Construcción en terreno ajeno con compra posterior

Para nosotros sería importante, en caso de que ella no se deje convencer, que la casa que se va a construir sea de nuestra propiedad

Esto solo es posible si el terreno pertenece a ustedes. Es decir, primero comprar y luego construir. No hay otra manera. El terreno y el edificio están inseparablemente vinculados. El banco siempre subasta el terreno (con lo que esté encima) y no la casa.

¡Incorrecto!
No se trata de un contrato de compraventa, sino de una oferta de compra notarial. Esto no es legalmente perjudicial y no se aplica impuesto sobre especulación (siempre que se respeten los 10 años en la compra real o en la aceptación de la oferta).

Pero no sirve de nada, entonces la iniciadora del tema no tiene ninguna seguridad. Ella necesita una aceptación antes de que pueda comenzar la construcción...

¡Incorrecto!
No se trata de un contrato de compraventa, sino de una oferta de compra notarial. Legalmente no es perjudicial y no se aplica el impuesto sobre la especulación (siempre que se respeten los 10 años en la compra real o en la aceptación de la oferta).

La oferta de compra solo puede ser unilateral (por parte del comprador) aunque aún así se puede fijar el precio de compra ahora. Todo lo demás ya fue descrito arriba, no resistiría un examen más detallado por parte de la Agencia Tributaria y el impuesto sobre la especulación sería aplicable. No soy un experto en impuestos ni en arrendamientos hereditarios. Por casualidad, tengo una constelación muy similar y, por supuesto, me he informado legalmente sobre el porqué, el cómo y con qué consecuencias. Nota: Tengo un terreno en arrendamiento hereditario con una renta baja y un contrato notarial unilateralmente autenticado (oferta de compra). Si al cabo de 10 años es aceptado por el vendedor, se hará efectivo el precio de compra acordado anteriormente. Si no, seguiré pagando el arrendamiento hereditario (lo cual tampoco es un problema para mí, pues es más barato que la financiación del terreno y 99 años es un plazo tan largo que incluso una venta de la propiedad es posible sin problemas).

No soy asesora fiscal, pero ¿qué tal un derecho de superficie? Podríais construir como titulares del derecho de superficie y la construcción también podría financiarse de esta forma, la vendedora recibe la suma X anualmente, mensualmente, lo que sea. La duración del derecho de superficie debería ser tan larga como dure la financiación. Así podríais pagar el precio de compra (parcial) en plazos y en el contrato de derecho de superficie debería acordarse que al titular del derecho de superficie le corresponde comprar el terreno al terminar el plazo por la suma X (por ejemplo, vuestro precio de compra pensado - el canon pagado + suma X para que la vendedora acepte). Seguro que hay otras construcciones posibles con un contrato de derecho de superficie.

Pero es solo una idea espontánea, un asesor fiscal/legal debería revisarlo detenidamente. En su caso, también sería necesario consultar con el banco si les basta la duración del derecho de superficie (esto lo valoran de forma diferente). Claro que cuesta algo redactar los contratos, pero tampoco es mucho.

Quiero corregirme aquí de nuevo: El canon de herencia debería ser lo más bajo posible, ya que también debe ser gravado ;) Luego aumentar la suma de compra al final.

No soy asesora fiscal, pero ¿qué tal un derecho de superficie?

¿Qué gana entonces el vendedor si quiere vender? Tiene que poner dinero para el derecho de superficie y luego vender el terreno. Todo cuesta dinero y realmente no ayuda.

La duración del derecho de superficie debería ser tan larga como dure la financiación.

Eso no es suficiente. El derecho de superficie debe durar más, si no hay problemas con la garantía. La congruencia que mencionaste también sería un criterio eliminatorio para nosotros.

Al final, como solución solo queda la opción: comprar y pedir la devolución del impuesto sobre la especulación. Todo lo demás es un lío (más caro). Estamos hablando de "miserias" con los precios de los terrenos.