भूमि विकास - तहखाना हाँ या नहीं?

उसे व्याख्यानों के दौरान शायद निविदा के बारे में बीमार होने के कारण पता नहीं चला। छत बनाने वाले की पेशकश, जिसकी वैधता खुदाई से पहले ही समाप्त हो जाती, निविदा को एक मजाक बना देगी। प्रस्तावों को उस समय के वर्तमान दाम नहीं दिखाने चाहिए, बल्कि कार्यान्वयन को गणना योग्य बनाना चाहिए।

मैं इस विषय को फिर से विशेष रूप से उठाऊंगा। शायद कोई गलतफ़हमी भी हुई है।
लेकिन मेरे लिए पहले से स्पष्ट करने के लिए:
आपकी दृष्टि से निविदा इस तरह होनी चाहिए कि "X" समय पर सभी कामों को एक-एक करके निकाला जाए।
(ये निविदाएं कहाँ होती हैं? क्या कंपनियों को ख़ास तौर पर बुलाया जाता है या कोई ऐसा पोर्टल है जहाँ सभी कंपनियों के लिए निविदाएं उपलब्ध होती हैं? मैं इसे कैसे समझूं?)
एक-एक हिस्सों के अंदर यह परिभाषित होता है कि काम लगभग कब किए जाने चाहिए और उस निर्दिष्ट कार्यान्वयन समय तक प्रस्ताव बाध्यकारी होते हैं? अगर निर्माण या कोई काम एक महीने से देर हो जाता है, तो क्या प्रस्ताव कारीगर के लिए अब बाध्यकारी नहीं रहता और वह नया प्रस्ताव देता है? संबंधित आवंटित हिस्से के विजेता को (निर्माता के साथ मिलकर आर्किटेक्ट) निविदा के बाद तुरंत चुना जाता है और फिर वह सीधे संबंधित कामों के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करता है?

शायद कोई और अनुभव से बता सके कि उसके साथ यह कैसे हुआ :)

शायद फिर भी इस व्यक्ति के साथ नहीं। वैसे (देखें: "आपके लिए भी एक मकान निर्माण योजना: HOAI का चरण मॉडल!") मैं वैसे तो पूरी प्रक्रिया के लिए एक ही आर्किटेक्ट की नियुक्ति की सलाह देता हूँ, लेकिन सभी चरणों के लिए एक साथ नहीं (बल्कि मॉड्यूल A, B और C के रूप में - जो समान नेटवर्क पर पाए जाते हैं - A के बाद एक विराम के साथ)।

उन्होंने हमें भी ऐसा ही सलाह दी और वे हमेशा यही करते हैं। चरण दर चरण उनपर काम आवंटित किया जाता है और हम किसी भी समय बाहर निकल सकते हैं। लेकिन हमारे दिमाग में यह भी है कि हम सभी चरणों को (धीरे-धीरे) आवंटित करना चाहते हैं।

हाँ - ताकि प्रारंभिक पोस्ट में प्रश्नावली रहे। लेकिन एक जगह से दूसरी जगह भी लिंक दिया है।

सब ठीक है - धन्यवाद! मैं ऐसा ही करूंगा।

आपकी दृष्टि से एक टेंडर इस प्रकार चलना चाहिए कि समय "X" पर सभी ट्रेड्स को अलग-अलग हिस्सों में टेंडर किया जाए। [...] इन अलग-अलग हिस्सों के भीतर यह परिभाषित होता है कि काम कब तक लगभग पूरा होना चाहिए और इस निर्दिष्ट निष्पादन समय तक ऑफ़र बाध्यकारी होते हैं? [...] संबंधित हिस्सों के विजेता को मालिक (आर्किटेक्ट के साथ मिलकर) टेंडर के तुरंत बाद चुना जाता है और फिर वह सीधे ही अलग-अलग ट्रेड्स के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करता है?

"एक्सैक्टली", एक बार "Jan Arnaud" को उद्धृत करते हुए ;- )

( ये टेंडर कहां होते हैं? क्या वहाँ विशेष रूप से कंपनियों को आमंत्रित किया जाता है या कोई ऐसा पोर्टल है जहाँ सभी फर्मों के लिए टेंडर उपलब्ध होते हैं? मैं इसे कैसे समझूं? ).

मैं आर्किटेक्ट को स्थानीय स्तर पर चुनने की सलाह देता हूँ, जो अपने परिचितों को जानता है, जो भागीदारी के लिए उपयुक्त हैं। अक्सर एक मालिक एक क्लब साथी को भी इस चक्र में शामिल करना चाहता है। एकल-परिवार मकानों के सार्वजनिक टेंडर - भले ही या जैसे निर्माण आयतन के लिए - अत्यंत असामान्य हैं।

अगर निर्माण या कोई ट्रेड एक महीने तक देरी करता है, तो क्या वह ऑफ़र कारीगर के लिए अब बाध्यकारी नहीं रहता और वह नया ऑफ़र देता है?

सामान्यत: टेंडर तभी जारी किए जाते हैं जब कोई और देर नहीं हो रही हो (अनुमतियाँ सहित संभावित सड़क बंदी पूरी तरह उपलब्ध हो, आपूर्तिकर्ता समन्वित हों, भूमिगत स्मारकों संदिग्धता नकारात्मक रिपोर्ट के साथ सुलझाई गई हो)। तब एक निर्माण समय सारिणी पहले ही बनी होती है। टेंडर की सामग्री पहले से ज्ञात या सूचित हो सकती है, लेकिन बोली देने का संकेत तब तक नहीं आता। यदि उदाहरण के लिए तहखाने का निर्माण गलत हुआ और पुनः शुरू करना पड़ा, तो देरी की वजह से बढ़ी कीमतें देरी करने वाले की जिम्मेदारी होती हैं। लेकिन यह भी "अपने परिचितों को जानने" का हिस्सा है: कि आप जानते हैं कि किसके साथ सौम्य समाधान खोजे जा सकते हैं, ताकि योजना और वास्तविकता केवल प्रयोगशाला में पूरी तरह मेल खाते हों। स्थानीय कारीगरों के एक घरेलू खेल में इसके लिए रिजर्व रखे जाते हैं, बड़े नामों में नहीं: वे इस वजह से नाममात्र में सस्ते दिखते हैं, और किसी भी मामले में उनका कानूनी विभाग इसे मालिक की पीठ पर निपटाता है।

चरण एक-एक करके उनके द्वारा अनुबंधित किए जाते हैं और हम कभी भी बाहर निकल सकते हैं। लेकिन हमारे मन में यह है कि हम सभी चरणों (ठीक वैसे ही क्रमशः) अनुबंधित करना चाहते हैं।

यह गलत है। मेरे पाठ सुझाव (अंग्रेज़ी में "फ्रेज़" के रूप में, यहां बाहरी लिंक वर्जित हैं) को गूगल करने की "मेहनत" करें, वहाँ विस्तार से समझाया है। न तो चरण 1 के बाद न ही चरण 4 के बाद बीच में कटौती का कोई औचित्य है, और मॉड्यूल A और B के बीच का विराम एक महत्त्वपूर्ण "लगभग अपने आप में एक चरण" है। आर्किटेक्ट को यह पिछला दरवाजा नहीं खुलाना चाहिए कि वे किसी समय प्रक्रिया में रुचि या "समय" खो दें। खासकर दो मामलों में संदर्भों पर ध्यान दें (क्या इस हफ्ते छुट्टी पर हैं?), अर्थात् उनके ग्राहकों की उनकी मूल्यांकन सटीकता और निर्माण प्रबंधन के बारे में क्या राय है।

मैं जो आर्किटेक्ट चुनने की सलाह देता हूँ वह स्थानीय होता है और वह अपने भरोसेमंद लोगों को जानता है, जो भाग लेने के लिए आमंत्रित किए जाने के योग्य हैं। अक्सर एक निर्माणकर्ता चाहता है कि वह अपने क्लब के साथी को भी इस चक्र में शामिल करे। एकल परिवार के घरों के लिए सार्वजनिक निविदाएं — यहाँ तक कि या जैसे निर्माण के लिए भी — बेहद असामान्य हैं।

ठीक है, समझ गया :).

आम तौर पर तब ही निविदा निकलती है जब सब कुछ पूरी तरह से मंजूर हो (अनुमतियाँ सहित संभवतः सड़क बंद होने की अनुमति भी पूरी हो, आपूर्तिकर्ताओं के साथ समन्वय पूर्ण हो, और संभावित पुरातात्विक संरक्षण क्षेत्र की जांच नकारात्मक हो)। तब एक निर्माण समय-सारणी पहले से तैयार होती है। निविदा की सामग्री पहले से ज्ञात या सूचित हो सकती है, लेकिन प्रस्ताव जमा करने की शरुआत तब तक नहीं होती। यदि तब, उदाहरण के लिए, तहखाना गलत तरीके से बनाया जाता है और उसे फिर से शुरू करना पड़ता है, तो देरी के कारण होने वाली कीमत वृद्धि की जिम्मेदारी उस देरी करने वाले की होगी। लेकिन यह भी "भरोसेमंद लोगों को जानने" का हिस्सा है: यह जानना कि कर्तव्य और वास्तविकता केवल प्रयोगशाला में पूरी तरह मेल खाते हैं। स्थानीय कारीगरों के खेल में इसके लिए रिजर्व रखे जाते हैं, बड़े नामों के साथ नहीं: वे इस तरह से नाममात्र में सस्ते लगते हैं, और यदि मामला बनता है तो उनकी कानूनी टीम इसे निर्माणकर्ता के खर्च पर निपटाती है।

यह भी समझ गया।

यह बकवास है। मेरी "पढ़ने की सलाह" (यहाँ उद्धरण में वाक्यांश है, बाहरी लिंक निषिद्ध हैं) गूगल करने की “कोशिश” करो, वहाँ यह समझाया गया है। न तो चरण 1 के बाद कट होना सही होगा न ही चरण 4 के बाद, और मॉड्यूल A और B के बीच का विराम एक महत्वपूर्ण "लगभग अपना खुद का चरण" है। आर्किटेक्ट को पीछे का दरवाज़ा नहीं देना चाहिए जिससे वह किसी समय प्रक्रिया में रुचि या "समय" खो दे। दो बातों पर विशेष ध्यान दो (क्या वास्तव में इस सप्ताह छुट्टी पर है?), यानी कि उसके ग्राहकों की राय उसकी मूल्यांकन सटीकता और निर्माण प्रबंधन के बारे में कैसी है।

सारांश में, आर्किटेक्ट के साथ 3 अनुबंध क्रमशः करने से फायदा होता है।
1. अनुबंध कार्यचरण 1 + 2 (मॉड्यूल A)
2. अनुबंध कार्यचरण 3 + 4 + 5 (मॉड्यूल B)
3. अनुबंध कार्यचरण 6 + 7 + 8 (मॉड्यूल C)
हर मॉड्यूल के बाद आर्किटेक्ट को बदला जा सकता है यदि वह सही न लगे।
यदि आर्किटेक्ट और कारीगरों के बीच स्वीकरोक्ति में असहमति हो तो आर्किटेक्ट के साथ निर्माण में एक अतिरिक्त बिल्डिंग निरीक्षक उपयोगी / सलाह योग्य होता है।
क्या मैंने इसे सही समझा है?

संक्षेप में, यह सलाह दी जाती है कि वास्तुकार के साथ 3 अनुबंध क्रमशः किए जाएं। 1. अनुबंध कार्य चरण 1 + 2 (मॉड्यूल A) 2. अनुबंध कार्य चरण 3 + 4 + 5 (मॉड्यूल B) 3. अनुबंध कार्य चरण 6 + 7 + 8 (मॉड्यूल C) प्रत्येक मॉड्यूल के बाद यदि वास्तुकार सही नहीं लगता है, तो उसे बदला जा सकता है। वास्तुकार के साथ निर्माण में एक अतिरिक्त भवन निरीक्षक तभी उपयोगी / अनुशंसित होता है जब वास्तुकार और कारीगरों के बीच स्वीकृति में असहमति हो। क्या मैंने इसे सही समझा है?

हाँ, लगभग: मॉडल A की आटा आराम अवधि के बाद आपको पता होना चाहिए कि क्या आप वास्तुकार के साथ आगे बढ़ना चाहते हैं। उसके बाद मैं केवल एक दूसरा अनुबंध बनाऊंगा। इसमें मॉडल B के बाद अनुबंध समाप्ति विकल्प होना चाहिए, लेकिन इस समय तक आपको मूल रूप से यह स्पष्ट होना चाहिए कि क्या आप निर्माण पूर्णता तक वास्तुकार की सहायता लेना चाहते हैं। नए भवन मालिकों को मेरा सुझाव है कि वे दूसरा अनुबंध मॉड्यूल B और C के लिए करें (व्यक्तिगत अविश्वास भावना के अनुसार मॉडल B के बाद अनुबंध समाप्ति विकल्प के साथ या बिना)। यह भी कि एक निर्माण सहयोगी विशेषज्ञ "पट्टा और कमरबंध" के रूप में अनावश्यक दोहरी सुरक्षा प्रदान करता है या नहीं, अंततः इस दृष्टिकोण पर निर्भर करता है। कैप्टेंसगिबेलटोस्कनाबाउहाउस जिसमें कोने की खिड़कियां, वॉक-इन शावर और क्रैगरम सीढ़ी होती है, वहां मैं इसे उत्तरलीस बंगलो की तुलना में अधिक आवश्यक समझता हूँ ;-)