Volumen de financiación 410k € Evaluación de viabilidad

Hola chicos, no tengo ni idea de por qué me mencionaron en otro hilo aquí y tampoco tengo tiempo para leerme las 45 páginas de allí. Puede que haya algunos paralelismos, pero sea como sea. Aquí seguiremos de manera objetiva :)

Ayer recibí un presupuesto actualizado al día de hoy (según sus últimas licitaciones, entre ellas también para la casa vecina, que él ha planeado y acompaña actualmente) de mi arquitecto. De nuevo, los datos generales: 145 m² de superficie habitable, 200 m² con superficie útil, sótano por la pendiente del terreno, garaje en el sótano. 675 m² de terreno (valor catastral 85 € / m²) ya pagados.

Sótano de mampostería, sin bañera blanca. Casa sin adornos, tejado a dos aguas sin buhardillas, etc.
Equipamiento de estándar alto (aquí veo, según la evolución del precio, aún potencial para recortar algunas partidas)

Valoración del arquitecto sobre la situación del material: la madera tenderá a ser más cara de nuevo, el acero de construcción más barato, en promedio todo se estabilizará probablemente en los precios actuales, no volverán a bajar. Disponibilidad ahora de nuevo aceptable. Por supuesto sin garantía, pero un año loco como el pasado parece improbable.

Trabajos de tierra: 10.250 €
Trabajos de estructura: 142.000 €
Trabajos de impermeabilización: 8.300 €
Trabajos de canalización: 3.570 €
Trabajos de carpintería: 12.500 €
Tejado y fontanería: 17.850 €
Montaje de andamios: 3.000 €
Ventanas, puerta de entrada, puerta del garaje: 27.300 €
Electricidad: 17.850 €
Calefacción / Sanitarios: 46.500 €
Revoque interior: 20.250 €
Acabados interiores / Aislamiento: 23.800 €
Sólido (forjado): 6.000 €
Trabajos de colocación de placas: 9.520 €
Trabajos de carpintería fina: 9.520 €
Trabajos de barandillas: 3.000 €
Colocación de suelos: 19.040 €
Trabajos de pintura: 15.500 €
Revoque exterior: 19.000 €
Impermeabilización y pavimento de terraza (logia sobre el garaje): 3.500 €
Conexiones de servicios: 4.200 €

Gastos adicionales:

Arquitectura, estática y supervisión de obra: 28.850 €
Suministro y medición: 3.250 €
Permiso de construcción: 900 €

Totalizando 455.000 € en total.

Ahora me he dado cuenta de que faltan algunos gastos adicionales y he intentado informarme lo más exhaustivamente posible y os pediría que, si queréis, reviséis la completitud de esto:

Seguros: 1.500 €
Electricidad y agua de obra: 3.500 €
Baño químico: 250 € prestado por un amigo
Valla de obra: 250 € prestada por un amigo
Registro de hipoteca: 2.000 €
¿Estática de control?! Según mis investigaciones en NRW para clase de edificio 1-2 no es necesaria
¿Posible retirada y depósito?! El arquitecto dice que toma el suelo sobrante, que no se usa, para otros proyectos de construcción con gusto, siempre tiene demanda, pero aun así probablemente querría reservar algo

Áreas exteriores: 20.000 € (se harán poco a poco, solo material, el resto en trabajo propio - aun así quiero considerar ya el costo del material en la financiación)
Cocina: 15.000 €
Muebles, etc.: 7.500 €

Si sumo las cantidades, tengo nuestro capital propio y trabajos propios (aún calculados de manera más bien conservadora) en cuenta, llego a un monto de financiación de 405.000 €.

Sobre nuestros trabajos propios: estructura por cuadrilla de albañilería con 3 personas + material de construcción directamente por el promotor y ayuda del promotor. Trabajos de carpintería por el suegro (carpintero), trabajos de tierra por un amigo (alquilo la excavadora directamente, él realiza los trabajos), electricidad por el cuñado (maestro), suelos, pintura, aislamiento interior y seco los hacemos nosotros mismos. Para varios oficios conozco gente (como es habitual en el campo), pero eso se incluiría de manera más espontánea y por ahora no está contemplado.

Todos los valores son brutos. ¿Lo consideráis plausible, o qué os llama la atención / qué falta?

Saludos cordiales

Hombre, si haces tanto tú mismo, yo asignaría los otros oficios por mi cuenta y solo compraría ayuda de expertos cuando sea necesario. El dinero ahorrado lo invertirías mejor en materiales de construcción de alta calidad. El enlucido interior de 20k es muchísimo, el yeso Q2 debería costar, por ejemplo, neto 9,50 €/m2. Por lo demás, los precios me parecen realistas.

Hombre, si haces tanto por ti mismo, yo contrataría los otros oficios por separado y solo buscaría ayuda de expertos cuando sea necesario.
El dinero que ahorres, prefiero que lo inviertas en materiales de construcción de alta calidad.
20k para el enlucido interior es muchísimo, el yeso Q2 debería costar, por ejemplo, alrededor de 9,50 €/m2 netos.
Por lo demás, los precios me parecen realistas.

Gracias por tu opinión. Sí, ya hacemos mucho por nuestra cuenta y al principio también estaba planeado no dejar que el arquitecto haga la licitación ni la supervisión de obra, pero ahora, y también después de la reunión de ayer, me siento de alguna manera más seguro. Todavía hay incertidumbre de que algo pueda salir completamente mal y que después te quedes completamente solo y perdido. Muchos ya me han dicho, ahórrate los 10.000 €, al final con el arquitecto también tienes que ocuparte tú mismo de cada pequeño detalle... pero no sé... creo que eso debería hacerse más bien si tienes experiencia en proyectos de construcción...

¿Qué quieres decir exactamente con ayuda de expertos, en caso de ser necesario?

Gracias por tu comentario. Sí, ya hacemos mucho por nuestra cuenta y al principio también estaba planeado no dejar que el arquitecto se encargara de la licitación y la supervisión de la construcción, pero me siento, con el estado actual y también después de la cita de ayer, de alguna manera más seguro. Todavía hay cierta incertidumbre de que algo pueda salir completamente mal y uno se quede totalmente solo y perdido. Muchos ya me dijeron, ahórrate esos 10.000 €, al final también tienes que encargarte tú mismo de cada pequeño detalle con el arquitecto... pero no sé... creo que eso debería hacerse más bien si tienes experiencia en proyectos de construcción...

¿Qué exactamente quieres decir con ayuda de expertos, si es necesaria?

Se crece con un proyecto de construcción de casa con el tiempo por sí solo. Por ejemplo, mi asesor energético me asesoró muchísimo en preguntas detalladas sobre aislamiento, puentes térmicos, cajas de persianas, etc. Pero también sobre la inclinación de los alféizares, preguntas sobre materiales de impermeabilización, etc. Él fue prácticamente mi perito en construcción. Muchos contactos también se obtienen a través de los constructores de casas de los alrededores. Al fin y al cabo, ellos también han necesitado todos los oficios. Así pude ahorrar casi 25k sólo en ventanas y calefacción/sanitarios. Aunque en la próxima construcción haré sanitarios/calefacción completamente por mi cuenta, igual que la instalación eléctrica. (sí, la inspección la hará un maestro)

¡Y un consejo realmente serio más!
¡Es tu dinero! Y solo tú decides a quién y cómo lo remuneras. Trata con cuidado y conciencia, y tu casa será significativamente más barata a pesar de la alta calidad.

Tengo que pensarlo un poco más ... una cosa como por ejemplo los restos de excavación - si el arquitecto no me lo hubiera dicho ni se ocupara de ello, entonces yo gastaría los 10.000 € ahorrados en otro sitio para el transporte y el depósito. Sólo como ejemplo. No sé si por sus buenos contactos con los artesanos también podría ahorrar aún más ... y, como dije, si realmente pasa algo, siempre tienes un ancla ... es realmente un buen tipo en quien se puede confiar demostrablemente.
Pero gracias por el impulso, como dije, ya lo he escuchado de varios y lo seguiré pensando. :-)