GU demande une augmentation de prix sur l'ensemble de la maison

Eh bien, le principal problème dans un tel procès est que le maître d'œuvre peut le mener jusqu'à la dernière instance et retarder sans cesse avec des astuces.
Cela peut durer des années. Les maîtres d'œuvre ne sont pas idiots, ils savent très bien que les maîtres d'ouvrage subissent une double charge, financièrement et nerveusement, qu'on ne peut pas supporter éternellement.

Cela complique encore les choses. Même sans les astuces du maître d'œuvre, de tels procès ont tendance à durer des années. Chaque instance fait ce qu'elle peut pour obtenir le meilleur pour le client. Des années de stress s'ajoutent au risque financier.
Mais je considère le risque financier comme réel et non négligeable. Car plus un tel procès dure, plus cela revient cher. Et je ne peux pas imaginer que dans ce cas précis, la décision soit prise à 100 % en faveur des maîtres d'ouvrage. La formulation du contrat est claire dans le sens où le prix forfaitaire est limité dans le temps, et floue quant à ce qui doit arriver ensuite. Du moins d'après les passages que nous avons vus. Et même si, à la fin d'un tel procès, le maître d'œuvre n'obtient pas ce qu'il souhaite, il y aura sans doute quelque chose qui lui sera accordé, et les frais de procès resteront presque sûrement à la charge des deux parties. Un maître d'œuvre digère probablement cela plus facilement qu'un maître d'ouvrage.

Ah bon... j'avais complètement oublié. Avec la dernière adaptation des prix fin 2021, est également apparue la formulation, en gros "le prix fixe est maintenant valable jusqu'à la fin de la période de construction".
Il faudrait peut-être veiller à ce que le maître d'œuvre [GU] consigne cela par écrit, sinon on risque de revivre ce théâtre dans un an. Qui sait combien de temps encore la construction va durer.
Dans la mesure où le maître d'œuvre [GU] se porte à peu près bien économiquement, il supporte facilement quelques propriétaires qui le poursuivent en justice.
Notre électricien a laissé échapper combien de maisons de notre maître d'œuvre [GU] il a actuellement sur sa liste... c'était environ 100.

La couverture du toit était pour moi un 4 sur 10.

La couverture du toit n’entraîne chez moi aucune décote. Normalement, cela viendrait juste après la charpente (pour laquelle il y a une décote), puis on peut démonter la grue. C’est simplement différent partout. Je vois aussi qu’un entrepreneur général a du mal à obtenir des augmentations devant un tribunal pour des travaux effectués (nous parlons ici de 1 à 3 mois) à la date prévue et déjà réalisés. Le maintien des prix est aussi difficile à respecter avec les délais habituels. Je ne tenterais quand même pas de laisser traîner un procès. Cela coûte beaucoup d’argent en frais d’avocat, et tu ne sauras qu’après quelques années ce que la maison aura réellement coûté. D’ici là, tu peux garder des dizaines de milliers d’euros en réserve et dormir mal.

Le plan de paiement est en effet lié à l’achèvement de certaines prestations telles que la toiture, le gros œuvre, etc. Les coûts surviennent pour l’entrepreneur principal (GU) pour la majeure partie au moment de la prestation et non pas lors d’une réception ultérieure. La fixation convenue du prix n’aurait sinon aucun sens et pourrait, à mon avis, être considérée comme déloyale ou contraire à la bonne foi.

J’ai du mal à payer a posteriori un ajustement de prix pour des corps d’état déjà réalisés.

Le plan de paiement se réfère à ces achèvements spécifiques de sections, corps d’état ou prestations seulement à titre subsidiaire, car ces dates ne peuvent pas être précisément calculées à l’avance, alors que les échéances des acomptes ont besoin d’un déclencheur précis. La bonne foi sert uniquement de base pour l’effort de chiffrer de manière adéquate les montants partiels selon les valeurs d’expérience des parties du contrat réalisées jusqu’à présent. L’idéal est ici une compensation qui, bien qu’elle ne puisse naturellement pas être encore déterminée avec précision, ne doit favoriser aucune des deux parties. Une réception partielle – même fictive – n’est pas liée à cela, par conséquent il est erroné de penser qu’on soit alors explicitement quittes pour les prestations partielles désignées. Les tranches de paiement n’acquièrent pas l’ouvrage partiellement achevé jusqu’alors, car cet ouvrage a été commandé dans son ensemble – cela nécessiterait une clause explicite de résiliation du contrat de construction aux échéances des acomptes désignées. Considérer le contrat classique de construction GU-maison individuelle comme un coup malin du point de vue du maître d’ouvrage ne peut venir à l’esprit qu’à des personnes ayant strictement aucune connaissance commerciale.
Résumé de ce passage en "langage simple" :
1. Les paiements d’acomptes jusqu’au point x ne couvrent PAS le niveau d’avancement construit jusqu’à cette date.
2. Le contrat de construction n’est PAS non plus résiliable à ce stade sans autres formalités (et indemnisation) ;
la conviction que l’on ne doit plus rien mutuellement à ce moment est juridiquement fausse.

La fixation convenue du prix d’une offre correspond certes le mieux à la réalité lorsqu’elle s’étend jusqu’à l’achèvement et la réception de l’ouvrage. Cependant, elle ne devient pas automatiquement déloyale parce qu’elle est convenue pour une période plus courte. La mention d’événements suspendant ou retardant les délais est utile, mais pas obligatoire. On ne peut jamais assez conseiller aux personnes souhaitant construire de ne pas conclure de contrats de la dimension d’un contrat de construction sans conseil juridique compétent. Je suis un commerçant technique avec de longues années d’expérience, et je ne ferais jamais construire ma maison sans consultation d’un avocat. D’après des sources fiables, j’ai toujours entendu à l’unanimité que le "permis de construire pour maîtres d’ouvrage" de Me Reibold-Rolinger est vivement recommandé.

Mais même si l'on dit qu'il faut considérer toute la maison, je me demande quand même. Si avec une garantie de prix de 12 mois, la maison est terminée au bout de 16... cela ne me semble pas vraiment équitable que le maître d'ouvrage doive payer le dépassement total qui résulterait aujourd'hui d'un nouveau contrat. Celui-ci intègre déjà une marge pour ce qui se passe pendant la durée de la construction, et la durée restante de construction est ici nettement plus courte. De plus, j'aurais espéré qu'on ne paie éventuellement que les augmentations liées aux 4 mois de dépassement, mais pas l'augmentation totale liée à la durée complète.

Je suppose (totalement sans fondement, puisque c'est une supposition) qu'il est difficile d'avoir un véritable droit légal à ce sujet. Il serait intéressant de savoir comment cela est traité dans d'autres contrats lorsqu'il existe une garantie limitée dans le temps (cela ne signifie pas que l'on puisse simplement la transférer, car ils sont conçus différemment. Mais cela peut donner des idées pour argumenter).

Le "puffer" que le GU calcule s'appelle la marge bénéficiaire.
En fait, tout cela a déjà été dit plusieurs fois, non ?

Les déductions dans le contrat ne représentent PAS des réceptions partielles de corps d'état individuels. Strictement parlant, la structure brute convenue n'est même pas encore terminée, car la couverture du toit manque.

Et même si l'on avait raison ne serait-ce qu'en partie. Faire valoir ces droits coûtera plusieurs fois plus cher que de s'entendre avec le GU sur un montant x.

L'avocat, qui gagnerait très bien à un tel litige, le déconseille. Que faut-il de plus pour comprendre qu'il vaut mieux alors laisser tomber ?