Estimación de costos para una casa unifamiliar cerca de Heidelberg

Mi opinión: El punto clave es la descripción del alcance de la obra. SI tienes todo ahí, has pensado en todo y estás satisfecho con ello, el contratista general (GU) puede ser más barato. Donde, en mi opinión, reside la única ventaja del GU es en la previsibilidad del tiempo de construcción, porque normalmente está establecido contractualmente. Esto es diferente en la contratación por oficios individuales, ya que la disponibilidad de los artesanos es más difícil de calcular. Pero por favor no creas que las ventajas de precio del GU se trasladan 1:1 al cliente. Simplemente busca en Google "recargo GU". Y aquí está la dificultad en mi opinión: si quieres algo diferente de lo que está en la descripción del alcance de la obra (o que no esté incluido), suele ser desproporcionadamente caro, porque entonces los subcontratistas tienen la oportunidad de ganar, ya que los GUs suelen exigir precios de lucha a estos, y como dije, el recargo del GU también se añade a eso. Así que si quieres construir con un GU, intenta definir la descripción del alcance de la obra lo más completa posible con antelación. Una tarea que en mi opinión es casi imposible, porque siempre hay cambios. A veces es casi imposible para un profano saber qué debe incluirse. Por eso recomiendo encarecidamente que alguien con conocimientos técnicos revise el contrato/la descripción del alcance de la obra y que se recurra a un perito durante la construcción. Solo como ejemplo: en una construcción “llave en mano”, ¿no asumirías también que tu base de revestimiento está sellada y pintada o que los tubos de bajada del canalón de lluvia están conectados al sistema de desagüe? Esto no siempre es así. También tienes costos adicionales habituales en las clases de suelo. Revisa bien qué está incluido y pide que te ofrezcan otras clases de suelo con antelación. Prueba antes el baño, los enchufes, la electricidad y lleva modelos y cantidades de enchufes a la descripción del alcance de la obra. Con enchufes adicionales suelen aprovecharse, igual que con accesorios de fontanería fuera del estándar, los azulejos (formatos) también son trampas habituales de precio. Mi experiencia personal. Siempre con arquitecto. El procedimiento de adjudicación por lotes es transparente, lo cual es importante para mí. Y ahí no hay un GU que se beneficie de cada interruptor. La individualidad también era importante para mí. De la estimación de costos según el plan constructivo (mayo del año pasado) al seguimiento de costos después de la adjudicación (hoy) hay un aumento de costes del 4% — con bastantes extras. Comparado con la estimación de costos después del anteproyecto, es aproximadamente un 19%. Hay que decir con justicia que en el anteproyecto no estaban los muchos deseos especiales incluidos. Una oferta comparativa de 2 GU habría sido MUY más cara para este cuerpo de obra. Pero como ya escribió , el margen de variación es enorme, incluso con arquitecto. Amigos nuestros (en el área metropolitana de Hannover) construyeron con arquitecto y tuvieron bastante problemas con él. También hay malos profesionales ahí, al igual que con los GU. Puedes construir y ser feliz con ambos. Solo tú puedes saber qué te conviene más. Más rápido y más predecible es seguro el GU, si pones el cuidado y el tiempo correspondiente en la descripción del alcance de la obra y puedes vivir muy bien con geometrías constructivas más simples. Si te importa la individualidad de diseño o tienes muchos deseos fuera de la descripción del alcance de la obra, posiblemente más bien arquitecto. O una combinación, porque también los arquitectos planean una casa que luego puede ser construida con un GU. Cómo está el precio, ni idea. Yo volvería a construir siempre con nuestra oficina de arquitectura, pero desde el principio planificando más tiempo. Fuimos demasiado optimistas. 1,5 a 2 años desde la primera conversación son realistas, todo menos eso es ambicioso (6 a 9 meses de tiempo de planificación, aproximadamente 6 a 9 meses de tiempo de ejecución, más bien 9 meses).

lo que para mí personalmente también habla a favor del arquitecto es la supervisión de la obra. El arquitecto responde (después de la fase de servicio 9) durante más tiempo que el contratista general y es independiente de la empresa constructora. Nuestro arquitecto está presente diariamente en el lugar. Hasta ahora no hay retrasos en la construcción (la estructura está en pie) y no hay ningún tipo de estrés. Los oficios individuales están dentro de la localidad (a 10 km a la redonda), por lo que se pueden alcanzar rápidamente en caso de problemas. No tengo experiencia con el contratista general

Buen y importante punto, aunque aquí también hay que tener cuidado de que el arquitecto ofrezca las [LPH 1-9]. Parece que para los arquitectos cada vez es menos popular ofrecer también la [LPH 9]. Así que hay que prestar atención a esto. Nosotros también hemos encargado las [LPH 1 a 9].

Entonces, hemos tenido la experiencia de que GU no es más barato y tendría un estándar claramente más bajo. Construimos con arquitecto, lo volveríamos a hacer siempre, pero también significa MUCHO trabajo para los propietarios. PERO: no construimos algo común y soluciones e ideas así nunca podríamos haberlas implementado con GU y mucho menos a ese precio. Sin embargo, también vamos (claramente) más despacio que con GU.

Cuando leo sus respuestas, la opinión predominante en este foro es que construir con un GÜ debería ser más barato que con un arquitecto, ¿verdad?

No necesariamente. En mi opinión, una misma casa, con la misma calidad y el mismo equipamiento, no tiene diferencia entre un arquitecto y un GU.
GU no es igual a GU.

Hay GU regionales que son oficiales, que trabajan con empresas locales, que son transparentes y abiertas, y donde cada día el jefe de obra o el arquitecto están en el sitio de construcción.
Hay grandes en el segmento económico y en el alto.
Si encuentras un GU donde en el estándar puedas encontrar tus deseos acorde a tu calidad, puede ser más barato que un arquitecto. Tal vez incluso encuentres una casa de catálogo que encaje.
De lo contrario, es como comprar un coche, las opciones especiales son caras. El modelo barato puede ser más caro que uno más caro con mucho equipamiento básico y pocas opciones especiales.
Un Ford Ka tiene cuatro ruedas y puede conducir, pero nunca será un Ferrari, sin importar cuánto dinero le metas.

Habíamos recibido de un contratista general local una indicación que estaba aproximadamente 20.000 € por debajo de la estimación de costos del arquitecto. Actualmente, los grandes oficios están adjudicados y estamos 20.000 € por debajo del presupuesto. Ahora puedo redirigir eso sin recargos exageradamente altos hacia mejoras adicionales.
En ese sentido, todo está yendo bien hasta ahora y estoy satisfecho. También construyo por convicción con el arquitecto porque quiero participar en este proyecto, elegir materiales de construcción, etc.
Especialmente en la técnica de la casa, no puedo dejar que la gente actúe sola, siempre están 10-20 años atrasados... no excluyo que sea una cuestión mental mía.