Construcción en el terreno - sótano sí o no?

Él debió estar enfermo durante las conferencias sobre el pliego de condiciones. Una oferta del tejador, cuya validez habría expirado antes de la excavación de la zanja de la obra, convertiría el pliego en una broma. Las ofertas no deben reflejar precios diarios en el momento de la licitación, sino hacer que la ejecución sea calculable.

Volveré a tratar el tema de manera específica. Quizás también hubo un malentendido.
Pero para entenderlo claramente de antemano:
Desde tu punto de vista, una licitación debería llevarse a cabo de modo que en el momento "X" todos los oficios se liciten por lotes individuales.
(¿Dónde se llevan a cabo estas licitaciones? ¿Se contacta a empresas específicas o existe un portal donde las licitaciones estén disponibles para todas las empresas? ¿Cómo debería imaginarme eso?).
Dentro de los lotes individuales está definido aproximadamente cuándo deben ejecutarse los trabajos y hasta ese momento indicado de ejecución las ofertas son vinculantes? Si la obra o un oficio se retrasa un mes, ¿la oferta deja de ser vinculante para el artesano y entonces presenta una nueva? ¿El ganador de cada lote es seleccionado por el propietario (juntamente con el arquitecto) poco después de la licitación y luego firma directamente los contratos con los distintos oficios?

Quizás alguien con experiencia pueda contar cómo fue en su caso :)

Quizás entonces mejor no con este. Por cierto (ver también: "Un plan de construcción de casas, también para usted: el modelo por fases de la HOAI") ciertamente recomiendo contratar al mismo arquitecto para "todo el programa", pero no para todas las fases "de una vez" (sino en módulos A, B y C - disponibles en el mismo sitio web - con una pausa tras A).

Eso también nos lo recomendó a nosotros y él siempre procede así. Las fases se van encargando con él poco a poco y podemos salir en cualquier momento. Pero en mente tenemos que queremos contratar todas las fases (justamente poco a poco).

Sí - para tener el cuestionario en la publicación inicial. Pero también enlaces cruzados desde aquí hacia allá.

¡Entendido, gracias! Lo haré así.

Desde tu punto de vista, una licitación debería desarrollarse de tal manera que en el momento "X" todos los oficios se liciten por lotes individuales. [...] Dentro de los lotes individuales está definido aproximadamente cuándo se deben ejecutar los trabajos y hasta ese momento de ejecución especificado las ofertas son vinculantes? [...] El ganador de los respectivos lotes es seleccionado por el propietario de la obra (junto con el arquitecto) poco después de la licitación y luego firma directamente los contratos con cada uno de los oficios?

"Exactamente", para citar a "Jan Arnaud" ;-)

(¿Dónde tienen lugar estas licitaciones? ¿Se contacta específicamente a empresas o existe un portal donde todas las empresas pueden encontrar las licitaciones? ¿Cómo puedo imaginarme eso?).

El arquitecto — al que recomiendo elegir con residencia en el lugar de la construcción — conoce a sus conocidos, que se recomiendan para una invitación a participar. No es raro que un propietario quiera incluir a un compañero de club en este círculo. Las licitaciones públicas para viviendas unifamiliares son, incluso para un volumen de construcción como en o , sumamente poco comunes.

Si la construcción o un oficio se retrasa un mes, ¿la oferta ya no es vinculante para el artesano y entonces presenta una nueva?

Por lo general, se licita solo cuando ya no hay más retrasos (los permisos, incluida la posible cierre de calles, están completamente disponibles, los proveedores se han coordinado, la sospecha de monumentos arqueológicos está aclarada con un resultado negativo). Entonces ya se ha elaborado un plan de tiempos de construcción. El contenido de la licitación puede ser conocido o anunciado con antelación, pero la señal para presentar ofertas no se da antes. Si por ejemplo la bodega se construye mal y debe comenzarse de nuevo, los incrementos de precios debidos a retrasos corren por cuenta del causante del retraso. Pero esto también forma parte de "conocer a los conocidos": saber con quién encontrar soluciones flexibles para que el objetivo y el estado real sean totalmente congruentes solo en el laboratorio. En un partido en casa con los artesanos regionales se contemplan reservas para esto; con los grandes nombres no: ellos parecen nominalmente más baratos y los posibles casos son manejados por su departamento legal a expensas del propietario de la obra.

Las fases se encargan poco a poco y podemos retirarnos en cualquier momento. Pero tenemos en mente que queremos encargar todas las fases (justo poco a poco).

Eso es una tontería. Tómate la "molestia" de buscar mi consejo de lectura (como frase entre comillas, enlaces externos están prohibidos aquí), ahí está explicado. No tendría sentido cortar ni después de la fase 1 ni después de la fase 4, y la pausa entre los módulos A y B es una "casi fase por sí sola" significativa. Tampoco se debería abrir una puerta trasera al arquitecto para que en algún momento del proceso no tenga ganas o "tiempo". Presta especial atención a dos puntos en las referencias (¿acaso está de vacaciones esta semana?), a saber, lo que sus clientes dicen sobre la exactitud de sus estimaciones de precios y sobre su dirección de obra.

El arquitecto – al que recomiendo elegir con residencia en el lugar de construcción – conoce a sus colegas, que se recomiendan para una invitación a participar. No es raro que un propietario quiera incluir también a un compañero de club en este círculo. Las licitaciones públicas para viviendas unifamiliares son – incluso para un volumen de construcción como el de o – sumamente inusuales.

Okay, entendido :).

Normalmente se publica la licitación solo cuando ya no hay más retrasos (incluyendo permisos y, en su caso, el cierre de calles están completamente otorgados, los proveedores se han coordinado, la sospecha de monumentos arqueológicos se ha aclarado con un informe negativo). Para entonces, ya se ha elaborado un plan de ejecución. El contenido de la licitación puede conocerse o anunciarse antes, pero el disparo de salida para la presentación de ofertas no ocurre antes. Si, por ejemplo, el sótano se construye mal y hay que empezar de nuevo, los aumentos de precio causados por retrasos corren a cuenta del responsable del retraso. Pero esto también forma parte de “conocer a los colegas”: saber con quién se encuentran soluciones fluidas para que lo planeado y lo real solo sean completamente congruentes en laboratorio. En un partido en casa de los artesanos regionales se calculan reservas para eso, pero con las grandes firmas no: por eso parecen nominalmente más baratas y, en caso de problema, su departamento legal lo resuelve a costa del propietario.

También entendido.

Eso es una tontería. Tómate la “molestia” de googlear mi consejo de lectura (como frase entre comillas, aquí no se permiten enlaces externos), ahí está explicado. Ni después de la fase 1 ni después de la fase 4 tendría sentido un corte, y la pausa entre los módulos A y B es una “casi fase por sí misma” significativa. Tampoco debería abrirse la puerta trasera al arquitecto para que en algún momento del proceso ya no tenga ganas o “tiempo”. Presta atención especialmente a dos puntos en las referencias (¿de verdad está de vacaciones esta semana?): qué dicen sus clientes sobre la precisión de sus cálculos de precios y su dirección de obra.

Resumiendo, es recomendable firmar 3 contratos consecutivos con el arquitecto.
1. Contrato fase de servicios 1 + 2 (Módulo A)
2. Contrato fase de servicios 3 + 4 + 5 (Módulo B)
3. Contrato fase de servicios 6 + 7 + 8 (Módulo C)
Después de cada módulo se podría cambiar de arquitecto si no encaja.
Un perito de construcción adicional solo es útil/recomendable cuando hay discrepancias entre el arquitecto y los artesanos en la recepción.
¿Lo he entendido bien?

En resumen, es recomendable firmar 3 contratos con el arquitecto, uno tras otro.
1. Contrato Fase de servicios 1 + 2 (Módulo A)
2. Contrato Fase de servicios 3 + 4 + 5 (Módulo B)
3. Contrato Fase de servicios 6 + 7 + 8 (Módulo C)
Después de cada módulo se podría cambiar de arquitecto si no encaja.
Un perito adicional en obra solo es útil/recomendable cuando hay discrepancias entre el arquitecto y los artesanos en la aceptación de la obra.
¿Lo he entendido correctamente?

Sí, casi: después del descanso de fermentación tras el Modelo A, uno debería saber si quiere continuar con el arquitecto. Después de eso solo haría un segundo contrato. Este puede incluir una opción de desistimiento después del Módulo B, pero en este punto uno debería tener claro si quiere acompañamiento arquitectónico hasta la finalización. A los promotores primerizos les recomiendo, como camino ideal, hacer el segundo contrato para los Módulos B y C (dependiendo del temperamento personal respecto a la desconfianza, sin o con opción de desistimiento tras el Módulo B). También, si un perito que acompaña la obra es una doble seguridad innecesaria como "cinturón sobre tirantes" depende en última instancia de esta actitud. Con el Kapitänsgiebeltoskanabauhaus con ventanas en esquina, ducha walk-in y escalera volada, lo veo más necesario que en el bungalow Nordlys ;-)