Neubau Einfamilienhaus in 2025 low budget möglich?

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D

D.S._

Ein freundliches Hallo in die Runde :)

Wir sind aktuell dabei unsere Pläne und Gedanken für die Zukunft zu sortieren.
Bei uns beiden besteht schon immer der Wunsch nach dem klassischen freistehenden Eigenheim.
Mir kommen zunehmend Zweifel an der Realisierbarkeit durch die aktuellen Entwicklungen.

Mir ist bewusst, dass niemand eine Kristallkugel hat und absehen kann wie die Bauzinsen in zwei Jahren sind.
Ich persönlich rechne mit abflauender Inflation und etwas zeitlicher Verzögerung mit einem leichten Rückgang der Zinsen.
Zudem ist ja auch unklar inwiefern Förderprogramme wie Z15 oder KFN da noch existent sind.

Wir haben keine hohen Ansprüche. Eigenleistungen sind aus Zeitgründen im begrenzten Umfang möglich. Wir brauchen keine Doppelgarage, Fundamente für ein Carport reichen, dass dann in Eigenleistung folgen kann wenn es die Liquidität zulässt.
In unserer Wunsch Kleinstadt (kommen beide von da, meine Wohnung ist aber nicht da, Eltern wohnen da) werden im Herbst 2024 Bauplätze ausgeschrieben.
Wir erhoffen uns hier Chancen, es gibt aber somit aktuell noch kein fixes Grundstück.

Allgemeines zu Euch:

  • Wer seid ihr? Mann und Frau (nicht verheiratet aktuell)
  • Wie alt seid Ihr? 29 und 30
  • Gibt es Kinder? ein Kind, 2 Jahre
  • Sind Kinder geplant? noch eins aber erst nach Hausbau
  • Was macht Ihr beruflich? beide angestellt, ich Projektleitung, sie Sachbearbeiterin
  • Seid Ihr angestellt, selbstständig, in Rente, Hausfrau, Hausmann etc...
  • Wie viele Stunden arbeitet Ihr? ich 40 sie aktuell Elternzeit noch knapp ein Jahr
Einkommen- und Vermögenssituation:

Ich werde die Einkommensituation für in einem Jahr aber konservativ darstellen, sie wird Teilzeit mindestens 70% arbeiten können.
  • Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? netto ich 2.700 + Dienstwagen, sie in Teilzeit 1.800
  • Wie viel Kindergeld gibt es? aktuell 250
  • Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...? Sie bekommt noch Kindesunterhalt 330€, Kind ist aus voriger Beziehung
  • Wie viel Eigenkapital habt ihr? aktuell 120.000€, bis zum Beginn des Projekts sollen noch 50.000 dazu kommen
  • Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? Alles bis auf einen Notgroschen von 20.000


Wohnkosten:

  • aktuelle Kaltmiete: ich habe eine Eigentumswohnung in der wir aktuell wohnen. 115m² Wohnfläche 4 Zi, aber es gibt einfach gewisse Einschränkungen weshalb der Wunsch zum Einfamilienhaus besteht. Falls finanziell nicht machbar bleiben wir in der ETW. Restschuld 70.000€, Tilgung habe ich ab diesem Monat ausgesetzt um mehr sparen zu können. Vermietung später für ca. 1.000€ KM möglich, dann läuft auch die Tilgung weiter. Ist ein Privatdarlehen zu 1% deshalb flexibel handhabbar.
  • Nebenkosten dafür 250€ inkl. Strom, nur der Strom fürs Auto ist nicht enthalten, bekomme ich aber vom AG erstattet.
  • Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung in NK enthalten
  • Telefon, Internet, Mobilfunk 40€
Mobilitätskosten:


  • Kfz-Kredit: Auto meiner Partnerin ist ein junger Gebrauchter, wurde bar bezahlt
  • Versicherung 30€
  • Steuern 10
  • Kraftstoff wenn sie arbeitet wird sie 100€ brauchen (eher weniger), muss nur einmal in der Woche ins Büro fahren
  • Reparaturen 100€
  • Parkticket Firma 40€ (vielleicht fällt das noch weg)
Versicherungskosten:

  • 100€ monat für 2xBU, Hausrat, Haftpflicht
Lebenshaltungskosten:

  • Lebensmittel 500
  • Restaurantkosten 100
  • Pflege/Drogerie bei Lebensmittel enthalten
  • Kleidung 150
  • möbel puh schwierig, wir haben fast neue Möbel, viel Massivholzkönnte alles mit
  • Kita/Schul-Gebühren (und Essensgeld)160€
Sparleistungen:

  • Urlaub wollen wir Einschränken, 2 Wochen Badeurlaub billig reicht 200€
  • Haus
  • Altersvorsorge jeweils BAV von 150€, ich habe noch eine Wohnung 1 Zi fürs Alter die sich selbst abzahlt, Restschuld noch bei 95%, aber habe schon einen Überschuss von 50€ nach Steuern, rechne ich aber nicht ein, gibt ja auch mal einen Monat Leerstand zu überbrücken bei Mieterwechsel.
  • Hobbys/Geschenke 50€ für Geschenke
  • Sonstiges je 200€ in ETF also 400€

Sonstige Ausgaben:

Einnahmen- und Ausgabensummen:


  • Einnahmen gesamt 5.080€
  • Ausgaben gesamt 2.230€
  • Saldo 2.850
  • davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus) 400€ Sparleistung ETF sind verzichtbar

Allgemeines zur Immobilie:

  • Wie groß ist das Grundstück?
  • Welche Maße hat es?
  • Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 400€
  • Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau
  • Garagen? nein
  • Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 140m€ Wohnfläche, lässt sich notfalls auch auf 130 reduzieren.
  • Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung?
Bau- oder Kaufkosten:

  • Grundstückskosten werden erschlossen ca 180.000€ sein für 450m²
  • Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler) 13.000€
  • Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker) Baukosten einfaches Haus ohne Keller z.B. Town & Country Landhaus 142 ab 350.000 an unserem Standort, ich rechne mit 400.000 wegen Preissteigerung und geringstmöglicher Aufmusterung
  • Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.) 20.000€ sollten reichen?
  • Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc... Zufahrt Pflastern lassen, Rest in Eigenleistung 20.000
  • Finanzierungskosten (z.B. Gebühren oder Bereitstellungszinsen)
  • Gesamtkosten komme ich auf 633.000€
sonstige Kosten:

  • Küchenkosten 10.000, einfache Küche vom Küchenstudio
  • Möbel, Lampen, Deko
  • Sonstige "nicht Erwerbs-, Erwerbsneben-, Bau oder Baunebenkosten"
Kostenzusammenstellung:

  • Gesamtkosten 643.000€
  • abziehbares Eigenkapital bis zum Projektstart 170.000€
  • Finanzierungssumme 473.000€
Wir waren noch nicht bei der Bank. Wenn ich jetzt so die Zahlen schwarz auf weiß sehe glaube ich dass es schwierig wird. Wir sind schon bereit Opfer zu bringen, wollen aber noch genug Sicherheit auch für unvorhergesehene Ausgaben, Kinder kosten bekanntlich viel Geld.

Die 473.000€ mit 6% Annuität zu finanzieren sehe ich nicht als machbar für uns. Die Nebenkosten im Haus werden trotz Photovoltaik und WP ja eher höher als in der Wohnung.
Meine Eigentumswohnung hat sicher einen Marktwert von 250.000€ (eher etwas höher), ich will aber eigentlich auf keinen Fall verkaufen. Sobald die vermietet wird und die Tilgung über die Mieteinnahmen gedeckt wird ist sie nach ca 7 Jahren abbezahlt. Für das Privatdarlehen ist keine Grundschuld eingetragen, für bessere Konditionen könnte also auch die Wohnung beliehen werden.
Aktuell übe ich noch eine freiberufliche Nebentätigkeit aus, die mir nach Steuer 500€ Zusatzeinkommen bringt, muss jedoch voraussichtlich aus Zeitgründen beim Hausbau eingeschränkt oder eingestellt werden. Das Einkommen habe ich oben nicht berücksichtigt weil es ja perspektivisch wegfällt.

Ggfs. lassen sich durch Einsatz von Eigenleistung die Hauskosten auf 300.000 reduzieren. Ich habe einen handwerklichen Background, kann vieles selbst machen (Fenster montieren, Dach aufrichten eindecken dämmen, Trockenbau, Bodenlegen, Malerarbeiten), ist nur immer ein Zeitthema, durch die Wohnung haben wir zwar grundsätzlich keinen Zeitdruck aber Frau will mich auch nicht endlos lange entbehren, ich weiß wie viel Zeit das alles benötigt.

Ich denke uns fehlen 2.000 Einkommen damit es eine solide Geschichte wird, die sehe ich aber nicht in greifbarer Nähe im Moment.
Dafür sind wir jung. Mit Förderung und fallenden Zinsen sieht es besser aus aber ich habe keine Glaskugel.

Bestand ist hier ganz schwierig. Wir sind in BW, Rems-Murr-Kreis. Bestandsgebäude unsaniert aus den 70ern werden selten unter 500.000 angeboten.
Schauen uns heute ein Objekt für 450k an mit 600m² Grundstück und zweiter Wohneinheit aber unsaniert aus 1975. Einige Sanierungsarbeiten kann man ja in die Zukunft legen, bei entsprechend verfügbarer Liquidität.

Wie schätzt ihr zum einen unsere Lage und zum anderen die zukünftige Entwicklung ein? Einfach sparen und abwarten?
Vielen Dank für die Mühe das alles zu lesen

Liebe Grüße
 
11ant

11ant

Bestand ist hier ganz schwierig. Wir sind in BW, Rems-Murr-Kreis. Bestandsgebäude unsaniert aus den 70ern werden selten unter 500.000 angeboten. Schauen uns heute ein Objekt für 450k an mit 600m² Grundstück und zweiter Wohneinheit aber unsaniert aus 1975. Einige Sanierungsarbeiten kann man ja in die Zukunft legen, bei entsprechend verfügbarer Liquidität. Wie schätzt ihr zum einen unsere Lage und zum anderen die zukünftige Entwicklung ein? Einfach sparen und abwarten?
Aus der Bewertung konkreter persönlicher Zahlen halte ich mich raus, daher nur so viel:
1. die Lage schätze ich so ein, daß die Unwägbarkeiten Mieter nicht schwächer treffen werden, die Grundentscheidung "pro Eigentum" an relativer Attraktivität also nicht abnimmt;
2. für alle Diejenigen, die ihre finanzielle Potenz kritisch sehen, Gebrauchtobjekte ü30 maximal unter der Bedingung stemmbar sind, im Fall eines enger zu schnallenden Gürtels mit der Modernisierung an die Schmerzgrenze zu gehen, d.h. die alten Fliesen werden, da "nicht kriegswichtig", so bleiben.

Und nulltens: "low Budget" funktioniert am besten mit Maßhalten schon bei der Hausgröße, mit Rechteck-Grundriss ...
 
N

Nutshell

193.000 fürs Grundstück
450.000 fürs Haus

finde ich nicht low Budget passt auch nicht in eure finanziellen Möglichkeiten.

Das Bodensee 129 ist doch auch groß genug, kostet nochmal ne Ecke weniger.

Tendenziell kann auch ein Flair 110 reichen, wenn ihr kein Home Office in Aussicht habt.
 
S

Sunshine387

Man rechnet so mit 3000€ pro m2 Baukosten. Günstiger geht es ohne viel Eigenleistung nun wirklich nicht. Und Eigenleistung bedeutet eben auch keine Garantie. Ich würde für das Haus mindestens mit 450k rechnen. Mit dem Grundstück und nötigen Baunebenkosten (+50k) seid ihr so locker bei 700k, eher fast 750k. Das ist bei eurem Gehalt bei den Zinsen auf keinen Fall möglich und finanzieller Selbstmord. Ich würde lieber beide Wohnungen verkaufen und dann eine Nummer kleiner bauen. 130 qm reichen für 4 Personen doch auch. Dann habt ihr keine finanziellen Sorgen und bleibt im Budget (650k). Eurer aktuellen Zahlen gehen garantiert nicht auf, da ja bis einem möglichen Baustart 2025 die Baupreise auch noch steigen werden (Stichwort: Inflation, Energiepreise, CO2-Preise und höherer Löhne).
 
H

HungrigerHugo

Ich wäre nicht so negativ, irgendein Förderprogramm wird es schon geben. Schon einmal eure Landesbank gecheckt?

Die ETW würde ich auf jeden Fall behaltenen vermieten. Wenn die abbezahlt ist, bringt sie gut was ein und hilft beim tilgen.
 
Zuletzt aktualisiert 19.04.2024
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