Financiación compra de casa existente BW, 800-850k€

1. Suma de financiación demasiado alta
2. ¿Capital propio ahorrado por ti mismo?
3. Casa bifamiliar = siempre hay un inquilino molesto
4. Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos
5. La conversión a bomba de calor es inútil, ya que el consumo es demasiado alto y la calefacción por suelo radiante es antigua, probablemente con una distancia de instalación de 15 cm o más
6. Plazo fijo de intereses de 10 años demasiado corto, amortización baja = alto riesgo de refinanciación
7. ¿Cálculo con hijos y solo un ingreso?

Hola Usuario200 y muchas gracias por tu post :)

1. Suma de financiación demasiado alta - ¿Puedes explicar eso un poco con números? ¿O crees que simplemente no se debería financiar tanto?
2. ¿Capital propio ahorrado por ti mismo? En parte sí, ¿por qué es relevante?
3. Casa bifamiliar = siempre hay un inquilino molesto - afortunadamente es un apartamento aislado para el propietario, en principio es una casa unifamiliar.
4. Los ingresos por alquiler hay que declararlos - he intentado tenerlo en cuenta en los 800€.
5. Cambio a bomba de calor sin sentido, ya que el consumo es demasiado alto y el suelo radiante antiguo probablemente con una separación de instalación de 15 cm o más - no puedo juzgarlo todavía pero creo que debe haber alguna posibilidad de una renovación energética sensata, ¿no?
6. Plazo fijo de intereses de 10 años demasiado corto, amortización baja = alto riesgo en la financiación posterior - ¿a partir de qué deuda restante después de 10 años considerarías aceptable el riesgo en la financiación posterior?
7. ¿Cálculo con niño(s) y solo un ingreso? El colchón de 100.000€ está pensado para tales imprevistos y no queremos tocarlo según el plan actual (además esperamos un rendimiento anual promedio de ~5% en el mercado de capitales, que por ahora no está considerado).

Saludos

Personalmente, yo probablemente aportaría más capital propio y luego vería cuánto pueden ahorrar todavía para invertir ese dinero en ETF. Con una suma de 600.000 estaría tranquilo con sus salarios. Y: claro, cuando lleguen los niños hay que apretarse un poco el cinturón temporalmente, pero justo cuando luego haya un aumento salarial, siempre se puede seguir ahorrando. ¡Ustedes son tan jóvenes!

Personalmente, probablemente aportaría más capital propio y posteriormente vería cuánto todavía pueden ahorrar y luego meter ese dinero en ETFs. Con una suma de 600.000 estaría tranquilo con vuestros sueldos. Y: claro, cuando llegan los niños, el cinturón hay que apretarlo un poco temporalmente, pero especialmente si después de eso todavía hay posibilidad de aumentar el sueldo, siempre se puede seguir ahorrando. ¡Ustedes son aún tan jóvenes!

¡Muchas gracias por tu publicación! La decisión entre ir totalmente o solo hasta donde sea necesario es en realidad una cuestión que aún no hemos podido aclarar al 100% para nosotros. En nuestro cálculo, el rendimiento del mercado de capitales supera con creces los costos de interés, incluso si calculamos de manera pesimista. Pero como ya dices, somos la generación que ha crecido en confrontación directa con estos rendimientos del mercado de capitales. Posiblemente seamos algo ciegos ante los "tiempos difíciles".

Hola ArmAberSexy, primero felicidades por semejante "captura" - y por la información sólida. Algunas observaciones de mi parte:

1.) En los foros de financiamiento circula a menudo la regla empírica de los "110 salarios netos mensuales" para la suma de financiamiento. Mientras no tengan hijos, eso encaja bastante bien. Eventualmente podrías restar una cantidad. Si son dos niños y por cada niño se reciben 14 meses de prestación por paternidad en lugar de salario y luego vuelven a trabajar a tiempo completo (con la correspondiente atención), puedes calcular la pérdida de ingresos.

2.) ¿El precio de venta indicado para la casa proviene de una negociación de descuento ya realizada con el propietario? ¿O el mismo ya aumentó el precio (por ejemplo, debido a numerosas consultas)? En el anuncio se menciona un precio claramente más alto que el que pusiste en tu cálculo. Con el precio indicado allí probablemente sea justo.

3.) Como consecuencia del punto 2: Si uno observa los valores de referencia del suelo de las municipalidades vecinas (en la ubicación de la casa BORIS no da un valor de suelo), entonces el terreno podría valer aproximadamente 200 k€. La casa que está sobre él estaría valorada a unos 2500 - 3000 €/m² (sin incluir el valor del terreno), y eso me parece demasiado alto para un objeto (aunque parcialmente modernizado) de los años 70 (además de energéticamente no modernizado con calefacción de gasóleo). ¿Por qué escribo esto? El banco podría poner un obstáculo porque establecería un valor hipotecable tan bajo que su capital propio no sería suficiente.

Ahora he vuelto a mirar el anuncio con un poco más de atención y, entre tanto, me asaltan ciertas dudas sobre la seriedad. Lo que me llama la atención:

a) Los anuncios con nombres falsos siempre me resultan sospechosos

b) Techo aislado con 20 cm de aislamiento entre vigas, pero estructura vista del techo con revestimiento de placas de yeso que ya sobresale varios centímetros entre las vigas? ¿Cómo se supone que deben caber 20 cm encima? Quizás los expertos en aislamiento puedan decir algo al respecto.

c) La fachada no me parece aislada por separado (es decir, posterior al año de construcción). En las fotos se puede ver que las paredes son relativamente delgadas. Además, no puedo imaginar que tras un aislamiento de fachada se haya colgado de nuevo el pizarrín con asbesto.

d) ¿Se necesita aire acondicionado en el dormitorio? Eso tampoco habla de un aislamiento de techo excelente.

e) Consecuencia de b+c+d: ¿Cómo se llega así a un certificado energético con clase de eficiencia C?