Edificio multifamiliar como inversión de capital en una ciudad envejecida

¿Estás loco? Estás a punto de regalarme 250T€ ...

Si me muestras la opción de inversión mencionada, tal vez lo haga No, en serio, ¿puedes intentar explicarme por qué crees que mi cálculo de rentabilidad es incorrecto? Porque estoy bastante seguro de que es la única forma que tiene sentido.

¡Piensa! - de lo contrario, mañana a las 8:00 te llevaré al notario a la fuerza. Mañana, dentro de 15 años, será el día más caro de tu vida y de ese tipo de golpe no te recuperarás ni en 30 años.

Si realmente no lo entiendes, por favor hazte un favor y no pienses en comprar una propiedad durante los próximos 10 años.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Si realmente no lo entiendes, por favor hazte un favor y no pienses en comprar una propiedad durante los próximos 10 años.

Dirk, he estado pensando en el tema durante semanas y no veo por qué mi cálculo debería tener un error. Ahora entiendo que durante los 15 años completos acabaré con un rendimiento neto de aproximadamente cero, aunque naturalmente siempre poseeré una parte mayor de la propiedad. También sé que 8500 € en relación con 290.000 € más 15*7500 € son aproximadamente el 2,1 % cuando hablamos del rendimiento después de pagar el crédito. Pero de hecho, no invierto toda la suma de unos 400.000 € con mi propio dinero, sino que una gran parte la pago con los ingresos por alquiler.

Te estoy muy agradecido por toda la información que me has dado solamente en este hilo. Pero por favor, ahora líbrame de esto. ¿O tal vez estamos hablando uno al lado del otro? Como agradecimiento, te prometo una botella de buen amaretto.

Christian

Mira cómo Looman en faz.de calcula el rendimiento. Crea una tabla con todos los pagos, XINTFUSS o algo así se llama la función de Excel. (No tengo ni idea de quién de los dos tiene razón, pero no es tan difícil calcularlo. Por supuesto, hay que hacer suposiciones).

Dirk, llevo semanas pensando en el tema y no veo por qué debería haber un error de lógica en mis cálculos. Ahora me queda claro que durante los 15 años completos termino con un rendimiento neto aproximado de cero, aunque, por supuesto, siempre me pertenece una parte mayor del inmueble.

Piensa mucho en la última frase.

También entiendo que 8500€ sobre 290.000€ más 15*7500€ es aproximadamente un 2,1 %, si hablamos del rendimiento después de pagar el crédito. Pero de hecho no invierto todo el monto de unos 400.000 € con mi propio dinero, sino que gran parte lo pago con los ingresos por alquiler.

Así piensan muchos propietarios privados de inmuebles, pero eso no cambia el hecho de que esté mal. Las matemáticas no son una ciencia humanística. Además, en el sector inmobiliario operan profesionales; si te metes con ellos en un mercado (que al final haces, es inevitable) y quieres obtener las mismas ganancias, tienes que pensar y actuar exactamente como ellos. O ser incluso mejor.

Lo que eso significa debería quedarte claro si simplemente bajas el precio de compra del inmueble a 250.000 € en lugar de los 290.000 € solicitados y luego recalculas la misma tabla que tú mismo hiciste. No importa si realmente puedes bajar el precio de compra tanto, sino que entiendas qué pasa entonces con los números. Eso afecta toda la cuenta, y de manera considerable. Tienes menos costos adicionales (Impuesto de Transmisiones), tienes menor monto del crédito, por lo tanto menos carga de intereses y terminas antes con la amortización manteniendo la misma cuota. Además, disminuye la parte (teórica) para las provisiones, lo que no cambia los costos reales por reparaciones futuras - y last but not least, tienes más probabilidad y más rápido de llegar al área de ganancia exenta de impuestos en caso de venta.

A menos que me vendas muy por debajo del precio, entonces claro que me lo quedo.

Te estoy muy agradecido por todo el aporte que me das solo en este hilo. Pero por favor, libérame ahora. ¿O tal vez estamos hablando uno junto al otro sin entendernos? Como agradecimiento, te prometo una botella de buen amaretto.

Christian

Saludos cordiales
Dirk Grafe