Uso de crédito vs. capital propio

Ahora voy a hacer de aguafiestas. Compras un apartamento a precios de interés bajos en una época en la que ya no se dan. Pero aún no todos se han dado cuenta de eso. En 2-3 años eso podría ser perfectamente el caso. ¿Qué harás si en ese tiempo el mercado inmobiliario en Stuttgart pierde mucho aire? ¿Cuánta pérdida de valor puedes soportar y cómo cambiaría tu visión actual del trato si el apartamento valiera entonces un 20% menos? Ten en cuenta también que las "mejores ubicaciones" serán las más expuestas a una corrección.

En principio, al comprar ahora destruirás irremediablemente mucho dinero en costos adicionales de compra. Aquí se podría prescindir de un agente inmobiliario, entonces "solo" serían unos buenos 40.000 € los que perderías. Para mí, ese es un argumento contundente contra una compra y venta intermedias. El apartamento se justifica o como propiedad de alquiler, pero con un examen riguroso de la rentabilidad. O no.

Ahora voy a hacer de aguafiestas. Compras un piso a precios de interés bajos en una época en la que estos ya no existen. Pero aún no todos se han dado cuenta de eso. Sin embargo, dentro de 2-3 años podría ser el caso. ¿Qué harías si en ese tiempo el mercado inmobiliario en Stuttgart pierde mucho aire? ¿Cuánta pérdida de valor podrías soportar y cómo cambiaría tu visión actual del trato si el piso valiera entonces un 20% menos? También ten en cuenta que las "mejores ubicaciones" serán las más expuestas a una corrección fuerte.

Fundamentalmente, al comprar ahora destruirás irrevocablemente una gran cantidad de dinero en costos adicionales de compra. Aquí probablemente se eliminaría el agente inmobiliario, quedando "solo" unos buenos 40 000 € que perderías. Para mí, este es un argumento fuerte en contra de una compra intermedia y venta. El piso se justifica o bien como propiedad de alquiler, pero entonces con un estricto examen de la rentabilidad. O simplemente no.

Veo esto de manera similar. En este contexto, también me cuestionaría por qué tu arrendador te ofrece la compra, y por qué justo ahora.

entonces con un financiamiento del 60% = 370 TEUR ya se obtendrían las mejores tasas del mercado. pero entre un financiamiento del 60% y el 80% la "diferencia de tasa" no es tan grande. Así que con un financiamiento de casi 500 TEUR también debería verse bien.

es decir, si ya estás pensando en comprar algo "más grande" después, entonces el objetivo aquí sería financiar lo "óptimo" también "fiscalmente", es decir, para que después tengas mucho capital propio para la "propiedad de uso propio".

porque es difícil financiar casi nada ahora + luego, cuando te mudes a algo más grande, tomar un préstamo grande aquí y usarlo como capital propio para otra propiedad. Porque la Hacienda solo considerará los préstamos que tomes ahora en la compra para renta y arrendamiento.

también sería bueno: - plazo largo de tasa fija: ¿20 años? o incluso más - flexibilidad, es decir, cambio de amortización, porque como arrendador quieres tener flujo de caja positivo, y los intereses se pueden deducir, sería bueno si puedes reducir la amortización. (si puedes amortizar más, entonces puedes invertirlo por separado)

Ahora voy a hacer de aguafiestas. Compras un piso a precios de interés bajos en una época en la que estos ya no existen. Pero aún no todos se han dado cuenta de eso. En 2-3 años podría ser perfectamente el caso. ¿Qué harás si durante ese tiempo el mercado inmobiliario en Stuttgart pierde bastante valor? ¿Cuánta pérdida de valor puedes soportar y cómo cambiaría tu perspectiva actual sobre la operación si el piso valiera entonces un 20 % menos? Ten en cuenta también que las "mejores ubicaciones" serán las más afectadas por una corrección.

Básicamente, con una compra ahora destruirás irremediablemente mucho dinero en costos adicionales de compra. Un agente inmobiliario probablemente no esté incluido, entonces serán "solo" unos buenos 40.000€ los que perderás. Para mí, eso es un argumento contundente en contra de una compra intermedia y venta. El piso solo se justifica como inmueble para alquilar, pero solo con un examen estricto de la rentabilidad. O no.

hmm, ¿por qué ahora todos esperan que en 2-3 años tengamos precios inmobiliarios un 20 % más bajos?

actualmente, esto habla en contra de precios a la baja:
- inflación, actualmente en base anual en 8,1 % (tendencia al alza... probablemente a dos dígitos a fin de año... ¿se relajará el próximo año? Claro, bajar de 10 % a 5 % de inflación ya es un alivio...)
- construir es más caro que nunca... y eso probablemente no cambiará mucho... (por los precios de materiales de construcción + regulaciones legales... solo cumplir con los estándares energéticos)
- sigue habiendo escasez de vivienda... por los intereses y precios más altos muchos interesados en comprar y construir han desaparecido... pero los que quieren ampliar, ¿qué alternativas tienen? Buscar algo nuevo, y ¿cómo está el mercado de alquiler? muy mal... es decir, aquí veremos precios subiendo fuertemente también en los próximos años, porque:
- la vivienda como inversión ya no es rentable (precios, intereses y regulaciones), es decir, en los próximos años se construirá todavía menos, menos inmuebles para alquilar = por lo tanto la situación no se relajará.

quizás veamos precios a la baja en 2-3 años si este año y el próximo aumentan otro 10-20 %... de lo contrario, muy poco probable, especialmente en las áreas metropolitanas.
Gracias a los plazos largos de los tipos de interés (que muchos otros países no conocen) habrá pocas ejecuciones hipotecarias en los próximos años... además, todavía hay mucho capital en el mercado... y antes de que la gente lo pierda por inflación, muchos siguen comprando inmuebles, incluso pagando un 10-20 o incluso 30 % por encima del valor...

solo mi opinión ;)

difícil prever el mercado. Los alquileres tendrían que subir mucho para que el sector inmobiliario siga siendo rentable con un interés del 3%. Al mismo tiempo, aumentan las exigencias y los costos para la rehabilitación de propiedades y la construcción nueva. Además, el factor de riesgo político disuade a muchos.

Pero si la inflación dura más tiempo y los alquileres suben, entonces los precios de los inmuebles también deberían aumentar.

Yo mismo he puesto en pausa por ahora nuestra inversión planificada en construcción nueva. No tengo ninguna gana de pasar por eso, prefiero observar desde la línea lateral. Sin embargo, ahora hemos invertido en módulos fotovoltaicos, porque no creo que la electricidad vuelva a bajar de forma permanente por debajo de 30/35 céntimos. Al menos no en Alemania.

claro que es difícil de pronosticar... pero me parece exactamente difícil decir que los precios van a bajar.

tuve muchos clientes que a principios de 2020 dijeron: ohh, Corona, voy a esperar unos meses porque entonces los precios bajarán... ¿y qué pasó? 2020 fue probablemente el año en que los precios subieron masivamente.

y porque como tú escribiste:
"Al mismo tiempo aumentan las exigencias y costos para la rehabilitación de edificios existentes y nuevas construcciones.
Además, el factor de riesgo político ahuyenta a muchos"
lo que tendrá como consecuencia que se construya menos... aunque la demanda de vivienda esté presente... además ahora tenemos muchos refugiados de Ucrania aquí, que probablemente se queden un tiempo más si la guerra continúa, esos son factores que difícilmente relajarán el mercado.

la tendencia probablemente será que la gente se quede más tiempo en apartamentos pequeños porque no encontrarán nada más grande, y si lo encuentran, el precio estará demasiado lejos...

y tal vez la familia de 3-4 personas pronto construirá 120-130 m² en lugar de 160-180 m²... quién sabe... pero tampoco hay muchos terrenos...