Sanierungsbedürftiges Haus kaufen - Wie am besten vorgehen?

[nordanney]

P.S. Über Asbest würde ich mir keine großen Gedanken machen, da das Haus beim Kaufpreis eh nicht wirtschaftlich sanierbar ist. Und beim Komplettabriss kümmert sich das Abrissunternehmen drum (Zusatzkosten werden sich in Grenzen halten). Dafür ist aber der Kaufpreis noch deutlich zu hoch.

 

[Joedreck]

Also eigentlich bin ich nicht bei 500k Sanierungskosten. Aber in diesem Fall schon, da es im Anschluss ein Neubau sein soll. Das ist nicht sinnvoll bezahlbar und du kannst direkt neu kaufen. Ein Altbau ist ein Altbau. Den bekommt man auf Energieklasse "C" statt "H", aber höher nicht in einem vernünftigen Rahmen.
Wenn das für dich deine Lage ist, dann mach es. Mit deinen Ansprüchen, sehe ich das Projekt aber nicht. Und da brauchst du auch nicht nach Asbest fragen.

Hinweis: wenn die Gegend von vielen alten Menschen bewohnt wird, kann man auch aktiv auf Haussuche gehen...

 

[nordanney]

Hinweis: wenn die Gegend von vielen alten Menschen bewohnt wird, kann man auch aktiv auf Haussuche gehen...

LOL - den alten Herrschaften aktiv beim Treppe runter stolpern helfen.

 

[Fubu1337]

Hallo zusammen,

wir haben uns das Haus heute angesehen und es hat insgesamt einen sehr guten Eindruck auf uns gemacht – so wie es auch im Exposé beschrieben war. Für uns kommt ausschließlich der Stadtteil Gartenstadt in Frage. Uns ist bewusst, dass benachbarte Stadtteile zum Teil preislich günstiger sind.

Im Folgenden möchte ich noch einmal auf einige Punkte eingehen, da ich mich in meinem letzten Beitrag möglicherweise etwas laienhaft ausgedrückt habe:

P.S. Frag mich aber bitte nicht nach meinen eigenen Sanierungskosten. Dir würden die Tränen kommen (Eigenleistungen...) Das Haus ist jetzt formal KfW 55, faktisch aber deutlich effizienter.

Kann ich das zufällig irgendwo genauer nachlesen?

Hinweis: wenn die Gegend von vielen alten Menschen bewohnt wird, kann man auch aktiv auf Haussuche gehen...

Das betreiben wir schon sehr aktiv. Mit mehr oder weniger Erfolg.

@Fubu1337
Sorry, habe auf dem Handy die Bilder nicht richtig gesehen. Du sprichst ja vom Spitzboden - dann geh mal davon aus, dass dafür keine Baugenehmigung/Nutzungsgenehmigung vorliegt. Ist aber auch egal. Das ist ein Goodie, der auch nicht im Preis berücksichtigt ist (und auch nicht in der Wohnfläche).

Der Spitzboden gehört zu der Wohnflächenberechnung dazu. Der Ausbau ist laut Makler legal. Hier nochmal die genaue Wohnflächenverteilung:

EG: ca. 90,50 m² Wohnfläche.

OG: ca. 82,73 m² Wohnfläche

.
DG: ca. 30,50 m² Wohnfläche.

Im Keller hat es nicht gerochen, daher gehe ich davon aus, dass dieser (weitgehend) trocken sein muss. Insgesamt auch gute Deckenhöhen, sodass dieser auch ordentlich verwendet werden kann.

Anbei ein paar weitere Bilder vom Dach zur besseren Bewertung.

Jetzt aber einmal zu unseren Vorstellungen:

1. Im EG soll die Küche, Wohnzimmer und Kinderzimmer geöffnet werden und so für einen großen offenen Wohnbereich sorgen. -> Können diese Kosten für Statiker, Träger und alles weitere was zum Umbau benötigt wird abgeschätzt werden? Falls nein, was könnte eine Abschätzung möglich machen?
2. Im EG soll das Bald und Vorraum ein Gästebad werden. -> Muss hier auch etwas wegen der Statik gemacht werden? Falls ja, was und mit welchen Kosten sollte ich rechnen?
3. Im OG soll Hauswirtschaftsraum, Bad, WC und Vorraum ein großes Bad werden. -> -> Muss hier auch etwas wegen der Statik gemacht werden? Falls ja, was und mit welchen Kosten sollte ich rechnen?
4. Heizung: Was sind hier die genauen Vorgaben? Das die Ölheizung ersetzt werden muss ist für uns klar. Gibt es hier eine Frist von 2 Jahren ab Kauf? Wir würden aber gerne mit einer Wärmepumpe als Heizung und WW planen. Können hier ggf. die vorhandenen Solarkollektoren verwendet werden? Welche Kosten sind zu berücksichtigen?
5. Ich träume ja noch von Fußbodenheizung, zumindest im EG. Würde bedeuten, dass Estrich raus muss, Fußbodenheizung verlegen und Estrich neu rein. -> Realistisch oder zu teuer? Alternative sind neue Heizkörper. Im OG und DG können wir auch mit neuen Heizkörpern leben.
6. Dach: Wie schätzt ihr das Dach ein. Der Makler hatte keinerlei Infos zum Alter des Daches. Behalten und von innen dämmen? Oder neu mit Aufdach- und Zwischensparrendämmung? Insgesamt war die vorhandene Dämmung aus meiner Sicht nicht so professionell. Es gab auch keine Sperre oder sonst etwas sondern es kamen direkt die Pfannen zum Vorschein. -> Kann einer Einschätzen, ob die Dämmplatten Asbest beinhalten?
7. Fassade: Dämmen oder so lassen, auch im Hinblick auf das Balkonvorhanden (s.u.)? Weiterhin müsste das Dach und die Gauben "verlängert werden oder? Ist dies einfach und kostengünstig möglich?
8. Fenster/Eingangstür: Die müssen auch neu: 2-fach oder 3-fach? Abhängig von der Fassadendämmung? Eingangstür muss neu.
9. Elektrik: Komplett neu -> Würde ich vermutlich selber machen (war mal Elektriker)
10. Wasserleitungen + Abwasser: Muss alles neu: Was kostet sowas?
11. Balkon und Wintergarten: Finden wir beides nicht schön. Sollte wenn möglich beides entfernt werden. Entsteht dann wo der Balkon war eine Wärmebrücke und wir müssten so oder so die Fassade dämmen? Anstelle des Wintergartens hätten wir schon gerne eine Art Überdachung, in Form eines "Aluminium-Carports". Könnte sowas überhaupt gut an einer gedämmten Fassade befestigt werden? Oder ist die Dämmung für sowas zu "weich"?
12. Garten könnte etwas größer sein, ist aber so wie es ist. Insgesamt wäre das noch ok für uns.
13. Außenarbeiten wie Gartenaufhübschung und Vorgarten (ggf. mit einem oder 2 Stellplätzen) würde ich gerne hinten anstellen.

Wir fordern uns jetzt einmal die weiteren Hausunterlagen an und gucken dann einmal was die Bank zu unserem Vorhaben sagt.

Danke!!!

Viele Grüße
Fubu

 

[ypg]

> Realistisch oder zu teuer?

Kosten sind ja immer relativ.

Statik Punkt 2 und 3: wahrscheinlich keine Relevanz.

> Können diese Kosten für Statiker, Träger und alles weitere was zum Umbau benötigt wird abgeschätzt werden? Falls nein, was könnte eine Abschätzung möglich machen?

Mutmaßlich weniger im Vergleich zu anderen Posten, sodass diese Kosten vernachlässigbar sind, auch wenn ein Träger seinen Preis hat.

Heizung: Was sind hier die genauen Vorgaben? Das die Ölheizung ersetzt werden muss ist für uns klar. Gibt es hier eine Frist von 2 Jahren ab Kauf? Wir würden aber gerne mit einer Wärmepumpe als Heizung und WW planen. Können hier ggf. die vorhandenen Solarkollektoren verwendet werden? Welche Kosten sind zu berücksichtigen?

Das betreiben wir schon sehr aktiv. Mit mehr oder weniger Erfolg.

Wenn Ihr schon _sehr aktiv_ geschaut habt, solltet Ihr eigentlich (meine Meinung) schon die ein oder anderen Vorgaben, Optionen und Möglichkeiten wie auch Kosten eingesaugt haben, sodass Du weißt, wovon Du sprichst, wenn es um Umsetzung eines Bestandshaus in einen Neubau, auch energetisch geht. Ich habe hier schon von einigen gelesen, die wussten ganz genau, was für Vorgaben es gibt und welche Firma das in ihrer Region für wieviel macht.

Allerdings gehören auch die anderen Fragen in Fachhände, sodass ich nur zu einer zweiten Begehung mit einem Fachmann raten kann, der sich mit Sanierungen auskennt. Der kann Dir dann auch grob einen Preis raushauen. Ohne etwas gesehen zu haben kann man auch nichts sagen.

-> Kann einer Einschätzen, ob die Dämmplatten Asbest beinhalten?

Bestimmt nur ein Labor anhand einer Probe. Aber auch der Sanierungsfachmann kann etwas einschätzen.

 

[nordanney]

Kann ich das zufällig irgendwo genauer nachlesen?

Nein. Waren nach KfW Förderung etwa 600€/qm für eine echte Kernsanierung ohne neues Dach, aber inklusive Terrasse und neuem Eingangsbereich außen.
Hat aber ein paar Arbeitsstunden gekostet