En matière d’évaluation immobilière, ta proximité avec la réalité imposée ne peut être qualifiée que de nuisance persistante. Je suis notamment modérateur dans ce domaine, car j’ai une formation appropriée et une pratique professionnelle quotidienne, tout comme . Étrangement, wpic ne me contredit pas et je ne le contredis pas non plus – nous nous complétons parfois par des nuances, bien que nous abordions le sujet professionnellement sous différents angles.
Avec toi, en revanche, je me demande à chaque seconde de presque chacun de tes posts si je dois simplement le supprimer sans commentaire, ou si l’on doit – encore une fois – prendre la peine de rendre tes contradictions évidentes et tes lacunes de connaissances transparentes pour les autres lecteurs.
La deuxième option est nettement plus contraignante, mais avec toi elle est manifestement une perte de temps, je tends donc à appliquer à l’avenir de temps en temps la première option afin de mener les discussions de manière plus ciblée vers un but/une solution (possible).
Il faut enfin que tu comprennes : tu travailles certes dans une banque, mais tu es un parfait novice en matière d’évaluation immobilière et tu écris à plusieurs reprises dans différents fils des absurdités si invraisemblables que mes cheveux se dressent à la lecture. Ce n’est pas grave venant de non-initiés, ils ont le droit à l’ignorance – mais quand quelqu’un comme toi laisse constamment transparaître son expérience professionnelle dans une banque, j’attends au moins qu’il connaisse et sache présenter correctement les notions de base.
Ce n’est presque jamais le cas chez toi.
Nous pouvons bien sûr inverser les rôles – je deviendrais un simple utilisateur et tu prendrais mes responsabilités de modérateur sur ces sujets. Je crains juste que cela n’intéresse guère les exploitants.
Ton choix.
Dirk Grafe
Mais pourquoi es-tu si autoritaire ? Une évaluation immobilière même dans notre maison est actuellement faussée. On évalue le bien avec des modèles de risque pour, par exemple, constituer des provisions. Ces évaluations ne sont en partie plus du tout à jour. Pourquoi cela ? Parce que les institutions financières prennent un mélange de valeurs historiques rétrospectives et tiennent compte de la situation actuelle du marché. Lors de la détermination de la valeur d’emprunt pour fixer les conditions, c’est encore la valeur du bien (prix d’achat / construction neuve) qui prime par rapport au prêt. Cela n’a cependant rien à voir avec la valeur réelle. La banque peut t’accorder une condition à 90 %, mais elle évalue la valeur de la maison beaucoup plus bas.
Pour parler brièvement de mon cas : achat d’un neuf en 2013 avec 10 % d’apport. La banque a appelé et voulait que je mette plus d’apport car le neuf ne correspondait pas au prix d’achat et des décotes étaient appliquées. Il y a deux mois, j’ai fait un rachat de crédit en 2019. Autre banque, prêt moindre, j’ai osé indiquer la valeur du bien 60 000 € plus élevée que le prix d’achat à l’époque. Lors de la demande, ce n’était pas un problème. La deuxième banque a ainsi évalué la valeur du bien. Vois donc : deux banques, trois ans d’écart et une plus-value de 20 % dans une région rurale. Soit j’ai bien acheté, soit l’évaluation est différente dans chaque établissement.
Pourquoi généraliser maintenant, et pas seulement toi, en disant que partout l’immobilier a augmenté donc il faudrait le céder avec un bénéfice ? C’est un mythe. J’habite à environ 60 km de Francfort, ici il y a d’innombrables maisons individuelles héritées, inhabitées et indésirables. Il se peut bien qu’elles valent plus sur le papier (structure, équipement, etc.), mais après 1-2 ans de vacance elles ne sont pas revendables à ces prix.
Les banques devraient donc toutes se réjouir de la valeur élevée des biens enregistrés dans leurs livres.
Je me demande aussi toujours pourquoi ces conseils viennent pour un gros revenu qui peine déjà dès qu’il s’agit de rénovation, comme « loue-le, construis en parallèle, vends le bien, deviens riche ». C’est irresponsable, il devrait tout peser.
Ce que tu fais professionnellement m’importe zéro, et je ne t’attaque pas sur ce point. Tu devrais faire preuve d’un peu plus de respect. Un forum vit d’opinions différentes. Je ne crois pas non plus que je donne que des réponses idiotes, plutôt des réponses qui ne te conviennent pas personnellement. Ou alors je ne suis pas bienvenu ici ou tu ne comprends pas ton rôle de modérateur comme un hobby.
Je ne souhaite pas être attaqué personnellement ici,
Merci !