Edificio multifamiliar como inversión de capital en una ciudad envejecida

Entonces obtengo un rendimiento neto de alquiler del 6%, por supuesto antes de impuestos. ¿O me equivoco? ¿Otra vez?

Probablemente, pero también se debe a que defines "rendimiento neto" de manera diferente o según tus propios criterios.

Claro que se pueden mentalmente añadir los costos adicionales de compra al costo de la casa, pero eso no tiene sentido: la casa tiene un valor de 245.000 € y no de 265.000 €. Si tuvieras que vender la casa de nuevo a corto plazo, probablemente podrías obtener otros 245.000 €, pero sería poco probable obtener 265.000 € si no se incluye una ganancia especulativa.

Eso mejora a primera vista el rendimiento neto según tus criterios, pero los aproximadamente 20.000 € de costos adicionales de compra consumen todo el primer alquiler neto anual y entonces aún no has pagado intereses ni amortización al banco, ni tampoco el impuesto sobre la renta por los ingresos del alquiler.

Tu negativa constante a incluir el impuesto sobre la renta en el rendimiento neto, por supuesto, es totalmente comprensible para ti, pero en realidad es una tontería extrema. Si uno quiere saber cuánto queda realmente de una inversión, lógicamente tiene que deducir todos los costos y solo entonces se llega al valor verdadero.

(Técnicamente/contablemente) tampoco hay reservas para reparaciones y si la casa tiene retraso en reparaciones que no se refleja en el anuncio, al principio pinta mal.

Sin ni siquiera tomar la calculadora en mano, tu rendimiento en los primeros 2 (probablemente más bien 5) años sería inicialmente cero o negativo, lejos de tus apuntados 6%.

¿Cuánto capital propio tienes disponible actualmente? También sería interesante conocer el valor del suelo, así se sabría aproximadamente qué valor asignan al inmueble.

Saludos
Dirk Grafe

Del impuesto sobre la renta (ESt) de los ingresos por alquiler se descuentan primero los gastos. Es decir, los intereses pero también la amortización. Y por supuesto, las medidas de mantenimiento.

Dependiendo de la situación, esto puede resultar en una devolución del impuesto en lugar de un pago. Habría que calcularlo completamente.

Por lo tanto, el rendimiento real depende de muchos factores, como la financiación y todos los demás ingresos.

Por eso, se habla generalmente en casas del multiplicador de alquiler o del recíproco del rendimiento bruto (alquiler anual neto sin gastos adicionales / precio de compra). Cuanto peor sea la ubicación, mejor será el rendimiento bruto inicial.

Según la constelación, esto puede resultar en una devolución de ESt en lugar de un pago de ESt. Habría que calcularlo completamente.

No tienes que explicarme eso a mí, pero al TE aún no le queda claro qué significa recibir una devolución de ESt. Eso no significa otra cosa que la rentabilidad neta real (al menos inicialmente) es negativa.

Pero él sigue soñando con +6%...

Saludos cordiales Dirk Grafe

Recomendación de lectura (y luego calcular uno mismo): Volker Looman, "Die Vermögensfrage Was werfen Immobilien eigentlich genau ab?", faz.de.

¿Por qué entonces debería mejorar el rendimiento?

Eso fue un comentario irónico y una sutil señal de que la KfW suele actuar como facilitador.

Saludos, experto en construcción

No tienes que explicarme eso a mí, pero al OP aún no le queda claro lo que significa recibir una devolución de la ESt. Eso no significa otra cosa que la rentabilidad neta real (al menos al principio) es negativa.

Pero él sigue soñando con +6%...

Saludos
Dirk Grafe

No. Ahora al OP le queda claro. Promete a partir de ahora incluir también la ESt en su cálculo de rentabilidad.

Dependiendo de la situación, resulta una devolución de la ESt en lugar de un pago. Habrá que calcularlo todo completamente.

Tienes razón. Ya lo hice. Un inmueble muy concreto, que ya visité y la próxima semana visitaré por segunda vez con un perito de construcción a mi lado.

Datos clave: Precio de compra incluido gastos accesorios 290.000 €, capital propio 60.000 € --> préstamo 230.000 €, amortización total en 15 años con un interés fijo del 1,7 %. Resulta el siguiente cálculo de rentabilidad. Copyright de la tabla de cálculo por Alexander Goldwein.



Por lo tanto, añado anualmente 3.300 €, es decir, casi 300 € al mes, digamos 500 € incluyendo una pequeña reserva para mantenimiento. Eso sería todo según mis consideraciones. Que tenga que añadir más si un inquilino no paga, lo tengo claro.

Si resulta ahora que tengo un error grave en mi cálculo, me encierro solo en mi dormitorio y me acuesto con una botella de amaretto.