购房建议：三户人家住宅中的2套产权公寓

那么你就是在欺骗自己，因为土地价值也算在内——在你的考虑中它的收益率是0%。

所以建筑是经济上的愚蠢行为。

是的，我认为卖掉土地然后买ETF，从收益的角度来看会更好。房地产确实有税收优势。
但从纯理性的角度看，这个项目很难说得过去。

整个房子价格是92万，这对我们来说显得有点太大了。

大数字常常会产生这样的感觉。对于一栋出租房楼，打个比方来说，绝对的购买金额总是要和租金收入相比较，这能大大减轻还贷压力。第三方降低了违约风险，单独所有权则避免了令人烦恼的共有人问题。只要你保持一定的流动资金，以应对维修费用和处理不守时租客带来的麻烦，而不至于在财务上感到紧张，那么购买三套公寓甚至可能会被你的银行合作伙伴推荐。这些都是非常一般的考虑，当然不能涵盖你的具体情况。

大数字常常产生这种效果。 如果说这是一个出租房，那么绝对的购买金额总是要与租金收入相比，租金收入大大减轻了还款的压力。第三方降低了违约风险，单独拥有产权可以避免碰上麻烦的共有人。只要你留有一定的流动资金来应对维修费用以及遇到不按时付款租户的风险，不至于财务紧张，那么购买三套公寓甚至可能会被你的银行合作伙伴推荐。 这些是非常一般性的考虑，当然不能涵盖你具体的情况。

这里有一个合格的租金参考表，我昨天做了计算（允许10%的偏差）。三套公寓的月净冷租金大约可以达到3400欧元。 该物业价格为89万欧元，中介费3.57%，房产交易税5%，公证及土地登记费2%，总计大约984,000欧元。 如果有10万欧元自有资金，我还需贷款884,000欧元，假设利率为3.8%，本金偿还率为1%。那么月供已经达到3536欧元。

如果有10万自有资金，我还需要借88.4万欧元，假设利率为3.8%，还款率为1%。那每月还款额大约是3536欧元。

感谢你的坦诚信息。根据我的判断（注意，我不是金融专家！），你以略高于4.5%的毛收益率来说，还不算是“轻松赚钱”的情况，但以3.8%的利率来说，算是相当稳健。你最好找专业人士帮你计算净收益率。你已经计算了购买附加费用。现在还缺少（不完全列举）维修费、管理费、保险费、空置率及税务方面（折旧、广告费用、利息费用的抵扣、出租导致的暂时性亏损等）。
同样值得关注的是价格走势（地段等）。你偿还的部分会转为你的自有资金。

这里有一个合格的租金地图，我昨天试算了一下（+允许的10%偏差）。对于所有3套公寓，可以实现大约每月3400欧元的净冷租金。

该房产价格应为89万欧元，3.57%中介费，5%土地购置税，2%公证和土地登记费，总计约984,000欧元。

如果有10万欧元自有资金，还需要贷款884,000欧元，假设利率为3.8%，还款率为1%。那月供已经是3536欧元了。

接下来评估也很有趣。作为3户联排出租，实际上应该采用收益价值。以大约16的倍数，贷款价值约为65万欧元（将与单套公寓的比较值进行比较）。所以需要近140%的贷款比例。挺激进的。

毛收益率略高于4.5%

相较于总投资成本984,000欧元，毛收益率仅为4.14%。对于优良地段来说，这完全没问题。但需要考虑未来30-40年是否不会从房产中获得收益（1%还款率）。年轻时可以这么做。以我这个年龄（70年代出生）来看，对这样的投资说“不”是显而易见的。

总投资成本为984k，毛利率仅为4.14%。对于好的地段来说，这完全没问题。

我没有把购置附加费用计算在内，因为据我理解，它们不属于毛利率。在我关于净收益率计算的部分有提到这些费用。