Construcción en el terreno - sótano sí o no?

¿cómo puede ocurrir que dos arquitectos diferentes planifiquen EXACTAMENTE LA MISMA casa?

Sucede miles de veces al año que al menos una casa que solo puede diferenciarse bajo el microscopio es planificada individualmente como una supuesta "pieza única", porque los Müller, Meier y Schulze, con requerimientos prácticamente pseudoidénticos, van descoordinadamente cada uno a un arquitecto diferente. Este tipo de redundancia en la planificación genera costos evitables (el término económico técnico es "desperdicio"). No por un motivo más noble que la simple vanidad se adora aquí una ilusión de individualidad, que para el alemán del oeste educado pertenece a su sagrado concepto de libertad.

Así de "fácil" planifican dos arquitectos la misma casa de facto "prefabricada" docenas y docenas de veces y ni se dan cuenta :-(

El trasfondo de mi pregunta fue:
Esta semana nos encontramos con conocidos que están construyendo con un arquitecto y en la conversación simplemente nos dejamos un poco desconcertar ;).
Pero entendemos que el arquitecto es el punto equivocado en el que se debería ahorrar buscando a uno que se mantenga lo más lejos posible por debajo de la HOAI.

Sí, prefiero que el diseño, la planificación ejecutiva, la licitación y la supervisión de obra provengan de la misma fuente. En la licitación, por supuesto, no solo se trata de materiales, cantidades y volúmenes, sino también de ventanas de tiempo para la ejecución y plazos de vigencia de precios. No sé quién sigue metiendo en la cabeza de los interesados en construir esa tontería de que las garantías de precio solo existen con el contratista general (GU).

Como acabamos de hablar del arquitecto, quería añadir el tema de las "garantías de precio fijo" para arquitectos – también puede ser interesante para otros.
Si se licita y luego se adjudican los contratos a un contratista general, se tiene una garantía de precio fijo. Sin embargo, si se adjudican los oficios por separado, prácticamente no. Porque los plazos de validez de las ofertas suelen ser de 10 días. Como los oficios se necesitan poco a poco, siempre puede (y en la situación actual va a) cambiar algo en el precio. Sobre todo oficios que vienen al final, como por ejemplo los colocadores de azulejos, suelen pedir precios totalmente diferentes cuando llega el momento.
No obstante, también hay que tener en cuenta que en las garantías de precio fijo de los contratistas generales, naturalmente, ya están incluidas las subidas de precios. Al final del día, es también una especie de apuesta. Si los precios suben más de lo que el contratista general estima, sin la garantía de precio con el arquitecto se puede salir bien parado. Si las subidas de precios son mayores que las previstas por el contratista general, la garantía de precio de éste seguramente será más económica.

: en realidad debería responderte exactamente lo que citaste al principio de mi comentario #53 de este hilo :-(

Como acabamos de hablar del arquitecto, quería añadir el tema de las "garantías de precio fijo" en arquitectos - también puede ser interesante para otros.

Sin duda es interesante para muchos lectores, por lo que es muy de agradecer que retomaras esta combinación familiar de creencias erróneas y malentendidos, ya que son verdaderos clásicos. Sin embargo, la expresión "garantías de precio fijo en arquitectos" es engañosa, porque no es el arquitecto quien "garantiza" los precios.

Si se licita y luego se asignan las licitaciones a un contratista general (GU), se tiene una garantía de precio fijo. Pero si se adjudican los oficios por separado, prácticamente no la hay. Porque los plazos de vinculación de las ofertas suelen ser de 10 días. Como los oficios se necesitan uno tras otro, puede (y en la situación actual seguramente lo hará) cambiar el precio. Especialmente los oficios que vienen al final, como el alicatador, suelen pedir otros precios cuando llega el momento.

En una licitación también se incluye información sobre a qué período de ejecución deben referirse los precios ofertados, es decir, cuál es el plazo de vinculación (en el lenguaje de los propietarios comúnmente llamado "garantía"). En principio, estos plazos de vinculación no cambian por el hecho de que un licitante ofrezca solo por partidas sueltas o por todas como "contractor general" (GU). En el caso de un GU, prácticamente rige el plazo de vinculación de la última partida para todo el paquete. Cuándo llega el "momento", lo determina la planificación (que en una licitación adecuada también forma parte de la información incluida en la licitación).

Sin embargo, también hay que tener en cuenta que en las garantías de precio fijo de los GU naturalmente ya están calculados los incrementos de precios. Al final es una especie de apuesta. Si los precios suben más de lo previsto por el GU, sin la garantía de precio del arquitecto se estaría mejor. Si los incrementos de precio son mayores que los presupuestados por el GU, con la garantía de precio del GU seguramente sería más barato.

Lo que aquí llamas "apuesta" es el riesgo normal de cálculo comercial, que afecta al GU tanto como a los artesanos que ofertan por partidas individuales. Los aumentos en el precio del material constituyen la mayor parte de este riesgo (ya que los incrementos en salarios y cargas sociales son previsibles), y que la realidad supere las previsiones nunca es motivo para rescindir la vinculación del precio ofertado.

Solicitar las ofertas por partes sucesivamente (y luego, "encima", con un efecto dominó de plazos de vinculación mal calculados o desde el principio insuficientemente considerados) es una torpeza popular de propietarios "aprendices de brujo". Culpar injustamente al camino elegido "a favor/en contra de la adjudicación a un GU" por ello, no se vuelve cierto por repetirlo millones de veces. Quien como propietario teme aumentos inesperados de precios, en realidad solo debe anotarse bien que las fases de servicio 6 y 7 es preferible no intentar realizarlas por cuenta propia como profano. Para un profano esto será habitualmente un error (inevitable).

: en realidad tendría que responderte exactamente lo que citaste al principio de mi mensaje #53 de este hilo :-(

La cita es exactamente la razón por la que quería hacer esta adición ;).
La declaración proviene, como dije, directamente de nuestro arquitecto. Por lo tanto, no es "incorrecta" per se. Tal vez nuestro arquitecto o nuestra región son una excepción y en otros lugares funciona de otra manera. Eso no puedo juzgarlo.

Seguramente es interesante para muchos lectores, por lo que es muy apreciable que retomes una vez más estos malentendidos y creencias erróneas sobre el paquete familiar combinado, ya que se trata de temas verdaderamente recurrentes. Sin embargo, la formulación "´Garantías de precio fijo´ con arquitectos" es engañosa, dado que no es el arquitecto quien "garantiza" los precios.

Desde mi punto de vista, no es tan decisivo cómo se denomina exactamente o quién da la garantía / período de compromiso. Al final del día, para mí como promotor, lo decisivo es la seguridad de cálculo.

En una licitación también se incluyen indicaciones sobre a qué período de ejecución deben referirse los precios ofertados, es decir, cuál es el período de compromiso (denominado "garantía" en el lenguaje habitual de los promotores). En principio, esos períodos de compromiso no se ven alterados por el hecho de que un licitante solo oferte por partidas individuales o por todas (como "constructor general" - GU). En el caso de un GU, el período de compromiso del último lote se aplica prácticamente a todo el paquete. Cuándo "es el momento" lo determina la planificación del calendario (que, en una licitación correcta, ya forma parte de la información dentro del pliego).

Y es precisamente aquí donde la afirmación de nuestro arquitecto no coincide con la tuya. No me importa quién tenga razón. Pero puede ser interesante para otros promotores saber que no siempre tiene que funcionar como tú describes.
Nuestro arquitecto afirmó que, por supuesto, hay un período de compromiso, pero que generalmente es muy corto (alrededor de 10 días). Y claro, la licitación se refiere a un período de ejecución, pero si hasta el momento de la ejecución hay incrementos en los precios de los materiales, los oficios los transmiten al promotor.
Como dije, no sé si en las licitaciones de nuestro arquitecto se está haciendo algo mal, si algo está fallando o si no es tan "simple" como tú lo describes.

Lo que tú entiendes aquí como una "apuesta" es el riesgo normal de cálculo comercial, que afecta a un constructor general no más ni menos que a los artesanos que licitan por lotes individuales. Los aumentos en los precios de los materiales constituyen la mayor parte de este riesgo (pues los aumentos en salarios y cargas sociales son previsibles), y que la realidad supere las previsiones nunca es motivo para cancelar la obligación de mantener el precio ofertado.

Por supuesto, también puedo entender tu argumentación. Voy a hablar con nuestro arquitecto sobre esto específicamente y luego informaré. Si llegamos a un contrato, podré contar mi experiencia de primera mano ;).

Solicitar las ofertas sucesivamente en adjudicaciones individuales (y luego "con gusto" también con un efecto dominó de períodos de compromiso mal calculados o insuficientemente considerados desde el principio) es una torpeza popular de promotores novatos. Culpar una y otra vez, injustamente, al camino elegido "a favor/en contra de la adjudicación a constructor general" no hace que eso sea verdad, aunque se repita millones de veces. Quien como promotor teme aumentos inesperados de precios, en realidad solo tiene que anotarse mentalmente no realizar las fases del servicio 6 y 7 como aficionado "por cuenta propia". Para un aficionado esto será regularmente una mala decisión (necesariamente).

No te preocupes, no se nos ocurriría ni en broma hacerlo nosotros mismos ;).
Si firmamos con el arquitecto, será para todas las fases del servicio.

Una pregunta completamente diferente:
En las próximas semanas recibiremos los primeros bocetos para nuestro plano.
¿Está bien si abro un tema propio con estos y pongo un enlace a este hilo? Creo que así sería más claro.
¿O sería mejor añadirlos directamente aquí?

La afirmación proviene, como dije, directamente de nuestro arquitecto. Así que no es "falsa" per se.

¿A qué afirmación te refieres ahora?

Desde mi punto de vista no es tan decisivo cómo se denomine exactamente o quién otorgue la garantía / plazo vinculante. Al final del día, para mí como promotor, el punto de la seguridad en la planificación es decisivo.

Llámalo (también con el permiso de Stoffel y Wolfgang) como quieras - sigue sin ser el arquitecto quien aquí da "garantías".

Nuestro arquitecto afirmó que, naturalmente, existe un plazo vinculante, que sin embargo por regla general es muy corto (aprox. 10 días).

Debió de estar enfermo durante las clases sobre la licitación. Una oferta del techador cuya validez expirase antes de la excavación del terreno convertiría la licitación en una broma. Las ofertas no deben reflejar precios diarios en el momento de la licitación, sino hacer la ejecución calculable.

Cuando firmamos con el arquitecto es para todas las fases de la prestación.

Quizás entonces mejor no con este. Por lo demás (véase también: "Un plan para construir una casa, también para usted: el modelo de fases de la HOAI") recomiendo ciertamente contratar al mismo arquitecto para "todo el programa", pero no para todas las fases "de un tirón" (sino como módulos A, B y C - también disponibles en el mismo sitio en la red - con una pausa después del módulo A).

¿Está bien si con ellos inicio un tema propio y pongo una referencia cruzada a este hilo? Creo que sería más claro.

Sí - para tener el cuestionario en el mensaje inicial. Pero también referencias cruzadas desde aquí hacia allí.