Allgemeines Vorgehen: Generalunternehmer-Suche vs Planung mit Architekt und Ausschreibung

[1689owen]

In unserem Bekanntenkreis hören wir immer wieder, dass sie nach nach einem Generalunternehmen, welches vorrangig mit Katalog-Häusern wirbt, gesucht haben, mit dem sie ihre eigenen Vorstellungen umsetzen konnten (z.T. durch geringere Modifikationen, z.T. durch deutliche Abweichungen vom Katalog oder gar "komplett" neue Planungen). Da wurden dann GUs miteinander verglichen, wobei Preis, Sympathie/Vertrauen und auch Bauleistungsbeschreibung (soweit eben vorhanden und als Laie nachvollziehbar) eine Rolle spielten - vermutlich in dieser Reihenfolge.

Andererseits kennen wir auch ein paar Leute, die mit freien Architekten geplant haben, Ausschreibungen haben machen lassen und viel Freiheit, dabei aber auch viel Arbeit (v.a. Entscheidungsarbeit, was ja per se nichts Schlechtes ist) hatten. Nur haben die in höheren Preisklassen gebaut als wir anstreben (was vermutlich nicht direkt mit diesem Vorgehen zusammenhängt).

Das ist alles eher Hörensagen, Detaileinblicke haben wir nur in Einzelfällen.

Wir haben uns nun gefragt, welche Rolle das Kataloge-Wälzen bei uns spielen sollte. Ob wir "uns das Leben leicht machen" und ein paar GU-Angebote modifizieren, bis es im Grunde passt, und dann vergleichen. Oder ob wir einen Architekten planen lassen. Über Details zu unserem Fall gerne in einem anderen Thread. Hier ist die Frage eher genereller, da die Diskussion im Bekanntenkreis ja auch generellere Züge hat.

Also: Was ist davon zu halten, GUs mit Katalogen (bspw. Team Massivhaus, Viebrockhaus [nicht ganz dieselbe Liga, ich weiß, nur zu Beispielzwecken], oder Fertighausunternehmen) anzufragen und miteinander zu vergleichen? Welche Vor- und Nachteile ergeben sich zur Variante, mit einem freien Architekten zu beginnen (und vmtl. ihn dann ausschreiben zu lassen)?
Und wäre "ein Architekt, der bereits kooperierende Subunternehmer hat" eine Zwischenlösung?
Oder welche anderen häufigen Wege gibt es (grob skizziert), um möglichst viele Vorteile zu kombinieren? (Und: Ich möchte keine Diskussion über Baudirekt vom Zaun brechen, aber wie würde das hier eingeordnet?)

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Was mir durch den Kopf geht:
- Zügige Angebotserstellung/Hausnummer
- Preisklasse
- Bauleistungsbeschreibung
- Organisatorischer Aufwand
- Gestaltungsfreiheit vs "in ein Raster gepresst werden"
- Eigenleistungen
- Gewerke sind gut aufeinander und ggf. mit Architekt abgestimmt

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@Papierturm und @11ant (und evtl. @ypg, ich schaue jetzt nicht nach), hatten in einem anderen Thread schon etwas berichtet, aber ausgehend von unserer Situation. Hier vielleicht etwas allgemeiner. Ich kenne die Phasen von @11ant, aber ich vermute, dass es viele gibt, die ganz anders an den Bau herangegangen sind (ob das nun besser oder schlechter ist, sei dahingestellt, es scheint mir eine Gegebenheit zu sein).

 

[nordanney]

Also: Was ist davon zu halten, GUs mit Katalogen (bspw. Team Massivhaus, Viebrockhaus [nicht ganz dieselbe Liga, ich weiß, nur zu Beispielzwecken], oder Fertighausunternehmen) anzufragen und miteinander zu vergleichen?

Da Du die Katalogpreise nicht vergleiche kannst - es werden Äpfel, Birnen, Kiwis und Bananen angeboten - halte ich recht wenig davon. Vor allem, wenn der Endpreis erst feststeht, wenn Du Deine Wünsche (Aufmusterung) alle untergebracht hast. Die Serienausstattung aller Anbieter ist unterschiedlich.

Welche Vor- und Nachteile ergeben sich zur Variante, mit einem freien Architekten zu beginnen (und vmtl. ihn dann ausschreiben zu lassen)?

Kannst auch mit Architekt und GU arbeiten (egal ob massiv oder Fertighaus/Holzständer). Lies Dich dazu bei den Beiträgen von @11ant gerne ein.

 

[Gerddieter]

Kurz:

Wenn du ein Haus aus dem Katalog nimmst wird es wahrscheinlich günstiger - da die Planungsleistung schon gemacht sind und die Kataloggrundrisse auch optimiert sind.

Wenn es individuell sein soll, wird es mit dem Architekten und der Ausschreibung nicht unbedingt teurer als ein individueller Grundriss mit der Katalogfirma.
Vorteil Architekt: viel freier in den Entscheidungen
Vorteil GU: Du kennst den Preis vorab und hast auch Preissicherheit beim seriösen GU.

Mischvariante: freie Planung mit Architekt, dann das ganze von einem lokalen GU umsetzen lassen mit Festpreis.

Ich warte auf @11ant - er wird dir die Architektenplanung und Ausschreibung mit Einbezug GU empfehlen?

GD

 

[ypg]

Wir haben uns nun gefragt, welche Rolle das Kataloge-Wälzen bei uns spielen sollte. Ob wir "uns das Leben leicht machen" und ein paar GU-Angebote modifizieren, bis es im Grunde passt, und dann vergleichen

Also, in Deinem anderen Thread kommst Du mit einer Preisvorstellung und einer Vorstellung, was alles für Räume im Haus sein sollen.

In erster Instanz muss man meiner Meinung nach erst einmal schauen, was auf dem Grundstück und was mit dem Budget machbar ist.

Wenn Dich das Grundstück bzw Bebauungsplan einschränkt, musst Du schauen, wie Bedürfnisse unterzukriegen sind. Dafür macht man sich selbst ein paar Skizzen. Wenn man nach GRZ nur 80qm überbauen darf (oder gesamt betrachtet 165qm), dann sollte man selbst realistisch nachvolllziehen können, inwieweit die gewünschten Räume verteilt werden können oder was eben nicht geht.
Pauschal kann Dir keiner sagen, ob Du wie andere Familien mit 113qm auskommen kannst oder unbedingt 150+ brauchst. Das ist sehr individuell wie auch Menschen und die Lebensgestaltung individuell sind.

Wenn Du hier - und wohl auch für Dich - keine Hausarbeit machst, wirst Du mit diesen Fragen und den Antworten nicht glücklich werden, weil nichts pauschal zu beantworten ist.

Auto-Beispiel: wenn Du einen 5-Sitzer suchst, dann bringt es nichts, nach einem Cabrio bzw Flitzer-Hersteller zu schauen. Genauso kann es sein, dass Du mit einem praktischen 6-Sitzer nicht zurecht kommst.

Budget: wenn für das Neu-Fahrzeug nur 25000€ vorhanden sind, dann nutzt es nichts, in der Big-Klasse 50000€ + zu schauen. Aber wer weiß, vielleicht stehen ja auch 35000€ zur Verfügung.

Für Dich bringt das Katalogwälzen insofern etwas, zu schauen, was "man“ „im Standard" grundsätzlich baut, welche Raumgrößen der ein oder andere Hausbauer in seinen Grundrissen nutzt. Man sollte sich auch Room-Touren oder auch Musterhäuser dazu anschauen, damit man ein Gefühl für Raum bekommt.

Wenn Du Dir keine groben Skizzen oder eine Kalkulation zutraust, dann behelfe Dich mit einem Forum. Aber dann werde direkter. Pauschal lässt sich nämlich nicht sagen, ob x qm genügen oder y an Finanzierung machbar sind.

Fakt ist: wenn ein Standardhaus genügt und machbar ist, dann ist auch ein GU-Haus eine gute und günstige Alternative.
Wenn das Grundstück „problematisch“ ist, aus welchen Gründen auch immer, dann kann ein Architekt mit seinem Können und fachlichem Knowhow etwas mehr an Haus rauskitzeln als ein vorgefertigtes Haus aus der Schublade.

In unserem Bekanntenkreis hören wir immer wieder, dass sie nach nach einem Generalunternehmen, welches vorrangig mit Katalog-Häusern wirbt, gesucht haben, mit dem sie ihre eigenen Vorstellungen umsetzen konnten (z.T. durch geringere Modifikationen, z.T. durch deutliche Abweichungen vom Katalog oder gar "komplett" neue Planungen).

Ich bin ehrlich, ich bin so vorgegangen, es hat gepasst, aber es muss nicht für andere passen.
Ich hatte mein ungefähres Raumprogramm und eine Grenze einer GRZ eines einfachen Grundstücks mit scheinbar optimaler Ausrichtung.
Bungalow wäre wegen der GRZ nicht machbar gewesen, also habe ich ein passendes Typenhaus gesucht. Das empfinde ich auch immer noch als legitim, wenn man alles aus einer Hand bauen möchte. Dafür gibt es das Internet und den Katalogversand. Ich hatte und habe kein Problem damit, mich auf vorgegebene Hausmaße zu beschränken. Denn man bekommt irgendwie immer ein schönes Haus hin, wenn man sich nicht auf Wunsch-Kleinigkeiten versteift und eben das Grundstück es auch zulässt. Es kann auch ein Standard-Haus eingerichtet schicker und funktioneller daherkommen als ein aufwändiger entworfenes Haus, wo die Bewohner nichts draus machen.
Ich habe von keinem Emil-von-Elling-Haus geträumt, noch von einem teuren HUF-Haus, noch weniger Wert lege ich auch den Begriff Luxus oder Villa.. und habe somit einen bodenständigen regionalen GU gefunden, wo die Geschäftsleitung und Besitzer Architekten sind, die Subs regionale Firmen.
Innen ist unser Haus individuell, außen halt das Typenhaus. Das klappt aber nur bedingt mit den überregionalen GUs und Häuslebauer.

Da wurden dann GUs miteinander verglichen, wobei Preis, Sympathie/Vertrauen und auch Bauleistungsbeschreibung (soweit eben vorhanden und als Laie nachvollziehbar) eine Rolle spielten

Wenn es in Eurem Bekanntenkreis schon Erfahrungen gibt, warum nutzt Ihr dann nicht diese Erfahrungen?

Die Frage ist außerdem: was haben die da verglichen. Äpfel, Birnen.. ja, kann man nicht vergleichen, aber letztendlich sind es beides Obst-Sorten mit ungefähr dem gleichen Vitamin-Gehalt. Wenn ich allerdings nur abgepackte Kilo-Angebote von Lidl oder Penny mir leisten kann, dann bringt es zwar etwas, mal bei Edeka zu schauen, aber letztendlich wird es bei Lidl- oder Penny-Qualität bleiben. Aber auch die haben Bio-Ware, man muss nur genauer hinsehen. Übertragend zum Haus: streiche ein Kfw40+ Haus, in einem Haus schlechterer Effizienzklasse lässt es sich wunderbar leben - bezahlbar und ohne komfortable Einschränkungen.
Wenn Du aber mit 3 Äpfeln gut leben kannst, die nur 500 Gramm wiegen und somit auch bei Edeka günstiger sind als die Kiloware bei Penny, so nehme die.
Letztendlich haben die meisten Typenhäuser ihre Daseinsberechtigung - ob man nun das eine Haus 1:1 mit dem anderen Haus vergleichen muss? Nehme ich lieber einen Apfel oder eine Birne, fragt der Wurm. Der Wurm nimmt das Obst, das für ihn erreichbar ist. Schmecken tun sie beide gut.
Wer natürlich den individuellen Preis unten rechts versucht, mit der Bauleistungsbeschreibung zu argumentieren und zu spiegeln und dann gleichzusetzen, der wird es nicht können.

Was mir durch den Kopf geht:
- Zügige Angebotserstellung/Hausnummer
- Preisklasse
- Bauleistungsbeschreibung
- Organisatorischer Aufwand
- Gestaltungsfreiheit vs "in ein Raster gepresst werden"
- Eigenleistungen
- Gewerke sind gut aufeinander und ggf. mit Architekt abgestimmt

Halte ich persönlich derzeit alles für indiskutabel.

Zügige Angebotserstellung/Hausnummer

für was? Die meisten GUs gehen nach pauschalen Qm, passend zu ihrem Typenhaus, richtiges Angebot erst nach individuellem Entwurf. Der erst nach Vertragsunterschrift. Architekt trifft oft daneben.

Preisklasse

Die gibst Du mit Deinem Finanzierungsrahmen vor.

Bauleistungsbeschreibung

.. sind meist gar nicht so unterschiedlich. Individueller wird es, je mehr man sich preislich nach unten oder oben bewegt: günstige Hausanbieter sparen am Fliesenmaterial, an den Malerarbeiten außerhalb der Wände (Treppe, Holzverschalung), Container, etc. Im oberen Segment sind meist Extras inkludiert und gehören für den hochpreisigeren Anbieter zum Standard.

Organisatorischer Aufwand

Was auch immer Du damit meinst. Aber ein Regnauer Haus wird wohl im Transport nach HH höher ausfallen.

Gestaltungsfreiheit vs "in ein Raster gepresst werden"

Per se ist ein Raster nicht falsch. Gestaltungsfreiheit kostet auch Geld. Wenn man das Geld hat, kann man auch auf Gestaltungsfreiheit achten.

Eigenleistungen

Eigenleistungen muss man leisten können - zeitlich sowie durch Können. Bei einem GU, der „schlüsselfertig„ baut, lohnt sich eine Herausnahme eines Gewerkes finanziell meist nicht. Malern und Bodenbeläge sind meist eh nicht im schlüsselfertigen Angebot drin.

Gewerke sind gut aufeinander und ggf. mit Architekt abgestimmt

Davon sollte man ja erst einmal ausgehen.

Viel geschrieben, einiges gedanklich verloren. Dennoch: es ist eine Meinung, meine Meinung, eine Meinung von vielen Individuellen Meinungen, die Du bekommst, wenn Du Dich nicht definierst.

 

[11ant]

Wenn man eine Normalfamilie ist (2E2K) und das Grundstück keine besonderen Ansprüche stellt (Hang, Fels, Sumpf), dann findet man für ziemlich jede Lohngruppe auch Standard-Bauvorschläge und wird einem ein freier Architekt auch nichts mit bloßem Auge erkennbar wesentlich Anderes planen. Wenn man die Grundrissesätze der Eigenheime der Normalfamilien Müller, Meier und Schulze übereinanderlegt, ist von Architektenhandschrift oft wenig zu erkennen und sind die Wändelagen im einstelligen Prozentbereich unterschiedlich positioniert. Wer sich da ein vermeintliches Unikat zeichnen läßt, hat Geld zu viel und braucht gute Schutzengel, damit die Bauarbeiter diese Premiere mängelfrei hinstellen. Daher versteifen sich meine Ratnehmer auch nicht darauf, ausgerechnet den Vorentwurf höher aufgelöst weiterzeichnen zu lassen, sondern forschen in der > Weichenstellung während der > Teigruhe nach, welcher Anbieter ihnen welches wie wenig von diesem "Idealmaßstab" abweichende bewährte Hausmodell zu bieten hat.

So, wie eine Schwalbe noch keinen Sommer macht, macht auch ein Satz von Computerzeichnungen noch kein echtes Kataloghaus. Worauf es ankommt, sind die angemessene Stückzahl der weitgehendstmöglich geklonten Wiederholungen des realisierten Bauvorschlages und damit zusammenhängend die zeitliche Dichte dieser Wiederholungen. Baut jemand "Euer" Haus als Exemplar Nr. 20, dann profitiert es von Serienreife. Stammen die Exemplare Nr. 19 und Nr. 18 aus 2023 und 2019, dann sind auch deren Endpreise glaubwürdige Zeugen für die Kalkulation. Ein Krausehaus von Huberhaus bauen zu lassen, ist ebenso unsinnig wie einen Zeichnungensatz mit 0 Verwirklichungen als Kataloghaus anzusehen.

Hausbau ist ein Mannschaftssport. Wenn sich die Handwerker der diversen Gewerke auch vom Fußball- oder Schützenverein oder von der Feuerwehr kennen, nützt das der Qualität des Gesamtwerkes. Ein Architekt, der seine Pappenheimer kennt, kann als quasi Kapitänreeder ein ebenso geeigneter GU sein wie ein Maurer- und Betonbauermeister (bei einem Steinhaus) oder ein Zimmerermeister (bei einem hölzernen Haus). Lies hierzu auch https://www.hausbau-forum.de/threads/bautraeger-generalunternehmer-handwerker-unterschiede-rechtliches.49341/#post-692109 und https://www.hausbau-forum.de/threads/bebauung-grundstueck-keller-ja-oder-nein.42556/page-7#post-557229 - in beiden habe ich den GU erklärt. Auch ein Handwerkervermittler kann ein geeigneter GU sein - ich selbst mache dies nicht, weil das nicht zum Vorteil meiner bundesweit verstreuten Baufamilien organisierbar ist. Ob Maurer/Zimmerer, Architekt oder Vermittler: ein GU sollte unbedingt in der konkreten Region des Baugrundstückes geschäftstätig sein. Ein bundes(land)weit operierender Vermittler wird also wohl eher kein guter Mannschaftskapitän sein, sondern nur als Auftragsbörse fungieren können, und seine Pappenheimer möglicherweise gar nur online "kennen". Ein "Ausschreiber und Festpreiszocker" wäre jedoch kein Vorteil für seine Auftraggeber.

Wichtig ist, 1. zu einem GU nicht unberaten und anstatt einer Ausschreibung hinzugehen, sondern seinen Bauberater (/ Architekten) an der Seite zu haben und 2. die Baufirmensuche zweistufig anzugehen. Die zur Weichenstellung versandte Anfrage dient der Kalibrierung der budgettreuen Planung sowie der Ermittlung, ob im konkreten Einzelfall der steinerne oder hölzerne Weg signifikant günstiger / geeigneter ist. Sie ist ausdrücklich kein Viertelfinale eines GU-Castings !

Ich warte auf @11ant - er wird dir die Architektenplanung und Ausschreibung mit Einbezug GU empfehlen?

Ich empfehle wie in meinem "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!" (man beachte auch die "Reloaded" Folgen !) unbedingt das Modul A mit einem freien Architekten zu absolvieren (das braucht man wie die Ersthelferausbildung für die Fahrerlaubnis), den Architekten auch wenn man ihn für beide Halbzeiten nehmen will nie "in einem Rutsch" durchzumandatieren, nach dem Modul A unbedingt die Teigruhe (am besten mit integrierter Weichenstellung) durchzuführen, und aus dem Ergebnis der Weichenstellung auch abzuleiten, ob man den "Königsweg" Module B und C geht oder beispielsweise mit dem freien Architekten nur die Leistungsphase 3 absolviert und dann zur Auftragnehmerplanung wechselt. Dazu schrieb ich erst gestern in einer Antwort auf einen Kommentar zum Beitrag "Zusammenfassung und Ausbilck" (Teil 5 der Grundreihe des Fahrplanes):

Werter Klaus, Sie können selbstverständlich jederzeit auch zum Inklusivarchitekten des Generalunternehmers wechseln. Die beiden besten Zeitpunkte dafür sind „nach der Leistungsphase 3“ oder „nach Abschluss des Moduls C“. Im ersten Fall lassen Sie den freien Architekten nach der Teigruhe nur die einzelne Leistungsphase 3 besorgen, dann haben Sie dessen Entwurf mit Einarbeitung der Erkenntnisse aus der Weichenstellung.

Ich kenne die Phasen von @11ant, aber ich vermute, dass es viele gibt, die ganz anders an den Bau herangegangen sind (ob das nun besser oder schlechter ist, sei dahingestellt, es scheint mir eine Gegebenheit zu sein).

Es gibt in der Tat viele Bauwillige, die ganz anders an den Bau herangegangen sind, die schlechtesten Wege sind:
1. damit zu beginnen, sich dem Thema über unkoordinierte Einzelfrägelchenthreads zu nähern, beginnend mit Material- und Wandstärkenfragen;
2. dem Zitronenfaltermythos zu folgen, nach dem Fertighäuser schneller fertig und präziser kalkulierbar und Massivhäuser robuster und werthaltiger seien;
3. Generalunternehmer nicht als rechtliche Stellung, sondern als vermeintlich eigenständigen Beruf wahrzunehmen (wobei die Fehlbenennung als Bauträger eher hinter dem Komma steht);
4. hinweisende Formulierungen wie "bauseits" und "notwendige Architektenleistungen" zu überlesen;
5. Bauzeichner für Architekten und Bewehrungspläne für Detailplanungen zu halten;
6. den Auftragnehmer"bauleiter" nicht durch einen selbst mandatierten baubegleitenden Sachverständigen zu ergänzen;
7. zu übersehen, daß man nach genehmigten Bauantragszeichnungen nur bauen darf, aber nicht auch kann;
8. den Hausbau-Fahrplan nur anzuwenden, wenn man den Planungsweg mit dem Architekten gehen will (und nur die Grundreihe ohne die "Reloaded" Folgen zu lesen);
9. einen freien Architekten mit zeichnerischen Darstellungen zu impfen.

Obwohl diese Liste endlos wäre, kegeln erschreckend viele Schlauberger aus dem Stand "alle Neune" (gerne auch mit Zusatzzahl).

 

[ypg]

einiges gedanklich verloren.

Jetzt habe ich es wieder:
es spricht für einen Architekten, wenn das Grundstück oder der Bebauungsplan etwas nicht möglich macht, wozu man das Fachwissen eines Architekten braucht. Er kennt oft das Bauamt, die dortigen Mitarbeiter, das Wohngebiet (Boden) oder die Stadt mit ihren Eigenschaften. Man kann rechnerisch und nicht nur für die Optik Überhänge planen, Erker setzen oder willkürlich Dächer in der Neigung bestimmen, sodass man gesamt mehr Nutzen in die vorgegebene Grundfläche bekommt. Zwar kostet das ein oder andere Detail mehr, aber bevor man an der Grundfläche verzweifelt, würde ich definitiv jeden Anker und Option nutzen, wenn der Bedarf entsprechend höher ist.
Den Fehler, den man machen kann, ist einfach nur schlicht zu denken, wie man schlicht bauen kann, aber nicht schlicht bauen muss - es kann sich durchaus lohnen, in eine Gaube oder eine Ecke mehr zu investieren, wenn man dadurch Wohnfläche generiert.

Und: Ich möchte keine Diskussion über Baudirekt vom Zaun brechen, aber wie würde das hier eingeordnet?)

Witzigerweise habe ich hier schon öfter etwas von dieser Firma gelesen - sofern ich mich erinnere, immer DH in Hamburg.
Ich sage mal meine nicht fundierte Meinung:
der Homepage fehlt Persönlichkeit. Das Konzept ist mir nicht schlüssig. Viel Blabla.
Die Homepage nutzt ziemlich viele Stockfotos statt eigene.
Der Firmensitz ist in Vechta.
Ich würde hinterfragen, was die Firma mir Gutes will.