Fragen zum Ablauf beim Hauskauf

[MaRo2014]

Hallo zusammen,

ich habe hier schon einiges mitlesen können und auch schon reichlich in älteren Beiträgen gestöbert.

Nun habe ich mich auch endlich angemeldet um aktiv am Geschehen teilnehmen zu können :)

Wir sind kurz davor ein Grundstück (von Privat) und ein Fertighaus zu kaufen und alles in trockene Tücher zu bringen.

Nun habe ich da mal eine Frage ob das so alles „richtig“ ist, was wir hier machen.

Wo fange ich am besten an?

Also folgendes, wir haben uns im Prinzip ein Haus „ausgesucht“ und von dem Verkäufer ein Angebot erstellen bzw. entsprechend anpassen lassen. Nun haben wir uns gemeinsam unser geplantes Grundstück angesehen und noch einige Details besprochen.

Anschließend haben wir den Werkvertrag bzw. nur dafür unterschrieben, dass der Preis in dem Angebot festgehalten wird (aufgrund der aktuellen Preiserhöhung, die wohl die Woche erfolgen soll). Ebenso können damit auch die Bemusterungspreise zum aktuellen Stand festgehalten werden.
Auf dem Dokument steht "Werkvertrag (Angebot)"

Zu dem Ablauf allgemein, bin ich aber irgendwie nicht sicher, ob das alles so stimmig ist.

Im Prinzip haben wir uns ja für eine Hausbaufirma X entschieden, mit der wir bauen möchten. Allerdings ist der Verkäufer ebenfalls „nebenbei“ selbstständig“ als Immobilien Consult, der die Planung dafür dann übernehmen wird. Ist das denn so üblich?
Dafür zahlen wir 4000€ was vom Hauspreis abgezogen wird. Darin enthalten sind die Planung, die weitergabe an den Architekten und die ganzen Behörden-Themen wie Bauvoranfrage usw.

Was ist, wenn bei der Bemusterung nun auffällt, dass unser gesetztes Budget durch Änderungen oder was auch immer nicht ausreichend ist und wir weit darüber hinausschießen.

Ich bin leider/zum Glück eher der Skeptiker und versuche – trotz der ganzen Vorfreude über unser Projekt noch immer die Sache objektiv zu betrachten und möchte natürlich nicht übers Ohr gehauen werden..

Leider kann ich auch nichts zu einem normalen Ablauf finden, wie so ein Hausvertrag zu Stande kommt.

Wie lief das denn bei euch so?

Danke euch schon mal für eure Antworten zu meinen Fragen :)

Grüße

 

[Doc.Schnaggls]

Hallo,

hm, ganz ehrlich, so ganz glücklich finde ich Euer Vorgehen jetzt nicht.

Was passiert denn beispielsweise mit dem Werkvertrag, wenn Ihr "Euer" Grundstück, warum auch immer, nicht bekommt?

Passt das von Euch ausgesuchte Haus in den, für das Grundstück gültigen, Bebauungsplan?

Was bitte ist denn ein Immobilien Consult? Was plant der? Warum braucht man noch einen "zusätzlichen" Architekt?

Ist in dem Werkvertrag und dem zugehörigen Preis auch eine Bodenplatte oder ein Keller dabei?

Sind Baunebenkosten (ca. TEUR 30 - 45 ProHaus) in Eurer Kalkulation berücksichtigt?

Habt Ihr schon mit einer Bank über die mögliche Finanzierungshöhe gesprochen?

Habt Ihr Referenzen von der Fertighausfirma und dem Immobilien Consult?

Sich mit dem Argument "Preiserhöhung" zu einer Unterschrift drängen zu lassen ist auch nicht unbedingt das beste Vorgehen bei einer Investition in dieser Größenordnung.

Grüße,

Dirk

 

[MaRo2014]

Hallo Dirk,
danke für deine schnelle Antwort die sehr konstruktiv ist!!!

Um deine Fragen zu beantworten:
Das mit dem Grundstück geht seinen Weg derzeit, die Verkäuferin kümmert sich seit heute um einen Notar um dort alles unter Dach und Fach zu bekommen.
Sie hat auch schon den anderen interessenten zu verstehen gegeben, dass das Grundstück bereits vergeben ist.
Generell haben wir aber das Recht von dem Werkvertrag zurückzutreten, sollten wir z.b das Grundstück nicht bebauen dürfen, oder es Probleme mit der Erschließung geben usw.
Einen bebauungsplan gibt es nicht (Bebauung gemäß Nachbarbebauung §34), daher habe ich einige Telefonate führen müssen um in der Richtung weiter zu kommen, ich habe bei der Gemeinde und der Kreisverwaltung angerufen um mich dahingehend weiter zu informieren. Es darf laut Nachbarbebauung gebaut werden, was laut des Verkäufers mit unserem gewünschten Haus gut zu vereinbaren ist und es da keine Probleme geben sollte

Bezüglich des Immobilienconsult habe ich mir erlaubt Dir mal eine PN zu schreiben, damit wir von dem gleichen sprechen :)

Bei dem Angebot ist auch ein Keller enthalten, ebenso dei Vorbereitung für eine später folgende Garage.

Wir haben Baunebenkosten von 20k € mit in der Planung drin.
Unsere Kostenplanung enthällt (an dieser Stelle erstmal nur ganz grob die Hauptpunkte):
- Grundstück + 10% Nebenkosten
- Haus (inkl. Keller) -> Schlüsselfertig, und dazu einige Punkte herausgenommen die wir selber machen
- Eigenleistung (Material)
- Baunebenkosten (20k €)

Mit der Bank und unserem Bauspar-Ansprechpartner haben wir schon etliche male gesprochen um den bestmöglichen Weg zu gehen, da passt soweit alles erstmal.

Referenzen habe ich angefordert, und warte darauf diese zu bekommen und anschließend zu kontaktieren.

Gruß

 

[Doc.Schnaggls]

Hallo Mark,

gut, das klingt ja schon wesentlich besser als Dein erster Post. :)

Zum Thema Baunebenkosten: Schau Dir mal die Liste an, die Bauexperte hier aus dem Forum aufgestellt hat:

https://www.hausbau-forum.de/threads/liste-der-baunebenkosten.9737/

Persönlich finde ich TEUR 20 etwas knapp kalkuliert.

Ich würde an Eurer Stelle auch keine förmliche Bauvoranfrage stellen. Gerade bei einer Bebauung nach §34 würde ich mal einen Termin bei der zuständigen Baurechtsbehörde vereinbaren und mit Eurem ersten Entwurf und Angaben zum Grundstück mal dort vorbeischauen. So haben wir es auch gemacht und sehr gute Erfahrungen mit diesem Vorgehen gesammelt.

Wenn Du dann mal konkrete Zahlen hast, kannst Du zusätzlich zur Bank und Bausparkasse auch mal einen freien Kreditvermittler und auch die großen Lebensversicherer bezüglich der Finanzierung anfragen - die haben derzeit auch recht attraktive Konditionen.

Grundsätzlich halte ich auch eine Vorabbemusterung für eine hilfreiche Sache, aber da Ihr den Werkvertrag schon unterschrieben habt ist das wahrscheinlich eher schwierig.

Euren Hausanbieter kenne ich jetzt nicht direkt und habe auch hier im Forum auf die Schnelle nichts gefunden. Da solltet Ihr die Referenzen genau prüfen.

Auch ist es kein Fehler, den Werkvertrag mal von einem Juristen prüfen zu lassen. Das haben wir bei unserem Bauunternehmen auch so gemacht.

Grüße,

Dirk

 

[Bauexperte]

Guten Abend,

Anschließend haben wir den Werkvertrag bzw. nur dafür unterschrieben, dass der Preis in dem Angebot festgehalten wird (aufgrund der aktuellen Preiserhöhung, die wohl die Woche erfolgen soll).

Die Preiserhöhung in der Branche erfolgt entweder zum 31.12.14 oder zum 01.01.2015.

Was bedeutet es genau, wenn Du schreibst "den Werkvertrag bzw. nur dafür unterschrieben, dass der Preis in dem Angebot festgehalten wird". Ein Werkvertrag bleibt immer ein Werkvertrag!

Generell haben wir aber das Recht von dem Werkvertrag zurückzutreten, sollten wir z.b das Grundstück nicht bebauen dürfen, oder es Probleme mit der Erschließung geben usw.

Was ist mit der Leistung seitens der Architektur, welche bis dahin imho geleistet wurde?

Einen Bebauungsplan gibt es nicht (Bebauung gemäß Nachbarbebauung §34), daher habe ich einige Telefonate führen müssen um in der Richtung weiter zu kommen, ich habe bei der Gemeinde und der Kreisverwaltung angerufen um mich dahingehend weiter zu informieren.

Hast Du Dich informiert, bevor oder nachdem Du Dich für den Anbieter xyz entschieden hast?

Im Prinzip haben wir uns ja für eine Hausbaufirma X entschieden, mit der wir bauen möchten. Allerdings ist der Verkäufer ebenfalls „nebenbei“ selbstständig“ als Immobilien Consult, der die Planung dafür dann übernehmen wird. Ist das denn so üblich?

Wenn Dein Anbieter tatsächlich ein Fertighausanbieter ist, ist es nicht so selten, daß der Fertighausanbieter "nur" das reine Haus ab Bodenplatte verkauft und es einen zusätzlichen Architekten braucht, welcher die Entwürfe, den Bauantrag sowie die Ausführungspläne erstellt.

Zum Weiteren - es soll auch verkaufende Architekten geben ;)

Dafür zahlen wir 4000€ was vom Hauspreis abgezogen wird. Darin enthalten sind die Planung, die weitergabe an den Architekten und die ganzen Behörden-Themen wie Bauvoranfrage usw.

Das verstehe ich nicht - wenn es einen Planer hat, wieso braucht es zusätzlich einen Architekten?

Bist Du wirklich sicher, daß die 4000 Euronen auch die Kosten der Bauvoranfrage (BVA) abdecken? Btw. gebe ich Dirk hier Recht - im § 34 Gebiet braucht es diesen Aufwand im Allgemeinen nicht, vlt. einen Straßenablauf, aber keine BVA, wenn analog der Nachbarbebauung gebaut wird.

Was ist, wenn bei der Bemusterung nun auffällt, dass unser gesetztes Budget durch Änderungen oder was auch immer nicht ausreichend ist und wir weit darüber hinausschießen.

Dies überschlägig im Vorfeld abchecken zu können, bedarf es der Baubeschreibung (BB) und ein Polster "Rücklage für Extra´s".

Unsere Kostenplanung enthällt (an dieser Stelle erstmal nur ganz grob die Hauptpunkte):
- Grundstück + 10% Nebenkosten
- Haus (inkl. Keller) -> Schlüsselfertig, und dazu einige Punkte herausgenommen die wir selber machen
- Eigenleistung (Material)

Mit diesem Angaben läßt sich nicht viel anfangen, wenn Du nicht die Hausgröße, Ausstattung und Bauort benennst.

- Baunebenkosten (20k €)

Hier hat Dirk schon zu Recht geschrieben, daß Du damit nicht hinkommen wirst.

Referenzen habe ich angefordert, und warte darauf diese zu bekommen und anschließend zu kontaktieren.

Nach Vertragsunterschrift ?

Liebe Grüsse, Bauexperte