Wohnfläche ~ 8 m² geringer bei Antragszeichnungen als bei Entwurf (GU)

[ITSM2025]

Hi zusammen,

leider war ich schlauer als alle anderen hier im Forum (bin nun länger stiller Mitleser) und meinte mich auf die Planung des GU verlassen zu können. Leider fängt es nun gleich zu Anfang an, "spaßig" zu werden. Ich weiß zwar nicht, ob ich mich zu recht aufrege oder ob das einfach nur Standard in der Baubranche ist. Folgendes:

Wir hatten aufgrund des Vorentwurfs des GU entsprechend den Auftrag erteilt (Vertrag unterzeichnet), mit der Zuversicht, dass die Raumflächen so groß werden wie im Vorentwurf. Gebaut werden soll ein KfW 40 Haus mit Kalksandstein, Dämmung und Klinker. Dies wurde so in das Angebot aufgenommen mit weiteren wünschen und entsprechend, wenn nötig, auch der Entwurf angepasst. Es ist also nicht so, dass der GU von unserem KfW 40 Vorhaben nichts wusste. Nun haben wir die Bauantragszeichnungen bekommen welcher stolze ~ 8 m² weniger Wohnfläche aufgrund plötzlich dickerer Wände außen wie innen aufweist. Die Außenwände wurde von 42,5 cm auf 49 cm verbreitert. Und das nach innen und nicht nach außen. Sprich, jede Seite hat nun innen 6,5 cm vom Wohnraum geschluckt. In Euros gerechnet sind das etwa 22.000 € weniger Wohnfläche, wenn wir nach Preis je m² gehen. Oder anders: Der GU muss jetzt weniger Kalksandsteine kaufen und Mauern mit weniger Material, später weniger Putz und Fliesen, Estrich, Fußbodenheizung, Rohre etc. Eine Reduzierung des Preises fand aber nicht statt.

Ist sowas üblich und muss man sich so etwas gefallen lassen?

Es ist außerdem so, dass auch der Spitzboden nun 13 cm an Breite und 6,5 cm an Innenraumhöhe, aufgrund der Verschiebung des Kniestocks weiter nach innen, verloren hat. Hier wollten wir eigentlich später mal ausbauen, was sich nun fast nicht mehr lohnt. Auch das wusste der GU vorher, hat extra Leitungen etc. mit in den Spitzboden/Dachboden geplant.

Wie schätzt ihr das ganze ein und wie würdet ihr in dieser Situation handeln?

Vielen Dank euch schon mal!

 

[Musketier]

Die Außenwände wurde von 42,5 cm auf 49 cm verbreitert. Und das nach innen und nicht nach außen. Sprich, jede Seite hat nun innen 6,5 cm vom Wohnraum geschluckt. In Euros gerechnet sind das etwa 22.000 € weniger Wohnfläche, wenn wir nach Preis je m² gehen. Oder anders: Der GU muss jetzt weniger Kalksandsteine kaufen und Mauern mit weniger Material, später weniger Putz und Fliesen, Estrich, Fußbodenheizung, Rohre etc. Eine Reduzierung des Preises fand aber nicht statt.

Die Wand ist doch außen genauso lang. Also werden doch nicht weniger Steine und Putz benötigt.
Würde der GU einfach außen zuschlagen, müsste auch das Dach größer werden, dann passen auch ggf. auch Abstände im Grundstück z.B. Garage etc. nicht mehr usw. Von daher dürfte das nicht ungewöhnlich sein, dass eher innen abgezwackt wird.
Aber vielleicht gibts auch andere Meinungen.

 

[MachsSelbst]

Warum muss das Dach zwingend größer werden? Bei nem Walmdach kann auch einfach der Überstand schrumpfen. Und wenn 14cm mehr Außenmaß zum Problem werden, ist das Grundstück ohnehin zu klein fürs geplante Haus.

Abgesehen davon, kann man auch ein Dach neu planen, das macht ein erfahrener Zimmermannsmeister in einer guten Stunde mit der entsprechenden Software.

Hab ich noch nie gehört, dass man die Außenwände nach innen vergrößert.

 

[Musketier]

Gleich noch was.
Die Frage ist, was ist Wohnfläche. Da gibt es unterschiedliche Definitionen nach Wohnflächenverordnung und nach DIN 277.
Wenn ich mich recht an unseren Bauantrag (aus 2013) erinnere, dann siehst du dort, wie die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung ermittelt wird, mit Abzügen für Putz usw.
DIN 277 ist da meines Erachtens etwas großzügiger, was die Fläche angeht.

Rechnet man 6,5cm bei einem zweistöckigen 10x10m Standardhaus, dann dürftest du nicht ganz bei 5m² weniger Fläche liegen. Da siehst du schon, dass es vermutlich Abweichungen zu den 8m² gibt.

 

[ypg]

Vorentwurfs des GU

Definiere Vorentwurf.

Dies wurde so in das Angebot aufgenommen mit weiteren wünschen und entsprechend, wenn nötig, auch der Entwurf angepasst.

Also, ihr habt sicherlich Kleingedrucktes. Und es kommt ja auf den Vertrag an. Letztendlich baut Ihr mit einem GU. Die Frage ist, wie es hier bei dem GU überhaupt zu einer Preisfindung kommt. Oftmals stützt sich der GU auf ein Kataloghaus bzw. auf eine Zeichnung, die zum Vertrag inkl. der Bauleistungsbeschreibung genommen wird.

In Euros gerechnet sind das etwa 22.000 € weniger Wohnfläche, wenn wir nach Preis je m² gehen.

Man hat sehr selten, wenn man mit einem GU baut, eine Preisfindung nach Wohnfläche.
Oftmals hat man das Typenhaus Florentine mit ca. 150qm Wohnfläche (Circa!) auf Bodenplatte und die dazugehörige Bauleistungsbeschreibung. Alles, was angepasst wird, wird anhand von Sonderwünschen, auch energetisch angepasst. In der Bauleistungsbeschreibung steht die Erneuerbare-Energien-Gesetz (oder früher KfW), worauf sich der Katalogpreis bezieht.
Dann erfolgt eine Anpassung, mal zum Nachteil von einigen Zentimetern, mal ist es die Höhe. Zb muss oft die Dachneigung angepasst werden, wenn der Bebauungsplan etwas vorschreibt oder zb der Bauherr eine andere Treppe wünscht.
Und das müsste auch so in dem Vertrag stehen.
Ich wüsste jetzt aber auch nicht, dass sich ein GU auf fixen Zahlen vorab festlegt. Der lässt sich Freiheiten, damit man Anpassungen nicht neu berechnen muss.
Wenn Euch das jetzt mit dem Bauantrag nicht passt, dann müsst ihr sprechen. Ihr müsst den ja nicht unterschreiben, aber ihr solltet klären, inwieweit die WF gedeckelt ist im Vertrag.

Oder anders: Der GU muss jetzt weniger Kalksandsteine kaufen und Mauern mit weniger Material, später weniger Putz und Fliesen, Estrich, Fußbodenheizung, Rohre etc. Eine Reduzierung des Preises fand aber nicht statt.

So etwas findet selten bei einem Generalunternehmer statt. Es ist kein Architektenhaus mit Ausschreibung, sondern für Euch als Bauherr das schlüsselfertige Haus nach Bauleistungsbeschreibung. Sagen wir mal so: die Mischkalkulation geht Dich als Bauherr nicht an. Es geht schlicht nach Typenhäuser, deren Standard und Aufpreis-Änderungen.

Es ist außerdem so, dass auch der Spitzboden nun 13 cm an Breite und 6,5 cm an Innenraumhöhe, aufgrund der Verschiebung des Kniestocks weiter nach innen, verloren hat. Hier wollten wir eigentlich später mal ausbauen, was sich nun fast nicht mehr lohnt.

Wegen weniger Zentimeter lohnt sich ein Ausbau nicht? Das ist unsachlich.

 

[ITSM2025]

Das Grundstück ist mehr als groß genug. Das könnten wir nach Grundflächenzahl fast verdoppeln. Dahingehend gibt es also keine Probleme. Zur Berechnung der geringeren "Wohnfläche" hatte ich die Fläche aus dem Entwurf mit der aus den nun erhaltenen Zeichnungen für den Bauantrag beglichen. Und da fehlen aufgrund der Verschiebung des Kalksandsteins 17,5er Mauerwerks um 6,5 cm nach innen eben die Flächen. Als Beispiel ist alleine das Wohnzimmer um 2,5 qm geschrumpft. Das kann es doch einfach nicht sein meiner Meinung nach. Auf welcher Grundlage hätte ich den Vertrag denn unterzeichnen sollen wenn nicht nach dem Entwurf?! Außerdem zahlen wir ja auch extra einen Aufpreis für die Erweiterung auf KfW 40. Mich interessiert einfach, wie das rechtlich nun aussieht? Schuldet der GU mir nicht zumindest ca. die Fläche in den einzelnen Räumen wie vorab geplant? Etwas anderes als KfW 40 wollten wir aufgrund der Forderungen gar nicht haben. Das war bekannt. Da kann man doch nicht einfach vorab mit irgendeinen schmaleren Mauerwerk rechnen.