Question de compréhension sur la faisabilité du financement

Bonjour à tous,
ma femme et moi commençons justement à nous lancer concrètement dans la planification de notre maison individuelle et souhaitons nous informer tôt sur le plus grand nombre possible de facteurs.

Il y a quelques choses qui m'ont interpellé sur le forum et qui m'étonnent. J'aimerais à ce sujet poser quelques questions rapidement.

En général, je vois ici presque uniquement des calculs de coûts de construction d’un maximum de 400-500 k€ incluant le terrain. Mon impression, d'après les marchés des villes en Bavière, tend plutôt vers environ 800 €/m² pour le prix du terrain et en plus 500 k€ minimum pour une maison "normale" de 150 m². Cela va complètement à l'encontre des calculs et planifications ici, où des maisons de 150-200 m² avec terrain ne coûtent pas 500 k€.
Les prix sur Internet pour des villes comme Ingolstadt sont-ils vraiment aussi exagérément élevés ou la part des particuliers constructeurs dans les villes est-elle plutôt faible sur le forum, de sorte que ces exemples se perdent ?

Pourquoi je poste en fait dans ce sous-forum :
Je trouve que la plupart gagnent en fait plutôt bien leur vie ici. 5000 € nets par mois combinés seraient déjà des gros revenus pour beaucoup. Ou dit autrement : le Soli reste dû tant qu’on n’est pas marié.

Pourtant, des mensualités de 1500 €/mois sont ici plus ou moins considérées comme une limite haute. Je crois que jusqu’à maintenant j’ai calculé de façon trop naïve. Aidez-moi à trouver mon erreur de raisonnement :
Prenons l’exemple de 5000 nets par mois. Jusqu’ici, un loyer froid de 1000 € par mois. Pourquoi 1500 € seraient alors la limite haute ou "dure à supporter" ?

Moi, je penserais qu’avec 1500 € de loyer charges comprises par mois et environ 1500 € pour la nourriture, l’essence etc. on pourrait quand même mettre de côté environ 2000 € par mois pendant la période de location. Peut-être plus avec une seule voiture et un mode de vie économe (souvent évoqué ici).

Cela ne ferait-il pas alors 2000 € + 1000 € de loyer froid économisé, donc jusqu’à 3000 € par mois ? Peut-être même 3500 € ? Avec un enfant, bien sûr, moins. Que calcule-t-on là ? 1000 € par mois ou déduit-on encore plus ?

Je ne doute d’ailleurs pas de la justesse de votre expertise, mais bien de la justesse de mes calculs/réflexions !

Cordialement
Matthias

Addendum à ma réflexion :
Si l'on paie actuellement 1000 € de loyer hors charges et ce pendant 30 ans (les loyers ont plutôt tendance à augmenter), on aura déjà remboursé 360 k€ grâce à l'économie réalisée sur le loyer. Et cela sans charge supplémentaire.

Même pour la maison, tu devrais prévoir les charges locatives et une petite somme pour les réserves (au début plutôt pour des souhaits particuliers pour le jardin, etc.). Pour cela, je calculerais forfaitairement 2 euros de charges locatives par m² de surface habitable et 1 euro de réserve par m² de surface habitable.
On devrait également prévoir en tant que propriétaire une petite épargne supplémentaire sur les revenus, que ce soit pour les vacances, pour le remplacement d’équipements ménagers, etc. On doit aussi avoir économisé pour une nouvelle voiture.

Le remboursement possible de la maison, je le fixerais de manière à pouvoir couvrir, avec un seul des deux salaires, quelques mois de chômage partiel (ce qui est actuellement le cas), de chômage ou de congé parental.
Si on pense soi-même qu’on pourrait rembourser plus chaque mois, alors il faudrait mettre cet argent de côté et effectuer un versement exceptionnel annuel correspondant. Donc, conclure le contrat de prêt avec une possibilité suffisante de remboursement anticipé.

Sinon, tu as bien sûr raison que le coût total d’un projet de construction peut énormément varier d’une région à l’autre. C’est en général élevé dans la périphérie des grandes villes véritables ainsi que dans le bassin des employeurs attractifs. Ce sont surtout les prix des terrains qui présentent de grandes différences. Les coûts de construction proprement dits ne varient pas autant.

Si l’on compare ici les messages du forum, il y a encore environ 3 à 4 ans, on estimait comme ordre de grandeur forfaitaire 1600 à 1800 euros de coût de construction par m² de surface habitable plus cave (si désiré). Aujourd’hui, c’est déjà entre 2000 et 2200 euros/m² pour le standard. Et, comme nous le savons tous, il n’y a pas de limite vers le haut selon les souhaits.
Les 500 000 euros que tu cites pour environ 150 m² devraient déjà être au-dessus du standard, ou alors il faudrait savoir ce que tu inclues exactement dedans.

La construction existante (ancienne et rénovation) et la construction neuve représentent une différence de prix. Et prétendre financer à peine un capital propre avec 5000 net à partir de 500k est n’importe quoi. On embellit beaucoup les chiffres. Le contrat de fitness sera alors résilié en 3 mois et les événements futurs seront jonglés.

Ancien (et rénovation) et neuf ont une différence de prix. Et si on veut financer à partir de 500k avec seulement 5000 net, c’est du n’importe quoi.

Bonjour, merci pour ta réponse. Je n’ai malheureusement pas bien compris la deuxième phrase.
Ancien et neuf ne semblent pas faire beaucoup de différence ici. On a l’impression qu’on est généralement autour de 1 M€ tout compris pour les deux.
Mais ce n’est qu’une estimation basée sur les informations d’agents immobiliers et les récits d’amis qui vivent ici depuis longtemps.

Pour la maison, tu devrais aussi prévoir les frais annexes et une petite somme pour les provisions (au début plutôt pour des souhaits particuliers pour le jardin, etc.). Pour ça, je calculerais forfaitairement 2 euros de frais annexes par m² de surface habitable et 1 euro de provision par m² de surface habitable.
...
Les 500 000 € que tu cites pour environ 150 m² doivent déjà être au-dessus du standard, ou alors il faudrait savoir ce que tu inclues dedans.

Merci pour ton message. Il contient beaucoup de points de repère pour moi. D’ailleurs, les 500 k€ étaient considérés comme trop bas pour 150 m² dans cette région. Il faudrait apparemment compter à partir de 800 k€. Plutôt plus. Tant pour le neuf que pour l’ancien.
C’est aussi pourquoi je suis surpris par les calculs de remboursement. Bien sûr, beaucoup gagnent aussi beaucoup. Mais que les gens ici gagnent en moyenne 10 000 net, ce qui leur permettrait d’acheter une maison, j’ai aussi du mal à le croire.
Il semble donc que beaucoup ici fassent une estimation trop naïve (comme moi au départ) ou aient hérité beaucoup. Sinon, de tels prix ne sont en fait pas finançables.

Je pense qu'on devrait ici, dans la discussion, se détacher des montants absolus. Autant que je l'ai compris, en ce qui concerne un taux, une annuité d'environ 5% est assez saine pour un amortissement sur une période raisonnable de 20 à 30 ans. Le maximum de 1500€ est souvent considéré par habitude comme le loyer hors charges (et on oublie que les charges mensuelles se situent aussi quelque part à au moins 400€ par mois) et on pense qu'avec des paiements de remboursement anticipé calculés de manière optimiste, tout ira bien. Ce n'est majoritairement pas le cas. Nous sommes même à une annuité de 4,67%, dont 3% d'amortissement. Cela fait 1605€ + 400-450€ de charges. Le prêt s'élève à 418k€.

Calcule-toi les 5% avec les charges et ta somme de prêt. Je parie que tu te situes quelque part autour de tes 3000€. Supposons un revenu ménage de 5500€. Il restent pour tout le reste avec fictivement 2 enfants à peine 2500€, ce qui est correct, mais on ne peut pas tout casser comme avant avec un loyer charges comprises de 1500€ et les réserves pour la maison ne sont pas encore constituées.