Sanierungsbedürftiges Haus kaufen - Wie am besten vorgehen?

[Fubu1337]

Danke @nordanney für die ausführliche Antwort. Hier noch ein paar Anmerkungen von mir:

Selbst für Mannheim zu teuer.

Wobei ich aufgrund der Fotos sagen würde, dass zumindest das Dach nicht allzu alt ist (und damit gedämmt?). Der Rest sieht aus, wie mein Haus (drei Jahre jünger) auch ausgesehen hat...
Die Anbauten "versauen" das Haus ganz schön. Sieht aus, als ob Frankenstein sich als Bauherr versucht hat (Wintergarten und was auch immer darüber sein soll).

==> Kernsanierung außer Dach ist fällig

Was wäre denn ein "guter bis ok" Preis für dich und wie könnte ich bei evtl. Verhandlungen dies argumentieren? Das Dach ist laut Maklerexpose nicht neu, d.h. aus dem Ursprungszustand. Die Anbauten sind wirklich übel, da gebe ich dir recht. Hier noch ein paar Bilder vom DG:

Zeitdruck vom Verkäufer oder tatsächlicher Zeitdruck, weil die Nachfrage so hoch ist?

Eher weil die Nachfrage, speziell in diesem Stadtteil sehr hoch ist. Tendenziell ist es aber so, dass wir einen Preisverfall und ein steigendes Angebot die letzten Monate/Jahre wahrnehmen. Der Stadtteil ist auch geprägt von einer (sehr) alten Generation, sodass gerade ein Wechsel stattfindet.

Frage ist natürlich auch, wie Ihr das Haus nutzen wollt. Nach den Fotos würde ich sagen, dass es ein klassisches Zweifamilienhaus ist.

Wir würden das Haus als Einfamilienhaus nutzen wollen. Im EG ein großer Wohn- und Essbereich, wo auch einer (vermutlich) tragende Wand entfernt werden müsste, sodass dieser "Flur" mehr oder weniger entfällt. Dann noch ein Gästebad, Garderobe und ein Arbeits-Gästezimmer. Im OG mehr oder weniger vom Grundriss her unverändert.

Wir wollten im Endausbau schon einen Neubaustandard haben. Ich war in meinem früheren Leben mal Elektriker gewesen und könnte sicher das ein oder andere (unter Anleitung) selber machen. Es ist aber nicht so, dass ich jedes Gewerk in 100% Eigenleistung erledigen könnte (alleine schon wegen der Zeit).

Kannst du noch was zum DG sagen? Ich habe jetzt mehrfach gelesen, dass diese in Deutschland ohne Baugenehmigung ausgebaut sind. Woran erkenne ich dies genau? Die Treppe zum DG sieht für mich jetzt eher so aus, als ob dies hier auch der Fall sein könnte.

Mein Fazit: Das ist ein Projekt mit einem Volumen von (deutlich) > 1 Mio. €. Fragt Euch, ob es das wert ist. Ob Ihr das guten Gewissens bezahlen könnt. Und ob es nicht in der Preiskategorie auch andere Häuser gibt (oder Grundstücke + Neubau)

Meine Meinung: Ich würde mir das Objekt nicht antun. Das wäre mir inklusive der Sanierung zu teuer. Lieber etwas kleiner und neuer kaufen:
Modernes Einfamilienhaus in Mannheim-Blumenau - Photovoltaik/Wärmepumpe und großzügiges Grundstück für 639k
So und so ähnlich finden sich einige Objekte in Mannheim. Aber halt kleinere Flächen. Wenn Du drei Kinder hast, dann wird die Auswahl schon kleiner.
Z.B. Neubau Doppelhaushälfte mit gehobener Ausstattung provisionsfrei direkt vom Eigentümer - 196qm Wohnfläche. für 885k (Haus ist gerade im Bau)

Danke für deine Gesamteinschätzung. Das ist für uns sehr hilfreich, wenn einer mit einer neutralen Brille das Inserat "bewertet". Wir gehen das Haus am Wochenende mal besichtigen, dann melde ich mich nochmal mit weiteren Details.

 

[nordanney]

Was wäre denn ein "guter bis ok" Preis für dich und wie könnte ich bei evtl. Verhandlungen dies argumentieren?

Grundstückswert + einen Obulus wegen Keller (sofern trocken und nutzbar), Garagen und Außenanlagen.
Argumentation: Kernsanierung oder Abriss nötig, da ALLES alt ist.
Mir wäre das Haus nicht mehr als 300k wert. Dann landest Du nach Sanierung vielleicht knapp unter einer Mio.
Damit würde das Haus ins allgemeine Preisgefüge passen, wenn es fertig ist.

Das Dach ist laut Maklerexpose nicht neu, d.h. aus dem Ursprungszustand.

Danach sieht es aber nicht aus. Würde ich mal nachfragen. 60 Jahre altes Dach sieht idR. deutlich schlechter/älter aus.

Eher weil die Nachfrage, speziell in diesem Stadtteil sehr hoch ist. Tendenziell ist es aber so, dass wir einen Preisverfall und ein steigendes Angebot die letzten Monate/Jahre wahrnehmen. Der Stadtteil ist auch geprägt von einer (sehr) alten Generation, sodass gerade ein Wechsel stattfindet.

so hoch ist die Nachfrage auch nicht nach genau diesem Objekt, was seit einem Monat online ist und noch nicht reserviert ;-)
JEDER muss sich die Frage stellen, ob er oder sie mehr als eine Mio. ausgeben möchte.

Wir würden das Haus als Einfamilienhaus nutzen wollen. Im EG ein großer Wohn- und Essbereich, wo auch einer (vermutlich) tragende Wand entfernt werden müsste, sodass dieser "Flur" mehr oder weniger entfällt. Dann noch ein Gästebad, Garderobe und ein Arbeits-Gästezimmer. Im OG mehr oder weniger vom Grundriss her unverändert.

Wir wollten im Endausbau schon einen Neubaustandard haben.

Dann lass die Finger vom Haus. Das wird zu teuer (zumindest wirtschaftlich, ob emotional, musst Du entscheiden).

Kannst du noch was zum DG sagen? Ich habe jetzt mehrfach gelesen, dass diese in Deutschland ohne Baugenehmigung ausgebaut sind. Woran erkenne ich dies genau? Die Treppe zum DG sieht für mich jetzt eher so aus, als ob dies hier auch der Fall sein könnte.

Das hier ist ein ganz normales Zweifamilienhaus (was ich persönlich dann auch nicht mit einem Treppenhaus wie im 60er Jahre Mietshaus nutzen würde). Das wurde so errichtet, wie es jetzt steht. Was mit den Anbauten/Gauben ist, musst Du erfragen. "Normal" ist der Ausbau eines DG, wenn es z.B. ein Zweigeschosser ist, und man den Spitzboden ausbaut. Oder bei Dir der Spitzboden etwas höher wäre und man da dann die zusätzliche Raumspartreppe vom OG reinsetzt, um im Spitzboden noch ein Studio (für was auch immer) einrichtet.
Einen Schwarzbau erkennst Du daran, dass es keine Baugenehmigung gibt.
Der Ausbau ist übrigens zunächst einmal nicht illegal. Kannst auch ein DG luxuriös um/ausbauen. Darfst es nur nicht als Wohnraum nutzen.

 

[ypg]

Ich habe jetzt mehrfach gelesen, dass diese in Deutschland ohne Baugenehmigung ausgebaut sind. Woran erkenne ich dies genau?

Hier noch ein paar Bilder vom DG:

Das hintere Zimmer sieht nutzbar, aber nicht ausgebaut aus. Egal, einfach nicht drin wohnen, sondern nur als Abstellfläche nutzen.

Wir würden das Haus als Einfamilienhaus nutzen wollen. Im EG ein großer Wohn- und Essbereich,

Da sollte man dann darauf achten, dass das Treppenhaus wohnlich integriert wird, denn derzeit liegt es außerhalb der Aufenthaltsräume und trennt eher zwei Geschosse, als dass sie zwei Geschosse verbindet.

Wir wollten im Endausbau schon einen Neubaustandard haben.

Uih, ja.. das wird dann teuer. Und das denke ich, wird sich nicht rentieren.

 

[nordanney]

Das hintere Zimmer sieht nutzbar, aber nicht ausgebaut aus. Egal, einfach nicht drin wohnen, sondern nur als Abstellfläche nutzen.

@Fubu1337
Sorry, habe auf dem Handy die Bilder nicht richtig gesehen. Du sprichst ja vom Spitzboden - dann geh mal davon aus, dass dafür keine Baugenehmigung/Nutzungsgenehmigung vorliegt. Ist aber auch egal. Das ist ein Goodie, der auch nicht im Preis berücksichtigt ist (und auch nicht in der Wohnfläche).

 

[Fubu1337]

Danke nochmals für die schnellen und kompetenten Antworten. Eine generelle Frage noch: Ich lese immer viel von Asbest und dass dies teuer in der Entsorgung ist (und auch nicht gesund bei falscher Handhabung). Wie erkenne ich (oder der Fachmann) überhaupt, ob Asbest im Haus verbaut wurde? Klar, wenn Platten am Dach oder so verwendet wurden ist dies direkt ersichtlich. Aber was ist wenn es im z.B. im Fliesenkleber oder hinter Heizungen verwendet wurde, die nicht richtig einsichtig/prüfbar sind?

 

[nordanney]

Eine generelle Frage noch: Ich lese immer viel von Asbest und dass dies teuer in der Entsorgung ist (und auch nicht gesund bei falscher Handhabung).

Ja, Asbest kann (und wird sehr wahrscheinlich) in so einem Haus drin sein. Entsorgung teuer? Das reine "Abgeben" am Wertstoffhof ist (zumindest in der Region Niederrhein/Ruhrgebiet/Düsseldorf) nicht viel teurer als Sperrmüll. Teuer wird der Fachmann, sofern Du Baustoffe extern ausbauen und entsorgen lässt. Die Eternitplatten der Fassade (wenn es welche gäbe) kann man z.B. auch selbst gut und sicher entfernen.

Wie erkenne ich (oder der Fachmann) überhaupt, ob Asbest im Haus verbaut wurde? Klar, wenn Platten am Dach oder so verwendet wurden ist dies direkt ersichtlich. Aber was ist wenn es im z.B. im Fliesenkleber oder hinter Heizungen verwendet wurde, die nicht richtig einsichtig/prüfbar sind?

Direkt erkennen? Fast gar nicht. Selbst Platten am Dach kann man ggf. nicht sofort erkennen. Für alles brauchst Du eine Analyse. Der Fachmann öffnet also Bauteile, nimmt Proben und lässt diese analysieren.
Spoiler: Das kann man auch selbst machen und die Proben einschicken
Allgemeines Problem: Das ganze Prozedere geht erst nach dem Kauf.