Compra de casa - Situación complicada

También se podría contratar a un perito para la valoración de la propiedad.

Suponiendo que la casa vale 600k, la compráis al padre por 400k y tú ya has recibido tu parte de la herencia, por así decirlo.

Para vosotros se reduce el precio de compra, los hermanos no salen perjudicados.
Queda la cuestión de si tus hermanos reciben el pago al mismo tiempo y, si no, cómo se establece eso contractualmente.
No vaya a ser que tu padre viva con lujos y después de su fallecimiento no quede nada para los hermanos. ;)

Habría que considerar el patrimonio total del padre.
Pero de alguna manera eso debería ser posible.

Como hermanos me sentiría bastante engañado.

¿Por qué?

Hacemos que la casa sea valorada por un tasador en cuyo valor basamos todo.
Y en mi modelo propuesto no cambiamos simplemente el domicilio por la casa después de un cierto plazo, sino que por supuesto seguimos pagando el valor residual de la casa. Casi como si un tercero comprara la casa.

Si luego, por supuesto, se concede algún descuento en el precio de compra y al mismo tiempo se asegura o paga a los hermanos, eso habría que pensarlo o sería una opción.

Entonces tampoco podéis alquilarlo si los alquileres también son tan altos. A menos que el alquiler esté demasiado bajo, entonces Hacienda y los hermanos se sentirán engañados.
Si el alquiler base está en 1.500€ (+X?), lo que es perfectamente adecuado para un precio de casa así en una ubicación apropiada, también podéis pedir un préstamo de casi medio millón, ya que la cuota es idéntica.

Ahora hemos calculado aproximadamente con un alquiler de 1.000€ + gastos adicionales.
¿Por qué Hacienda debería sentirse engañada?
Alquilar a familiares a precios más bajos no es nada inusual.

Y un préstamo de 500.000 como se ha dicho no sería suficiente para comprar toda la casa incluyendo las reformas directamente. Ahí ya estamos más bien en torno a 600.000, lo que de nuevo se traduce en una cuota muy alta.
Entonces vuelvo a tener el problema.

¿Por qué debería sentirse engañada la FA?
Alquilar a familiares a precios más bajos no es nada inusual.

Porque si solo declaras el 50%, debes demostrar explícitamente que obtendrás una ganancia durante la duración. Eso es casi imposible o al menos muy difícil.

Ahora hemos calculado aproximadamente un alquiler de 1.000 € + gastos adicionales.

Por eso, en ubicaciones razonables solo se consigue un apartamento. Por lo tanto, los 1.000 € son un alquiler claramente rebajado. Así, tu padre os regala, por ejemplo, 60.000 € en 10 años. ¿Qué reciben los hermanos como compensación por ello?

Y un préstamo de 500.000 € no sería suficiente para comprar la casa completa incluyendo las renovaciones. Ahí ya estamos más bien en torno a 600.000 €, lo que se traduciría en una cuota muy alta.
Entonces vuelvo a tener el problema

Concluyo que a) no tenéis capital propio y b) tampoco liquidez. ¿Y entonces queréis comprar un piso para alquilarlo? Con 300.000 € son unos costes totales de unos 330.000 € (+/-). El banco os pedirá entre 60.000 y 100.000 € de capital propio. ¿Lo tenéis claro?

Por supuesto, habría que considerar si se reduce un poco el precio de compra y al mismo tiempo se asegura/paga a los hermanos, esa sería una opción.

Eso deberían aclararlo ustedes antes y también discutirlo con los hermanos. No sea que por eso dentro de algunos años surja un conflicto. Incluso si los hermanos están de acuerdo, pero sus parejas lo consideran mal (aunque, por supuesto, no tengan derecho a opinar), eso genera tensiones en la familia.

Normalmente tus hermanos heredarían una parte de la casa. Si hacen un trato con tu padre, eso podría quedar fuera en el futuro. Por lo tanto, no recibirían nada, porque cuando fallezca tu padre, la casa ya les pertenecerá a ustedes. Tal vez una parte del apartamento, pero será mucho menor.

También puede ser que tus hermanos ya tengan sus propias casas y estén tan bien económicamente que les dé completamente igual si ustedes obtienen la casa.

El escenario más interesante y evidente, que tú mismo has mencionado:

El “verdadero” precio de la casa es aproximadamente 550-600.000 + la renovación costaría otros 50-100.000 €, lo que para nosotros ahora mismo apenas es posible o sólo en el límite máximo.
Pero además, en los próximos meses/años los ingresos son inciertos (quizás un nuevo trabajo --> ¿salario? ¿permiso parental? etc.), por eso buscamos una alternativa.

Buscáis una alternativa, pero los únicos que se benefician sois vosotros, todos los demás son marionetas.
Aparte de que queréis cambiaros a una “casa sin renovar”? (¿o queréis invertir dinero allí?),
¿Qué pasa si tenéis que o queréis mudaros a otro lugar por el trabajo? ¿Qué hará papá con la casa de los padres vacía, sin ingresos por alquiler? ¿Y de dónde sacaréis entonces vuestro capital adicional? ¿Tiene que mudarse él de nuevo por vuestra causa?

¿Qué dirías si un hermanito quisiera hacer lo mismo? Hacer un trato con papá: papá se muda a un piso de una habitación, el hermanito con su familia se muda a la casa de los padres. Los tratos entre las dos partes siguen vigentes. Ellos viven en la casa durante más de 10 años, lo que reduce su valor. Papá muere y deja una casa que pudo amortizar con los ingresos por alquiler del hermanito. Entonces hay una comunidad hereditaria de tres hermanos, de los cuales uno sigue viviendo en la casa. La casa es prácticamente invendible por el alquiler y tú llevas 10 años esperando tu herencia desde el principio.

Otro escenario: ¿qué pasa si tú como inquilino de la casa de tus padres eres echado de allí por tu esposa? ¿Separación? Ella se queda a vivir con los niños, tú pagas el alquiler... tu papá no puede pegar ojo... al fin y al cabo el piso donde vive está en la lista de ventas, pero no puede volver a su casa porque esa la habitan la madre y los niños.

En ese caso el padre podría comprarnos el piso y nosotros a cambio nos hacemos cargo de la casa.

No es que todo se pueda comprar, vender, mudar, etc. gratis en una semana. Sobre todo cuando hay otras partes iguales involucradas. Eso siempre tiene que ser notarialmente certificado. Incluso puede que haya que modificar testamentos. Siempre supone un gasto de cuatro cifras por cada asunto.

Lo que simplemente no tenéis en cuenta es que legalmente no es tan fácil hacer tratos por encima de otros miembros familiares cuando hay mucho dinero en juego.
Si cada uno de vosotros tres pensara así, entonces venderíais a papá :oops:

Lo que tampoco tenéis en cuenta: ¡tenéis que seguir pagando ese crédito de la vivienda sin falta!