Comparabilité des coûts Architecte vs. Entrepreneur général

Bonjour cher forum,

nous sommes actuellement en phase de planification pour une maison individuelle. Nous avons maintenant demandé des offres à plusieurs entrepreneurs généraux et avons également parlé avec un architecte très sympathique. Nous présenterons volontiers notre [BVH] en détail à un stade ultérieur !

Nous préférons fondamentalement la transparence et la démarche de l’architecte à celle du conseil initial de l’entrepreneur général. Nous sommes conscients qu’au fil du temps, nous discuterons également avec un architecte/planneur chez l’entrepreneur général, qui entrera dans les détails avec nous. Nous nous sommes informés en détail dans le forum ainsi que dans divers guides concernant les avantages et les inconvénients.

Ce qui nous importe d’abord actuellement, c’est la comparabilité des offres de coûts des entrepreneurs généraux par rapport à celles de l’architecte. L’entrepreneur général indique les coûts comme un prix forfaitaire (le cahier des charges et la description des prestations forment la base) plus nos souhaits supplémentaires (prises électriques supplémentaires, norme [KFW], etc.). Une somme approximative pour la maison incluant les souhaits supplémentaires était par exemple ici de 410 000 euros. Sont bien entendu également inclus les services d’architecte / prestations de planification / services d’ingénieur selon le cahier des charges.

Nivellement du terrain.
Réunions concernant votre projet de construction, conjointement avec vous, dans le cadre de la discussion des plans et de la construction. Élaboration des documents de demande de permis de construire à l’échelle 1:100 en nombre requis pour les autorités.
Vous recevrez un jeu de plans supplémentaire pour vos dossiers personnels.
Élaboration des plans d’exécution (échelle 1:50) ainsi que des dessins de détails éventuellement nécessaires.
Réalisation de la structure porteuse (statique type pour chaque type de maison) incluant les éventuelles justifications physico-techniques nécessaires pour le chauffage et la protection incendie.
Calcul des besoins énergétiques et élaboration du certificat de performance énergétique. Vous recevrez une copie pour vos dossiers.
Élaboration des demandes de subventions publiques, si nécessaire.
Direction et surveillance des travaux jusqu’à la remise de la maison.
Assistance durant la période de garantie.

Lorsque nous sommes allés pour la première fois chez l’architecte, celui-ci a sorti un livre intitulé [BKI] – afin de faire, sur la base de ces indications, une estimation approximative de la faisabilité du [BVH]. Il a calculé environ 3 000 euros par m² pour 150 m² de surface habitable, ce qui donnait un montant de 450 000 €.
La grande question est néanmoins la suivante : son honoraire est-il encore à ajouter à cette somme ou ce montant (c’est-à-dire le coût moyen par m²) inclut-il déjà les prestations (semblables à celles mentionnées ci-dessus) ? C’est peut-être une question un peu bête, mais ce n’est vraiment pas clair pour nous. Existe-t-il une liste des coûts inclus dans ces tarifs moyens ?

Nous avons rendez-vous avec lui la semaine prochaine pour une estimation plus précise des coûts.

Merci beaucoup pour vos retours et je vous souhaite une bonne semaine.

Nous savons qu'avec le maître d'œuvre général, on parle aussi avec un architecte/planner au fil du temps,

On peut bien tomber chez le maître d'œuvre général sur un exécutant qui est non seulement dessinateur en bâtiment, mais aussi architecte diplômé lui-même. Mais même celui-ci reste typiquement chez le maître d'œuvre général un simple planificateur, qui ne dirige pas lui-même les travaux par la suite - et même si c’est le cas, ce n’est pas avec la même finalité qu’un architecte indépendant (et payé par soi-même) qui dirige les travaux.

Sont bien sûr inclus ici aussi les prestations d’architecte/planification/ingénierie selon le cahier des charges.

Les honoraires de l’architecte indépendant prennent pour base seulement les coûts de construction, mais ne font jamais partie de ceux-ci. Cela tient moins à un souci de transparence pour ne pas détailler séparément les coûts de planification chez le maître d'œuvre général, qu’à des raisons juridiques (il y a aussi des maîtres d'œuvre généraux qui envoient le client directement chez l’architecte). Le cahier des charges est d’ailleurs un point à ne pas sous-estimer : avec l’architecte indépendant, on le définit activement, alors qu’avec le maître d'œuvre général, on reçoit un cahier des charges «préfabriqué». La «règle» ici est que s’écarter du standard revient beaucoup plus cher que de définir activement et de façon constructive (de manière initiatrice) le standard.

Avec un [GU], tu bénéficies d'une meilleure sécurité budgétaire grâce à un prix forfaitaire. Le [GU] gagne son argent sur la différence entre le prix de revient et le prix de vente. La qualité d'exécution fait l'objet de négociations dans la description des prestations de construction – ce qui n'est pas inclus est réalisé au moindre coût, voire pas du tout.
Avec un architecte, tu obtiens une estimation des coûts et passes la commande. L'estimation des coûts peut différer des offres. Ainsi, tu as une sécurité budgétaire moindre au départ. Cependant, tu peux réagir et t'adapter à temps. L'architecte a intérêt à la réussite du projet et est en principe plus proche du maître d'ouvrage lors de la description des prestations de construction; il peut avec toi fixer ensemble les conditions. Cela offre une certaine sécurité de qualité – à condition que le maître d'ouvrage n'insiste pas pour réaliser le projet avec les prestataires les moins chers.
Ce qui coûte finalement moins cher, tu ne le sauras qu'une fois les offres concrètes reçues. Avec un architecte, tu as cependant déjà payé des honoraires.

Comme le maître d’ouvrage général (GU) ainsi que toi/l’architecte engagent des artisans pour réaliser une prestation définie X, le prix sera en général plus ou moins identique.
Pour le GU : plus de sécurité
Contre le GU : standard et plutôt rigide
Pour : maison individuelle et gestion flexible
Contre : beaucoup d’autodiscipline nécessaire, car on a souvent envie d’en avoir toujours plus, mais le budget est limité

Comme à la fois le maître d’ouvrage général (GU) et toi/l’architecte commandez des artisans pour réaliser une prestation définie X, le prix sera en général plus ou moins identique.

Cela signifierait donc, pour des raisons de comparabilité :

GU : maison de 150 m² au prix fixe de 410k euros
Architecte : si l’on suppose qu’il construit la même maison équivalente avec les mêmes artisans (purement théorique) que le GU, le calcul serait alors :
Honoraires de l’architecte (par ex. 50k euros) plus d’autres prestations comme le bureau d’études structure (par ex. 10k euros) plus la maison à 350k euros. On arrive ainsi à nouveau à 410k euros.

Si nous voulions donc construire la maison du GU avec l’architecte, nous devrions lui indiquer un budget de 350k euros, n’est-ce pas ?

Bien à vous

...fondamentalement oui, mais cela dépend de la description des prestations de construction du GU. Tout ce qui n'est pas inclus ou fourni par la partie construction est ajouté aux 410k. D'un autre côté, la valeur donnée par l'architecte n'est qu'une estimation. Et comme c'est souvent le cas avec les estimations, certaines personnes se trompent volontiers :) 1:1 tu ne l'auras pas.