11ant
13.11.2023 15:55:06
- #1
Ui, il se passe vraiment beaucoup de choses ici aujourd’hui – ce serait sans doute confus de citer tous les points déjà répondus. Alors tout d’abord un grand merci pour ton sac bien rempli de malentendus, idées fausses & co, certainement très précieux pour beaucoup d’autres lecteurs.
Et apparemment, tu as aussi mal interprété certains de mes posts ici et ailleurs. Nous pouvons bien sûr éclaircir cela, un appel suffit.
Les maisons catalogues sont conçues sur le principe « one size fits all » pour les familles normales. Cette médaille a comme d’habitude deux faces : elles conviennent comme un Golf pour Meiermüllerschulzes – mais l’envers de la médaille est que l’arrivée d’un troisième enfant et/ou d’un deuxième bureau à domicile entraîne immédiatement la sortie de ce cadre mainstream. Les maisons catalogues sont budgétairement adaptées aux travailleurs moyens : il manque donc des espaces modulables en réserve. La frustration est donc quasiment garantie si on veut / doit y insérer une (voire deux !) pièces supplémentaires. La solution, je l'ai déjà abordée ici et dans «Modifier un plan dans sa taille» : ne pas essayer de redistribuer la surface totale d'une maison catalogue adaptée, mais allonger une plus petite version « à l'empattement ».
Le rôle d’un architecte indépendant est complètement mécompris quand on le considère comme un garant de l’originalité du plan – « oublie l’anneau – l’anneau c’est des bêtises, ... » (Mel Brooks dans « Spaceballs »). Son savoir-faire se manifeste lors de la phase 5. Celle-ci est (après la phase de repos de la pâte) la deuxième étape décisive pour garantir la réelle tenue du budget dans la réalisation du projet de maison – PAS la chasse à la promesse de prix la mieux maquillée !
Quiconque a non seulement lu, mais aussi compris mon plan de construction de maison (qui reçoit à juste titre actuellement les épisodes bonus « Reloaded », merci encore pour les retours de lecture reçus) ne renoncera jamais à une phase 5 rigoureuse, car c’est là que germe l’économie sur les frais de leçons apprises. Non, le mandat couvrant les phases 1 à 3 confié à l’architecte ne permet pas encore de contractualiser avec succès un entrepreneur général (EG). Et ceci déjà parce que seuls des fous avec trop d’argent planifient de bout en bout les phases 1 à 3 avec l’architecte et seuls des fous encore plus riches choisissent immédiatement un EG.
La procédure que je recommande est différente (et le meilleur conseil à un maître d’ouvrage privé est : « imagine que tu sois »). C’est-à-dire, travailler d’abord uniquement le module A avec l’architecte, puis avec ce résultat (donc l’avant-projet), passer à la phase la plus importante, à savoir la pause active alias « repos de la pâte et décision des orientations ». Ici, l’avant-projet teste l’air du temps en fonction de la réalité actuelle du marché. Seuls les assurés privés avec carte de crédit platine peuvent se permettre de sauter cette phase et passer sans pause directement de la phase 2 à la phase 3. Même chose pour toute forme de préjugé sur le mode constructif, que ce soit « massif » vs. « préfabriqué » – merci à pour la remarque sur la variante « ‘massif’ et ‘préfabriqué’ » – ainsi que pour « absolument avec EG », « absolument avec attribution individuelle » ou d’autres bêtises dangereusement coûteuses.
Le résultat (des retours de cette décision) indique ensuite la voie à suivre. Même le plus avisé des 11anten n’a pas de boule de cristal, il doit attendre ce résultat – et rien n’y fait même après quarante ans d’expérience en planification. Ce n’est que si le résultat suggère de construire avec un EG préfabriquant (que ce soit en pierre ou en bois) que la prochaine tranche du contrat d’architecte est la phase HOAI 3. Ensuite, l’EG préfabriquant prend le relais de la planification, assisté par un conseil indépendant du fournisseur. Ce dernier peut revenir de l’architecte précédent, mais quitte alors les sentiers battus de la succession des phases selon le modèle HOAI. Ou on se tourne vers les collègues Beuler, Freyermuth, Zink ou moi-même ou un(e) de mes collègues pas si rare. Si le résultat pointe vers la construction « pierre sur pierre », alors il est conseillé de mandater l’architecte pour le module complet B (qui couvre les phases 3 à 5).
Oui, la phase 5 est la plus rémunératrice. Et non, ce n’est pas la plus chère, bien au contraire : c’est même la plus neutre en termes de coûts. Sans la phase 5, les phases 6 et 7 n’ont pas de fondation, et alors on s’étonne en phase 8 de la dérive des coûts et/ou de la qualité que même le chef de chantier le plus compétent et orienté maître d’ouvrage ne peut plus remettre dans les rails. Et le « chef de chantier » de l’EG... LOLLL... pas besoin d’en dire plus. Une phase 5 réalisée par l’auteur (ou un intervenant principal) de la phase 3 ne rend pas la construction plus chère – plutôt au contraire, car elle minimise les heures de régie. De plus, elle augmente le facteur d’acceptation par l’épouse (Wife Acceptance Factor), car il existe un lien causal antiproportionnel entre la planification des détails et les bosses de cloison sèche.
Les principaux avantages des maisons catalogues résident d’ailleurs dans la « maturation par la série » (sinon mon conseil de rallonger l’empattement serait absurde). Il y a effectivement des avantages de coût – mais pas ceux auxquels Petit Fritzchen s’attend. Les avantages de coût venant de la statique typée bénéficient au calcul pour le client dans le montant du prix, ceux venant de la « routine en série » dans la prévisibilité du prix. Il existe aussi des avantages de quantité pour les pompes à chaleur ou autres, mais ceux-ci n’abaissent pas le prix ; ils augmentent la marge. La maturité réduit les complications et économise aussi de l’argent à long terme. Le principal avantage du modèle en série est la qualité du résultat.
C’est sans doute un argument contre les Big Names qu’on ne peut jamais rappeler trop souvent. Mais le service juridique n’est pas un poste de coût, il est quasiment auto-financé comme la phase 5. Contrairement au coût marketing, qui est recouvré principalement par le bluff via des termes vagues et des postes à la charge du client. Les publicités coûteuses ne peuvent jamais être financées par des bonus de quantité pour la technique du bâtiment.
Et apparemment, tu as aussi mal interprété certains de mes posts ici et ailleurs. Nous pouvons bien sûr éclaircir cela, un appel suffit.
Les maisons catalogues sont conçues sur le principe « one size fits all » pour les familles normales. Cette médaille a comme d’habitude deux faces : elles conviennent comme un Golf pour Meiermüllerschulzes – mais l’envers de la médaille est que l’arrivée d’un troisième enfant et/ou d’un deuxième bureau à domicile entraîne immédiatement la sortie de ce cadre mainstream. Les maisons catalogues sont budgétairement adaptées aux travailleurs moyens : il manque donc des espaces modulables en réserve. La frustration est donc quasiment garantie si on veut / doit y insérer une (voire deux !) pièces supplémentaires. La solution, je l'ai déjà abordée ici et dans «Modifier un plan dans sa taille» : ne pas essayer de redistribuer la surface totale d'une maison catalogue adaptée, mais allonger une plus petite version « à l'empattement ».
Le rôle d’un architecte indépendant est complètement mécompris quand on le considère comme un garant de l’originalité du plan – « oublie l’anneau – l’anneau c’est des bêtises, ... » (Mel Brooks dans « Spaceballs »). Son savoir-faire se manifeste lors de la phase 5. Celle-ci est (après la phase de repos de la pâte) la deuxième étape décisive pour garantir la réelle tenue du budget dans la réalisation du projet de maison – PAS la chasse à la promesse de prix la mieux maquillée !
Quiconque a non seulement lu, mais aussi compris mon plan de construction de maison (qui reçoit à juste titre actuellement les épisodes bonus « Reloaded », merci encore pour les retours de lecture reçus) ne renoncera jamais à une phase 5 rigoureuse, car c’est là que germe l’économie sur les frais de leçons apprises. Non, le mandat couvrant les phases 1 à 3 confié à l’architecte ne permet pas encore de contractualiser avec succès un entrepreneur général (EG). Et ceci déjà parce que seuls des fous avec trop d’argent planifient de bout en bout les phases 1 à 3 avec l’architecte et seuls des fous encore plus riches choisissent immédiatement un EG.
La procédure que je recommande est différente (et le meilleur conseil à un maître d’ouvrage privé est : « imagine que tu sois »). C’est-à-dire, travailler d’abord uniquement le module A avec l’architecte, puis avec ce résultat (donc l’avant-projet), passer à la phase la plus importante, à savoir la pause active alias « repos de la pâte et décision des orientations ». Ici, l’avant-projet teste l’air du temps en fonction de la réalité actuelle du marché. Seuls les assurés privés avec carte de crédit platine peuvent se permettre de sauter cette phase et passer sans pause directement de la phase 2 à la phase 3. Même chose pour toute forme de préjugé sur le mode constructif, que ce soit « massif » vs. « préfabriqué » – merci à pour la remarque sur la variante « ‘massif’ et ‘préfabriqué’ » – ainsi que pour « absolument avec EG », « absolument avec attribution individuelle » ou d’autres bêtises dangereusement coûteuses.
Le résultat (des retours de cette décision) indique ensuite la voie à suivre. Même le plus avisé des 11anten n’a pas de boule de cristal, il doit attendre ce résultat – et rien n’y fait même après quarante ans d’expérience en planification. Ce n’est que si le résultat suggère de construire avec un EG préfabriquant (que ce soit en pierre ou en bois) que la prochaine tranche du contrat d’architecte est la phase HOAI 3. Ensuite, l’EG préfabriquant prend le relais de la planification, assisté par un conseil indépendant du fournisseur. Ce dernier peut revenir de l’architecte précédent, mais quitte alors les sentiers battus de la succession des phases selon le modèle HOAI. Ou on se tourne vers les collègues Beuler, Freyermuth, Zink ou moi-même ou un(e) de mes collègues pas si rare. Si le résultat pointe vers la construction « pierre sur pierre », alors il est conseillé de mandater l’architecte pour le module complet B (qui couvre les phases 3 à 5).
Oui, la phase 5 est la plus rémunératrice. Et non, ce n’est pas la plus chère, bien au contraire : c’est même la plus neutre en termes de coûts. Sans la phase 5, les phases 6 et 7 n’ont pas de fondation, et alors on s’étonne en phase 8 de la dérive des coûts et/ou de la qualité que même le chef de chantier le plus compétent et orienté maître d’ouvrage ne peut plus remettre dans les rails. Et le « chef de chantier » de l’EG... LOLLL... pas besoin d’en dire plus. Une phase 5 réalisée par l’auteur (ou un intervenant principal) de la phase 3 ne rend pas la construction plus chère – plutôt au contraire, car elle minimise les heures de régie. De plus, elle augmente le facteur d’acceptation par l’épouse (Wife Acceptance Factor), car il existe un lien causal antiproportionnel entre la planification des détails et les bosses de cloison sèche.
Les principaux avantages des maisons catalogues résident d’ailleurs dans la « maturation par la série » (sinon mon conseil de rallonger l’empattement serait absurde). Il y a effectivement des avantages de coût – mais pas ceux auxquels Petit Fritzchen s’attend. Les avantages de coût venant de la statique typée bénéficient au calcul pour le client dans le montant du prix, ceux venant de la « routine en série » dans la prévisibilité du prix. Il existe aussi des avantages de quantité pour les pompes à chaleur ou autres, mais ceux-ci n’abaissent pas le prix ; ils augmentent la marge. La maturité réduit les complications et économise aussi de l’argent à long terme. Le principal avantage du modèle en série est la qualité du résultat.
Au fait, un poste de coût très important chez les très grands EG supra-régionaux : le service juridique. Ils disposent d’un bon budget pour rejeter tes revendications.
C’est sans doute un argument contre les Big Names qu’on ne peut jamais rappeler trop souvent. Mais le service juridique n’est pas un poste de coût, il est quasiment auto-financé comme la phase 5. Contrairement au coût marketing, qui est recouvré principalement par le bluff via des termes vagues et des postes à la charge du client. Les publicités coûteuses ne peuvent jamais être financées par des bonus de quantité pour la technique du bâtiment.