Comparabilidad de costos Arquitecto vs. Contratista General

Hola querido foro,

Actualmente nos encontramos en la fase de planificación para una vivienda unifamiliar. Ahora hemos solicitado ofertas a varios contratistas generales y también hemos hablado con un arquitecto muy simpático. ¡Con gusto presentaremos nuestro [BVH] en detalle en un momento posterior!

En general, nos gusta mucho más la transparencia y el método del arquitecto que la asesoría inicial del contratista general. Somos conscientes de que con el tiempo, al tratar con el contratista general, también hablaremos con un arquitecto/planificador que entrará en detalles con nosotros. Nos hemos informado extensamente en el foro y en diversos manuales sobre las ventajas y desventajas.

Lo que nos interesa primero ahora es la comparabilidad de las ofertas de costos del contratista general frente al arquitecto. El contratista general presenta los costos como un precio fijo (la descripción de la construcción y el alcance del servicio forman la base) más nuestros deseos adicionales (tomacorrientes extra, estándar [KFW], etc.). Una suma aproximada para la casa incluyendo los deseos adicionales fue, por ejemplo, 410.000 euros. Aquí naturalmente también están incluidos los servicios de arquitectura/planificación/ingeniería según la descripción del alcance de la obra.

Nivelación del terreno.
Reuniones sobre su proyecto de construcción, junto con usted, en el marco de la revisión de planos y construcción. Elaboración de los documentos para la solicitud de construcción a escala 1:100 en la cantidad requerida para las autoridades.
Recibirá un conjunto adicional de planos para sus archivos personales.
Elaboración de los planos de taller (escala 1:50) así como posibles dibujos detallados requeridos.
Elaboración de la estática (estática tipo para el tipo de casa correspondiente) incluyendo las posibles pruebas físico-constructoras necesarias para protección térmica y contra incendios.
Cálculo del consumo energético y elaboración del certificado de eficiencia energética. Usted recibirá una copia para sus archivos.
Elaboración de solicitudes públicas de subsidios, si es necesario.
Dirección y supervisión de la construcción hasta la entrega de la casa.
Asistencia durante el período de garantía.

Cuando fuimos por primera vez al arquitecto, este sacó un libro titulado [BKI] para hacer una estimación aproximada de la viabilidad del [BVH] basada en estos datos. Calculó aproximadamente 3.000 euros por metro cuadrado y 150 m² de superficie habitable, llegando así a una suma de 450.000€.
La gran pregunta ahora es: ¿Se suma su honorario a esta cantidad o esta suma (es decir, el costo promedio de construcción por m²) ya incluye los servicios (similar a los mencionados arriba)? Tal vez sea una pregunta un poco tonta, pero realmente no nos queda clara. ¿Existe una lista de costos que estén incluidos en estas tarifas promedio?

Tenemos una cita con él la próxima semana para una evaluación de costo más precisa.

Muchas gracias por sus opiniones y les deseo una buena semana.

Somos conscientes de que con el contratista general (GU) también se habla con un arquitecto/planificador a lo largo del tiempo,

Es posible que en el GU te toque un dibujante que no solo sea un delineante, sino un arquitecto titulado. Pero incluso ese suele ser un planificador puro en el GU, que luego no dirige la obra él mismo; y aunque lo hiciera, no sería con el mismo objetivo que un arquitecto independiente (y pagado por uno mismo) que dirige la obra.

Por supuesto, aquí también están incluidas las prestaciones de arquitectos/planificadores/ingenieros según la descripción del alcance de trabajos de construcción.

El honorario del arquitecto independiente tiene como base los costos de construcción, pero nunca está incluido en ellos. Esto se debe menos a razones de transparencia para no desglosar los costos de planificación en el GU, y más a razones legales (hay GU que incluso te envían al arquitecto por tu cuenta). Por cierto, la descripción del alcance de trabajos de construcción es un punto a tener en cuenta: con el arquitecto independiente uno la diseña activamente, mientras que con el GU te dan una descripción "prefabricada". La "regla" aquí es que desviarse del estándar resulta claramente más caro que definir el estándar activamente y de forma constructiva (iniciativa).

Con un [GU] tienes una mayor seguridad presupuestaria mediante un precio fijo. El [GU] gana su dinero con la diferencia entre el precio de elaboración y el precio de venta. La calidad de ejecución se disputa en la descripción del alcance de la obra: lo que no está incluido se hace lo más barato posible o no se hace. Con un arquitecto recibes una estimación de costos y adjudicas el contrato. La estimación de costos puede diferir de las ofertas. Por lo tanto, al principio tienes una menor seguridad presupuestaria. Sin embargo, puedes reaccionar y ajustar a tiempo. El arquitecto tiene interés en que el proyecto sea exitoso y, en la descripción del alcance de la obra, está en principio más cerca del propietario y puede contigo fijar las condiciones. Esto proporciona una cierta seguridad de calidad, siempre que el propietario no insista en realizar el diseño con los proveedores más baratos. Lo que finalmente cuesta menos lo sabes solo cuando las ofertas son concretas. Sin embargo, con el arquitecto ya habrás pagado honorarios.

Como tanto el [GU] como tú/[Arquitecto] contratan a los artesanos para realizar un servicio definido X, generalmente el precio será más o menos idéntico.
Por GU: mayor seguridad
Contra GU: estándar y más bien inflexible
Pro: casa individual y manejo flexible
Contra: se necesita mucha autodisciplina, ya que se quiere tener siempre más, pero el presupuesto es limitado

Dado que tanto el contratista general (GU) como tú/arquitecto encargan a los artesanos la realización de un servicio definido X, el precio suele ser más o menos idéntico en cada caso.

Esto significaría, para fines de comparación:

GU: casa de 150 m² con precio fijo de 410,000 euros
Arquitecto: si asumimos que construye la misma casa equivalente con los mismos artesanos (teóricamente) que el GU, el cálculo sería:
Honorarios del arquitecto (por ejemplo, 50,000 euros) más otros servicios como el del estructurista, etc. (por ejemplo, 10,000 euros) más la casa por 350,000 euros. Así, se llega nuevamente a 410,000 euros.

Entonces, si quisiéramos construir la casa del GU con el arquitecto, ¿deberíamos darle un presupuesto de 350,000 euros, correcto?

Saludos cordiales

...en principio sí, pero depende de la descripción del servicio de construcción del [GU]. Todo lo que no esté incluido o lo que sea proporcionado por la obra se suma a los 410k mencionados arriba. Por otro lado, el valor del arquitecto es solo una estimación. Y como suele pasar con las estimaciones, algunos también se equivocan gustosamente :) No lo obtendrás comparándolo 1:1.