Evaluación: Derecho de superficie vs. compra de terreno / renovación

De una publicación más adelante - hoy la propiedad puede valer 250.000€, en 75 años quizás 1.000.000 - y el arrendatario ha pagado COMO MÍNIMO 75*6100€.

Entonces, en 75 años vive en una propiedad que vale 1 millón, solo que durante un período de 75 años (!) todavía solo ha pagado 457.500. Eso no es ni la mitad, por lo tanto, todavía me parece bien. :)

¡Habría, habría cadena de bicicleta! Yo también desearía que fuera diferente, pero las circunstancias son como son. Lo que ha pasado, ha pasado.

Creo que no ves el problema. Tan rápido como se construye el capital propio, también se puede amortizar después (más una parte del alquiler anterior). No tener capital propio generalmente significa que se amortiza eternamente porque, en primer lugar, hay mucho que amortizar, en segundo lugar, el interés no es especialmente atractivo y, en tercer lugar, generalmente se tienen gastos elevados además de la vivienda.

En 25 años te jubilarás y entonces una gran parte de los ingresos desaparecerá. Si ahora coges un crédito de 500 000 €, tendrías que amortizar 20 000 € al año para haber terminado para entonces. Sin intereses. Con un interés del 1% y una cuota de 1500 € todavía te quedarían 130 000 € después de 25 años. En la realidad, probablemente será mucho más, ya que no obtendrás una vinculación de intereses por 25 años a ese precio. Y empiezas con ideas como 570.000 € del banco + 120.000 € de KfW. No vais a conseguir nada por menos de 2000 € de cuota si queréis un terreno de esa magnitud, si no tus nietos todavía estarán pagando la casa. Justo lo que te molesta del derecho de superficie.

Toma una calculadora de amortización y mete cuánto dinero necesitas, qué cuota realista puedes pagar y cómo lo conseguirás hasta la jubilación. No olvides costos adicionales y reservas. Porque en 25 años algunas cosas estarán rotas.

Sí, el problema más grande no es el derecho de superficie, sino la falta de capital propio.

Entonces vive durante 75 años en un terreno que vale 1 millón, solo que durante un período de 75 años (!) solo ha pagado 457.500. Eso no es ni la mitad, por lo que todavía me parece no tan mal. :)

No, después de 75 años sus descendientes pierden el derecho de uso del terreno, y para la casa prácticamente no queda nada sólido. ¿O cuál será el valor de una casa al final de su vida útil SIN el terreno?

Y otra vez - porque tú tampoco quieres calcular - en 75 años paga cerca de 2 millones de euros actuales (con una inflación del 2% anual) por el terreno. En lugar de dejar que el interés de amortización y la inflación trabajen a su favor con la compra, ÉL DEBE compensar regularmente al titular del derecho de superficie la inflación durante los 75 años - quien además recibe de regalo la plusvalía del terreno. Es decir, en lugar de comprar hoy por 250.000€, el titular recibirá en 75 años unos 2.000.000€ en intereses y un terreno por 1.000.000€.

Un precio alto por la "sensación" de propiedad que se describe aquí. Incluso si solo se considera hasta la jubilación - los 500€ de "renta" en euros de hoy deben compararse con la pensión sujeta a impuestos en euros de hoy. Realísticamente, probablemente 2000€ de pensión - 1600€ netos. En pareja todavía es manejable, pero no agradable. Solo será difícil con los costes adicionales.

No, en 75 años sus descendientes pierden el derecho de uso del terreno, y para la casa prácticamente no queda nada sólido. ¿O cuánto crees que valdría una casa al final de su vida económica SIN terreno?

Tan alto como con terreno. Al menos no veo casi ningún anuncio que diga "Casa para regalar, pero el terreno hay que pagarlo", y si los hay, son ruinas.

Además, existe una indemnización al vencimiento del derecho de superficie. Y esta indemnización el municipio no puede ni quiere permitirse. Así que el derecho de superficie se prorroga. Al menos así es en el 99,9% de los casos en los últimos 30-40 años.

Y otra vez - porque tampoco quieres hacer cuentas - paga en 75 años alrededor de 2 millones de euros actuales (con una inflación del 2% anual) por el terreno. En lugar de dejar que el interés de amortización y la inflación trabajen para él en la compra, DEBE compensar periódicamente al otorgante del derecho de superficie la inflación durante esos 75 años, quien además recibe gratuitamente el aumento del valor del terreno. Es decir, en vez de comprar hoy por 250.000 €, el otorgante tendría en 75 años unos 2.000.000 € en intereses y un terreno valuado en 1.000.000 €.

Hazlo sencillo y concreto para el solicitante y no des vueltas. Porque en realidad tampoco quieres calcular ;-)
El terreno costaría en la compra 420 mil euros o, con un canon anual de 3.500 € por superficie. Ahora reducimos esos 75 años a 40, porque el solicitante no vivirá 75 años en la casa. Así que en un plazo de uso normal, serían 140 mil euros en canon de superficie. No mencionó ajustes del IPC de ningún tipo (en los últimos 5 años ha sido alrededor del 1%), pongamos un 1% anual, serían 171 mil euros que pagaría en 40 años.
Por supuesto, no tiene propiedad, pero al firmar el contrato del derecho de superficie ahorró de golpe un cuarto de millón. Esa es la clave.

¿A quién le importa qué pasará en 75 años? HOY quiero construir. Y o voy al banco y tomo prestados 420 mil euros y pago en 40 años unos 525 mil euros (calculado como préstamo a 40 años con 1,2% de interés y 2% de amortización). O bien, pago una cuota de 1.120 € al banco o inicialmente 263 € al otorgante del derecho de superficie. Para quien quiere construir son solo 857 € mensuales más (que al año 40 se reducen todavía a 690 € mensuales).

Justo en este cálculo está la gran ventaja del derecho de superficie. Puedes construir más barato = con menor impacto en la liquidez.
Dime una razón objetiva - no la sensación de ser propietario o heredar -, por la que no deberías haber firmado ayer el contrato de derecho de superficie.

Por favor, hazlo concreto para el OP y no divagues.

También se puede decir de forma breve y clara: el OP no puede permitirse construir una casa con la información conocida. ¿Quién ve aquí, con 500,000 €, 140-160 m² con sótano más terreno en la zona? Ya sea en derecho de superficie o en propiedad (que no existe).
Por supuesto, podría ser que el salario del OP permita mucho más, lo que no sabemos, que el OP simplemente rechace con terquedad las opciones o que calcule demasiado optimista, o que rechace fundamentalmente los altos costos de construcción. Tal vez el salario sea fundamentalmente demasiado bajo, el OP no quiere o no puede aceptarlo, o ahora, al ver el derecho de superficie, ve lo exorbitante que es el suelo edificable para él, pero culpa al sistema de "derecho de superficie".
Así que: algo de los hechos debe ajustarse, de lo contrario, definitivamente no va a funcionar.