Kosten einer Real-Teilung und anschließender Erschließung?

[ChriLenaMZ]

Liebes Forum,

wir haben uns ein Grundstück angeschaut, das uns sehr gut gefällt und wo wir uns vorstellen könnten ein Einfamilienhaus zu bauen. Allerdings ist dieses Grundstück nicht erschlossen. Denn es soll ein sehr großes Grundstück (2.000m2) real geteilt werden. Das entstehende Grundstück, für das wir uns interessieren, hätte dann 850 m2 und wäre ein Pfeifenstielgrundstück. Jetzt wäre für uns die alles entscheidende Frage, was kostet uns das Grundstück neben dem Kaufpreis und den Nebenkosten bis wir darauf bauen können?

Glück im Unglück: Es gibt zu dem Grundstück bereits eine Projektierung für ein DH, weil bei vorangegangenen Interessenten die Finanzierung geplatzt ist. Ich habe mit dem Projektsteuerer telefoniert, dessen Job mir nach wie vor nicht ganz klar ist. Denn dieser hat bereits ein komplettes DH inkl. Grundriss, Kosten etc. für das Grundstück entworfen, aber er würde das Haus am Ende nicht bauen, sondern sich nur um die Erschließung des Grundstücks kümmern und dann an einen Bauträger übergeben!? Egal, die Kostenaufstellung für die Erschließung seinerseits sieht so aus.

BAUNEBENKOSTEN:

Trinkwasseranschluss	2.500€
Schmutzwasseranschluss	3.600€
Regenentwässerung	3.900€
ggf. notwendige Ingenieurplanung für die Entwässerung	1.000€
Stromanschluss	3.500€
Telekom-/Medienanschluss	1.500€
Wegewart/Baustellenüberfahrt/Gehwegsicherung	5.000€
Erstellung Pflasterflächen Zuwegung, Terrasse ca.	13.000€
Teilung des Grundstücks ca.	1.800€
Erstellung Zuwegung vom öffentlichen Grund	8.000€
Gebühren Baugenehmigung ca.	1.100€
Erdarbeiten / Aushub / Abfuhr ca.	7.500€
Endeinmessung ca.	1.100€
Gesamt:	53.500€

BAUVORBEREITUNGEN:

Abriss- und Räumungsarbeiten auf dem benannten Grundstück	12.950€
Erstellung einer Baustraße, Fläche für Material, Baufahrzeuge	8.500€
Beauftragung Baustromanschluss	3500€
Herstellung Bauwasseranschluss, frostsichere Ausführung	3.500€
Bereitstellung Bauzaun während der Bauzeit bis Fertigstellung Rohbau (Breite ca. 15m)	2.500€
Gesamt	30.950€

PLANUNGSLEISTUNGEN:
Entwurfsplanung anhand individuell abgestimmter Vorgaben der Baufamilie
Erstellung der notwendigen Unterlagen für die finanzierende Bank auf Basis der individuellen Entwurfsplanung
Erstellung der notwendigen Unterlagen für den notariellen Kaufvertrag bzw. ggf. die Teilung des Grundstücks
Durchführung Kampfmittelprüfung / Gefahrenerkundung
Erstellung des digitalen Lage- bzw. Höhenplans zur Bauantragsstellung
Erstellung eines digitalen Baumbestandsplans
Erstellung einer gutachterlichen Beurteilung / Bewertung des bestehenden Baumbestands
Einholung ggf. notwendiger polizeilicher Genehmigungen für Halteverbote o.ä.
Erstellung Bodengutachten inkl. Bodenanalyse (LAGA)
Erstellung der notwendigen Unterlagen für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung
Gesamt: 19.050€

Wenn man alle Kosten zusammenrechnet, kommt man auf 103.500€.

Ich weiß natürlich, dass hier niemand die Kosten im Detail bewerten kann, weil jedes Grundstück ist individuell, ihr kennt keine Details zu dem Grundstück etc. Nichtsdestotrotz erscheinen mir 100.000€+ wahnsinnig viel Geld, um ein "paar Meter" Straße zu bauen und Kabel und Leitungen von Haus A zu Grundstück B zu verlegen. Meine Fragen:

1. Sind 100k€ eine realistische Hausnummer, um ein Grundstück zu teilen und anschließend zu erschließen? (Wir reden von etwa 40m Zuwegung und von wahrscheinlich nochmal das Gleiche für Kabel, Leitungen und Abwasser)
2. Gibt es bei der obigen Auflistung Sparpotential?
3. Was kann man selber machen?
4. Welches Vorgehen bietet sich bei so einer Erschließung an?

Danke für eure Hilfe, um mir den Sachverhalt etwas einzuordnen.

Christoph

 

[WilderSueden]

Hier sind mir zu viele Dinge vermischt. Baustraße, Terrasse, etc. gehören nicht zur Erschließung. Abgesehen davon bin ich höchst skeptisch, dass man für 13k die Zufahrt zum Hinterlieger, dessen Hof und die Terrasse gepflastert bekommt. Höchstens in Eigenleistung, aber garantiert nicht vom Profi. 40m Zufahrt sind bei 3m Breite schon schlappe 120qm, mit Terrasse, Hof und eventuell Carport kommt man da in den Bereich von 150-200qm Pflasterfläche. Da frisst das Material fast schon das Gesamtbudget, Arbeit vom Profi ist nicht drin. Die Länge lassen sich auch die Versorger entsprechend kosten bzw. lassen an der Grundstücksgrenze einen Übergabeschacht setzen und alles dahinter ist Aufgabe des Bauherrn.

Tendenziell kommt mir das alles etwas zu günstig kalkuliert vor, bei der ganzen Geschichte lässt sich aber auch leicht Verwirrung durch Verschiebung von Positionen erzeugen. Letztendlich wird das einzig sinnvolle Vorgehen ohnehin darauf hinauslaufen, dass du bei der Erstellung der Hinterliegerzufahrt gleich die Versorgeranschlüsse bzw. entsprechende Leerrohre mit verlegst und das gleiche für den Kanal machst.

 

[ypg]

Allerdings ist dieses Grundstück nicht erschlossen.

Nach der Kostenaufstellung ist das Grundstück erschlossen. Nur muss ein Haus eben auch an die Versorger angeschlossen werden, drauf beziehen sich die Preise in den Baunebenkosten.

Baunebenkosten fallen bei jedem Hausbau an. Die sind quasi unabhängig von diesem speziellen Projekt und abhängig vom Grundstück selbst.
Die kannst Du erst einmal wieder bei dieser Kalku abziehen, kommen aber dennoch auf Dich zu.
Ob Baustrom so teuer kommt? Dann haben die ordentlich angezogen - ok, Puffer ist immer gut, am Ende ist auch der ausgegeben.

Bauvorbereitung: das sind Kosten für den Abriss des Bestandes.

Planungsleistungen: ist ein Mischmasch von Dienstleistung und (hoffentlich) der entsprechenden Gebühren.
Kann man alles selbst organisieren, aber dafür gibt es ja Projektsteuerer. Manche nennen sich Projektleiter, GÜ, es gibt auch Makler, die so etwas anbieten. So what. Quasi ein Coach für den Hausbau.
Für Halteverbote ist übrigens der Kreis zuständig, nicht die Polizei.

Erstellung Pflasterflächen Zuwegung, Terrasse ca. 13.000€ Teilung des Grundstücks ca. 1.800€ Erstellung Zuwegung vom öffentlichen Grund 8.000€ Gebühren Baugenehmigung ca. 1.100€ Erdarbeiten / Aushub / Abfuhr ca. 7.500€

Ein Großteil der Preise werden sich auf die Teilung und Zuwegung des Hinterliegergrundstücks beziehen. So scheint es. Es ist aber immer noch das Projekt DH, deshalb schwer zu trennen.

Ich habe mit dem Projektsteuerer telefoniert, dessen Job mir nach wie vor nicht ganz klar ist.

Siehe oben

 

[11ant]

wir haben uns ein Grundstück angeschaut, das uns sehr gut gefällt und wo wir uns vorstellen könnten ein Einfamilienhaus zu bauen. Allerdings ist dieses Grundstück nicht erschlossen. Denn es soll ein sehr großes Grundstück (2.000m2) real geteilt werden. Das entstehende Grundstück, für das wir uns interessieren, hätte dann 850 m2 und wäre ein Pfeifenstielgrundstück. Jetzt wäre für uns die alles entscheidende Frage, was kostet uns das Grundstück neben dem Kaufpreis und den Nebenkosten bis wir darauf bauen können?

Die für uns entscheidenden Fragen sind mehrere:
1. wer ist/sind Eigentümer/Anbieter des 2000 qm Grundstückes - der Projektsteuerer ?
2. wenn das Grundstück aktuell noch nicht geteilt ist, was solltet Ihr dann aktuell kaufen: 2000 oder 850 qm ?
3. was hinderte eine andere Teilung, als für Euch 850 qm und das auch noch als Pfeife herauszubekommen ?

Glück im Unglück: Es gibt zu dem Grundstück bereits eine Projektierung für ein DH, weil bei vorangegangenen Interessenten die Finanzierung geplatzt ist. Ich habe mit dem Projektsteuerer telefoniert, dessen Job mir nach wie vor nicht ganz klar ist. Denn dieser hat bereits ein komplettes DH inkl. Grundriss, Kosten etc. für das Grundstück entworfen, aber er würde das Haus am Ende nicht bauen, sondern sich nur um die Erschließung des Grundstücks kümmern und dann an einen Bauträger übergeben!?

Wenn ich recht verstehe, ist nur vom Hinterlieger-Grundstücksteil die Rede; abgesprungen ist nicht dem Doppelhausverkäufer nur einer der Hälfteninteressenten, sondern das gesamte Doppelhaus steht zum Nichtgebrauch der Planung zur Debatte. Was soll auf dem vorderen Grundstücksteil entstehen, und berührt Euch dessen Planung irgendwie ?

 

[Allthewayup]

Bei der Realteilung des Grundstücks fallen nicht unerhebliche Notarkosten an. In BY zumindest war das so, dass die Notarkosten sich an den Verkehrswerten beider geteilter Grundstücke orientierte und damit ein hoher 4-stelliger Betrag fällig wurde bei insgesamt gerade mal 620qm Grundstück das mittig geteilt wurde.

 

[ChriLenaMZ]

Vielen Dank für die vielen Reaktionen.

Ich muss, denke ich, noch einige entscheidende Informationen nachliefern. Auf dem 2.000 m2 Grundstück steht derzeit ein Einfamilienhaus. Das Grundstück ist Rechteckig und hat so ca. die Abmaße 75 x 25m. Auf der Stirnseite an der Straße steht direkt das Einfamilienhaus. Dahinter folgt ein sehr großer Garten. Von diesem Garten soll der hintere Teil plus der Pfeifenstil für die Zuwegung abgetrennt/verkauft werden. Das sind dann 850 m2.

Jetzt bin ich mir bei der Definition von "Erschließung" nicht sicher. Denn es ist ja kein Grundstück irgendwo auf einem Feld, wo erstmal Infrastruktur bis zur Grundstücksgrenze errichtet werden muss. Natürlich ist das Grundstück in seinem jetzigen Zustand erschlossen. Es steht ja ein Haus drauf. Aber das nach der Teilung neu entstehende Grundstück ist ja erstmal nichts anderes als Wiese. Selbstverständlich führt bis zur Grundstücksgrenze eine öffentliche Straße und irgendwo da sind auch die entsprechenden Versorgungsleitungen. Nichtsdestotrotz müssen diese ja auf dem Grundstück bis zum eigentlichen Standort des Hauses fortgesetzt werden. Und genau um jene Kosten soll es hier gehen. Bringt mich aber noch zu einer anderen Frage: Verlängert man einfach die Versorgungsleitungen des bereits bestehenden Hauses zu dem neuen Haus oder würde man eigene Leitungen und Rohre im Pfeifenstil verbuddeln und diese dann im Bereich der Straße an das öffentliche Netz anschließen? (Ich schätze mal Zweiteres?)

Nach der Kostenaufstellung ist das Grundstück erschlossen. Nur muss ein Haus eben auch an die Versorger angeschlossen werden, drauf beziehen sich die Preise in den Baunebenkosten.

Baunebenkosten fallen bei jedem Hausbau an. Die sind quasi unabhängig von diesem speziellen Projekt und abhängig vom Grundstück selbst.
Die kannst Du erst einmal wieder bei dieser Kalkulation abziehen, kommen aber dennoch auf Dich zu.
Ob Baustrom so teuer kommt? Dann haben die ordentlich angezogen - ok, Puffer ist immer gut, am Ende ist auch der ausgegeben.

Bauvorbereitung: das sind Kosten für den Abriss des Bestandes.

Planungsleistungen: ist ein Mischmasch von Dienstleistung und (hoffentlich) der entsprechenden Gebühren.
Kann man alles selbst organisieren, aber dafür gibt es ja Projektsteuerer. Manche nennen sich Projektleiter, GÜ, es gibt auch Makler, die so etwas anbieten. So what. Quasi ein Coach für den Hausbau.
Für Halteverbote ist übrigens der Kreis zuständig, nicht die Polizei.

Auf dem Grundstück wird ja nichts abgerissen. Lediglich muss Vegetation entfernt und/oder umgesetzt werden, z.B. für die Zuwegung.
Nach meinem Verständnis gibt es 3 große Wege ein Haus zu bauen: Ich gehe zu einem Architekten, kaufe ein Fertighaus oder gehe zu einem Generalunternehmer, der das Haus baut. Ich bin bisher davon ausgegangen, dass egal welche Variante ich wähle, die Fragen nach Zuwegungen, Versorgungleitungen, Baustellenzufahrt etc. genau jene Stelle dann auch plant und kalkuliert. Daher erschließt sich mir die Funktion eines Projektsteueres nicht.

Die für uns entscheidenden Fragen sind mehrere:
1. wer ist/sind Eigentümer/Anbieter des 2000 qm Grundstückes - der Projektsteuerer ?
2. wenn das Grundstück aktuell noch nicht geteilt ist, was solltet Ihr dann aktuell kaufen: 2000 oder 850 qm ?
3. was hinderte eine andere Teilung, als für Euch 850 qm und das auch noch als Pfeife herauszubekommen ?

1. Nein, Privatpersonen, die in einer Bestandsimmobilie auf dem 2.000 m2 Grundstück wohnen. Motivation für den Verkauf ist wohl die zeit- und kostspielige Pflege des großen Grundstücks.
2. Die 850 m2, was die hintere Hälfte des Grundstücks ist.
3. Diese Frage kann ich nicht beantworten. So wird es halt angeboten. Ich denke, dass die Eigentümer diese Teilung wünschen. Uns würde auch ein kleineres Grundstück reichen.

Wenn ich recht verstehe, ist nur vom Hinterlieger-Grundstücksteil die Rede; abgesprungen ist nicht dem Doppelhausverkäufer nur einer der Hälfteninteressenten, sondern das gesamte Doppelhaus steht zum Nichtgebrauch der Planung zur Debatte. Was soll auf dem vorderen Grundstücksteil entstehen, und berührt Euch dessen Planung irgendwie ?

Richtig, der hintere Teil soll abgetrennt werden. Jain, abgesprungen ist einer der Hälfteinteressenten. Der Verbliebende möchte/kann kein Einfamilienhaus auf dem Grundstück bauen. Dadurch steht die ganze Planung für das DH zur Debatte, ja. Denn wir wollen ein Einfamilienhaus bauen und das gesamte Grundstück für uns alleine nutzen. Auf dem vorderen Teil steht eine Bestandsimmobilie, in der die Eigentümer des Grundstücks wohnen.

Sorry, dass meine Aussagen manchmal noch nicht trennscharf sind. Ich muss mich noch mit den ganzen Begrifflichkeiten vertraut machen. Stehen noch sehr am Anfang.