Compra de casa - Situación complicada

Hola,

me encuentro actualmente en una situación un poco complicada y por eso pido consejo aquí.
La situación es la siguiente:

mi esposa y yo vivimos actualmente de alquiler, pero queremos regresar a nuestra tierra natal durante este o el próximo año.
Allí, como en muchas otras partes de Alemania, la situación inmobiliaria es muy tensa. Es decir, precios de compra y alquiler extremadamente altos para inmuebles que en realidad no valen ese dinero.

Después de buscar durante bastante tiempo una propiedad adecuada para comprar, pero no encontrar algo apropiado o solo encontrar cosas totalmente sobrevaloradas, hemos pensado en mudarnos a la casa familiar original, en la que mi padre vive solo actualmente.

Para que podamos mudarnos allí, sería requisito que mi padre encuentre un piso de 1-2 habitaciones para él. Aquí tuvimos la idea de que actuemos como compradores del piso y luego se lo alquilemos a mi padre.
Al mismo tiempo, nosotros nos mudaríamos como inquilinos a la casa familiar y pagaríamos alquiler a mi padre.

Mi padre nos concedería el derecho de tanteo para la casa y luego podríamos decidir si la adquirimos o no.
Por supuesto, también podría vendernos la casa ahora directamente a un precio favorable, pero el problema es que
1. todavía hay deudas en la casa
2. tengo otros dos hermanos que también quieren ser tenidos en cuenta. Es decir, una donación en ese sentido ahora mismo es difícil sin que alguien se sienta agraviado.

Por eso, el modelo de alquilar tiene la ventaja de que en los próximos años, en los que además la situación de ingresos es incierta (planificación familiar/mudanza/cambio de trabajo) no tendríamos una carga financiera tan alta. Comprar un piso por unos 200.000-300.000 € es para nosotros bastante más fácil de soportar que comprar una casa por 500.000-700.000 €.
Además, si estoy bien informado, podríamos ahorrar impuestos con el alquiler a un familiar (¿reducir gastos deducibles?), aunque hay que tener en cuenta que se debe exigir al menos el 50% del alquiler habitual del mercado.

¿Tiene sentido esto?
¿He pasado por alto algo importante?
¿O tal vez hay una solución mejor a la que no hemos llegado todavía?

Muchas gracias por vuestra ayuda.

Se habla de precios de compra y alquiler extremadamente altos para propiedades que en realidad no valen ese dinero.

Eso es solo subjetivo ;-)

Por supuesto, él también podría vendernos la casa ahora directamente a un precio barato,

¿Y por qué no al "precio correcto"? ¿Demasiado caro?

Para que podamos mudarnos allí, sería un requisito que mi padre encuentre un apartamento de 1-2 habitaciones para él. Aquí tuvimos la idea de que actuemos como compradores del apartamento y luego se lo alquilamos a mi padre. Al mismo tiempo, nos mudamos como inquilinos a la casa de los padres y pagamos alquiler a mi padre.

Se puede hacer. Ustedes declaran los ingresos por alquiler, pero tu padre también. Hay que calcular si vale la pena.

aunque se debe tener en cuenta que se debe exigir al menos el 50% del alquiler habitual en la zona.

En un alquiler rebajado, además hay que tener en cuenta que se debe respetar un límite de remuneración si se quiere mantener la deducción de gastos publicitarios en su totalidad: este límite es (como antes) el 66 % del alquiler habitual en la zona (§ 21 párr. 2 frase 2 Ley del impuesto sobre la renta). También con un acuerdo de alquiler del 50 % o más, pero menos del 66 %, es posible el reconocimiento completo de los gastos publicitarios a partir del 01.01.2021, si existe una previsión (positiva) de superávit total.
También hay que calcular si funciona con el 50%.

¿He pasado por alto algo grave?

Sí, tienen que aportar capital propio para la compra del apartamento, que tal vez luego les falte para comprar una propiedad. Y si pueden permitirse el alquiler de la casa (o también vivir allí solo con un precio reducido; ¿qué dicen los hermanos al respecto?), entonces también pueden comprarla al precio regulado.

Hola

se puede hacer así o él se lo vende más barato a ustedes

¿Y por qué no al precio "correcto"? ¿Demasiado caro?

Sí, ese es precisamente el quid de la cuestión.
El "precio correcto" de la casa es aproximadamente 550-600.000 + renovación otros 50-100.000 €, lo cual para nosotros es ahora casi imposible o solo en el límite extremo.
Pero, además, en los próximos meses/años el ingreso es incierto (¿posible nuevo trabajo → salario? ¿permiso parental? etc.), por eso estamos buscando una alternativa.

Se puede hacer. Vosotros graváis los ingresos por alquiler, pero también tu padre. Hay que calcular si vale la pena.

Mi idea es reducir mi ingreso sujeto a impuestos generando pérdidas con los ingresos por alquiler. Es decir, cobro solo el 50 o 66 % del alquiler habitual en la zona, deduzco intereses bancarios, reparaciones, etc. y al final obtengo una pérdida que me otorga una ventaja fiscal.
¿Es correcto o es tontería?

Mi padre ya está jubilado, así que que tenga que gravar los ingresos por alquiler no es tan grave (?).

Sí, tenéis que aportar capital propio para la compra del piso, que quizá luego os falte para comprar otra propiedad. Y si podéis permitiros pagar el alquiler de la casa (o ¿también vivir allí a un precio reducido? - ¿qué dicen los hermanos al respecto?), entonces también podéis comprarla al precio regular.

En ese caso, el padre podría comprarnos el piso y nosotros a cambio asumir la casa. Hasta entonces pasarán varios años que podemos usar para acumular capital propio adicional.

Que por ahora no podamos comprar la casa al precio regular - ver arriba.

Como hermanos me sentiría bastante engañado.

¿Es eso correcto o una tontería?

Correcto. Pero solo funciona si a) tienes suficientes gastos deducibles (intereses, amortización y gastos no imputables - hay que calcularlo) y un alto tipo impositivo marginal. Y si quieres producir una pérdida cada año, probablemente tendrás que poner dos tercios del alquiler para no fracasar con la oficina de impuestos.

Mi padre ya está jubilado, así que que tenga que declarar los ingresos por alquiler no es tan grave (¿?).

Al menos tiene que hacer una declaración de impuestos cada año y declarar los ingresos. Si debe pagar impuestos depende de sus otros ingresos. Puede salir bien, o puede ser caro. Sin información no lo sabemos.

En ese caso, el padre podría comprarnos el piso y nosotros a cambio asumir la casa. Hasta entonces pasarán algunos años que podemos usar para aumentar nuestro patrimonio neto adicionalmente.

Bueno, no sé si todo funcionará tan bien con los valores y los hermanos...

Que no podamos comprar la casa ahora mismo al precio regular - ver arriba.

Entonces tampoco pueden alquilarla si los alquileres también son tan altos. A menos que el alquiler esté fijado demasiado bajo, entonces la oficina de impuestos y los hermanos se sentirán engañados.
Si el alquiler frío está en 1.500 € (+X?), lo que encaja fácilmente para un precio de casa en una ubicación adecuada, también pueden tomar un préstamo de casi medio millón, ya que la cuota es idéntica.