Estimation des coûts pour une maison individuelle près de Heidelberg

Mon avis : le point central est le cahier des charges des prestations de construction. LORSQUE tu y as tout inscrit, que tu as tout pris en compte et que tu en es satisfait, un entrepreneur général (GU) peut être moins cher. Selon moi, le seul avantage du GU réside dans la prévisibilité de la durée des travaux, car celle-ci est en général fixée contractuellement. C’est différent en cas d’attribution par lots séparés, car la disponibilité des artisans est plus difficile à prévoir. Mais ne crois pas que les avantages de prix du GU soient (1:1) répercutés sur le client. Il suffit de chercher « GU-Zuschlag » sur Google. Et c’est là que réside à mon avis la difficulté : si tu souhaites quelque chose de différent de ce qui est dans le cahier des charges des prestations (ou qui n’y figure pas), cela devient souvent disproportionnellement cher car les sous-traitants ont alors souvent la possibilité de gagner de l’argent, puisque les GU exercent souvent une forte pression sur leurs tarifs, comme dit, la majoration du GU doit aussi être ajoutée. Donc, si tu souhaites construire avec un GU, essaie de définir le cahier des charges des prestations aussi complètement que possible à l’avance. Une entreprise qui, à mon avis, est à peine réalisable car il y a toujours des changements. Parfois, il est aussi difficile pour un profane de savoir ce qui doit tout inclure. D’où ma recommandation urgente de faire vérifier le contrat/le cahier des charges par une personne compétente et de faire appel à un expert en tant qu’expert lors de la construction. Juste à titre d’exemple : ne partirais-tu pas du principe que dans un contrat « clé en main », ton enduit de soubassement est étanche et peint ou que les conduits d’évacuation des gouttières sont raccordés au système d’évacuation ? Ce n’est pas le cas partout. Les frais supplémentaires fréquents concernent aussi les classes de sol. Regarde précisément ce qui est inclus et demande à l’avance des offres pour d’autres classes de sol. Échantillonne à l’avance la salle de bains, les prises, l’électricité et inclus les modèles et le nombre de prises dans le cahier des charges des prestations. On facture volontiers des prises supplémentaires, de même pour les objets sanitaires hors standard, les carreaux (formats) sont aussi des pièges à prix populaires. Mon expérience personnelle. Toujours avec un architecte. La procédure d’attribution via les cahiers des charges est transparente, ce qui est important pour moi. Et il n’y a pas de GU entre les deux qui touche une commission sur chaque interrupteur. L’individualité était aussi importante pour moi. De l’estimation des coûts selon le plan d’exécution (mai de l’année dernière) au suivi des coûts après attribution (aujourd’hui), on constate une surcoût de 4 % – avec pas mal d’avantages particuliers. Par rapport à l’estimation des coûts après l’avant-projet, environ 19 %. Il faut dire honnêtement que beaucoup de souhaits particuliers n’étaient pas inclus dans l’avant-projet. Une offre comparative de 2 GU aurait été NETTEMENT plus chère pour ce bâtiment. Mais comme l’a déjà écrit, la marge de fluctuation est énorme, même avec un architecte. Des amis à nous (dans la grande région de Hanovre) ont construit avec un architecte et ont eu pas mal d’ennuis avec lui. Là aussi il y a des brebis galeuses, tout comme chez les GU. Construire et être heureux est possible avec les deux. Ce qui te convient le mieux, toi seul peux le savoir. Le GU est sans doute plus rapide et prévisible si tu mets le soin et le temps nécessaires dans le cahier des charges des prestations et que tu peux bien vivre avec des géométries de construction plus simples. Si tu tiens à une individualité stylistique ou que beaucoup de souhaits sont en dehors du cahier des charges, l’architecte sera peut-être préférable. Ou une combinaison, car les architectes conçoivent aussi une maison qui peut ensuite être construite avec un GU. Pour ce qui est du prix, aucune idée. Je construirais toujours avec notre cabinet d’architectes, mais en prévoyant d’emblée plus de temps. Nous avons été trop optimistes sur ce point. 1,5 à 2 ans à partir du premier entretien sont réalistes, tout délai inférieur est ambitieux (6 à 9 mois pour la planification, environ 6 à 9 mois pour l’exécution, plutôt 9 mois).

Ce qui plaide également en faveur de l’architecte pour moi personnellement, c’est la surveillance de chantier. L’architecte est également responsable (après la phase de prestations 9) plus longtemps que le maître d’œuvre général et est indépendant de l’entreprise de construction. Notre architecte est présent sur place tous les jours. Jusqu’à présent, il n’y a eu aucun retard de chantier (la structure brute est en place) et aucun stress. Les différents corps de métier se trouvent dans la localité (rayon de 10 km), donc rapidement accessibles en cas de problèmes. Je n’ai aucune expérience avec un maître d’œuvre général.

Bon point important, mais il faut aussi faire attention ici à ce que l'architecte propose bien les [LPH 1-9]. Il semble que chez les architectes, il devienne de moins en moins courant de proposer également le [LPH 9]. Donc, il faut faire attention à cela. Nous avons également commandé les [LPH 1 à 9].

Donc, nous avons fait l'expérience que le GU n'est pas moins cher et aurait eu un standard nettement inférieur. Nous construisons avec un architecte, et nous le referions toujours, mais cela signifie aussi BEAUCOUP de travail pour les maîtres d'ouvrage. MAIS : nous ne construisons pas du 08/15 et de telles idées et solutions nous n'aurions jamais pu les réaliser avec le GU, et encore moins à ce prix ! Cependant, nous sommes aussi (nettement) plus lents qu'avec le GU !

Quand je lis vos réponses, l’opinion dominante dans ce forum est que construire avec un GÜ devrait être moins cher qu’avec un architecte, c’est bien ça ?

Pas forcément. Selon moi, la même maison, avec la même qualité, et les mêmes équipements, ne fait pas de différence entre architecte et GU.
GU n’est pas non plus toujours GU.

Il y a des GU régionaux qui sont compétents individuellement, qui travaillent avec des entreprises locales, qui sont transparents et ouverts, avec un conducteur de travaux ou l’architecte présents sur le chantier tous les jours.
Il y a des grandes entreprises dans la gamme de prix basse, et d’autres dans la haute.
Si tu trouves un GU chez qui tu peux avoir, en standard, ce que tu souhaites selon tes exigences de qualité, il peut être moins cher qu’un architecte. Peut-être trouverez-vous même une maison catalogue qui convient.
Sinon, c’est comme pour l’achat d’une voiture, les options spéciales sont chères. Le modèle pas cher peut facilement revenir plus cher qu’un modèle plus cher avec beaucoup d’équipements de base et peu d’options.
Une Ford Ka a quatre roues et peut rouler, mais elle ne sera jamais une Ferrari, peu importe combien d’argent tu y investis.

Nous avions reçu d'un entrepreneur général local une indication qui était environ 20 000 € en dessous de l'estimation des coûts de l'architecte. Entre-temps, les principaux lots ont été attribués et nous sommes 20 000 € en dessous du budget. Je peux donc réorienter cela vers des avantages supplémentaires sans supplément exorbitant.
Donc, tout se passe bien ici et je suis satisfait. Je construis aussi par conviction avec un architecte car je veux participer à ce projet, choisir les matériaux de construction, etc.
Surtout pour la technique du bâtiment, je ne peux pas laisser les gens faire tout seuls, ils ont tous 10 à 20 ans de retard... que ce soit une affaire de mentalité de ma part, je ne l’exclus pas.