Comprar un apartamento a crédito y alquilarlo

Que un Messi que no pague sería el peor de los escenarios, por supuesto que es cierto. Pero normalmente soy arriesgado y si en la visita del piso se demuestra algo de buen juicio para conocer a las personas y se pide un informe de la Schufa y una carta del último arrendador, se puede al menos disminuir la probabilidad de un inquilino desastroso.

He calculado todo ahora y quería pedirles que le echen un vistazo. ¿Estoy basándome en datos realistas? ¿No he tenido en cuenta algo importante (excepto gastos de mantenimiento y contribuciones extraordinarias)? ¿Les parece algo extraño en esto?

Piso ficticio, precio de compra incl. gastos e impuestos 50000 €, importe del préstamo 50000 €. El Check24 simulador de préstamo hipotecario dice: amortización completa con plazo fijo para el tipo de interés efectivo del 3 % en 15 años posible (con un amortización inicial del 5,5%), de esto resulta una cuota mensual de 350 €.

Basándome en el precio de compra (datos ficticios): renta 320 €, gastos adicionales (repercutibles) = 80 €, gastos adicionales (no repercutibles) = 70 € ---> renta neta 250 €.

Debo pagar casi un 40 % de impuestos sobre la renta y todos los gastos según WISO, son aproximadamente 155 € / mes.

Los gastos adicionales repercutibles así como los honorarios del administrador puedo descontarlos con un 40 % en impuestos, son unos 30 € / mes.

Los intereses de la deuda de 1500 € en el primer año los puedo deducir, recibiendo así al mes unos 44 €.

De esto se resultan según mis cálculos al mes:

250 € renta neta fría - 350 € cuota bancaria - 70 € gastos adicionales (no repercutibles) - 155 € impuestos (sobre la renta y gastos totales) + 30 € reducción fiscal (por gastos adicionales) + 44 € reducción fiscal (por intereses) = -251 €.

Por lo tanto, tendría que añadir cada mes 251 €. Eso no me convendría. ¿Pero qué piensan de mi resumen? ¡Gracias de antemano!

Digo al respecto que el resultado ya estaba claro con la primera contribución.

¿Qué pasa con las reservas? ¿Se tratará de un apartamento en un edificio de varios propietarios?

En general, se puede decir que alquilar apartamentos individuales generalmente no vale la pena y se termina perdiendo dinero. Así, varias personas ya han caído en la bancarrota personal.

Tienes varios errores de cálculo, si consideras en el cálculo de los ingresos el alquiler bruto, entonces también debes considerar como gastos todos los costos adicionales completos y falta la depreciación para el cálculo del impuesto.

Debes separar el cálculo del impuesto del cálculo de la liquidez:
Para el impuesto calcula lo siguiente (todos valores anuales)

Alquiler bruto = 12 x 400€
- Costos adicionales completos = 12 x 150€
- 80% x costo de adquisición x 2% depreciación (si el inmueble no es anterior a 1923) 800€
- Costos de administración 12x 30€???
- Intereses 1500€
- Gasto promedio de mantenimiento del apartamento por ejemplo 300€
= Ganancia/pérdida por alquiler = 40 €
x tasa impositiva 30%
= Impuesto sobre la renta 12€

Supongo que la tasa impositiva del 40% es un poco exagerada. Calcula mejor con un 30%

Para la liquidez calculas lo siguiente
Alquiler bruto 12x400€
- Costos adicionales 12 x150€
- Cuota del préstamo 12x 350€
- Costos de administración 12x30€
- Reserva personal/gasto de mantenimiento 300€
- Impuesto 12€
= Superávit/déficit -1872€

Probablemente seguirá saliendo un déficit.
Pero si el déficit (1872€) < amortización (350*12-1500 interés=2700€) aún existe una acumulación de patrimonio.

Pero si el déficit (1872€) es menor que la amortización (350*12-1500 intereses=2700€), todavía hay acumulación de patrimonio.

Pequeña aclaración al respecto:

La condición es que el valor del inmueble no disminuya. De lo contrario, la pérdida de valor debería ser considerada.