Evaluación: Derecho de superficie vs. compra de terreno / renovación

Y no acepto el argumento de que después de 35 años se pierde dinero. Entonces tampoco se deberían leasingar coches.

¡Exactamente por eso normalmente una persona privada no se leasea un coche!

Algo fundamental: la mayoría aquí quiere salir del alquiler y pasar a ser propietarios. Porque 1. no se quiere financiar la propiedad de otro, sino construir un propio patrimonio. Y 2. simplemente se quiere tener la sensación de vivir en algo propio y así tener el control de las decisiones.

Desde mi punto de vista eso no se puede discutir en contra.

Pero: si es prácticamente sin alternativa y el terreno en concesión no se paga después de 20 años con la renta, la concesión es una buena opción para conseguir lo que uno sueña.

Con las desventajas que tiene. Pero todos tenemos desventajas. Nuestro terreno de compra tampoco es óptimo. Pero en conjunto nos gusta mucho. Hay que saber vivir con eso y adaptarse.

El tema Erbpacht derecho de superficie anda ahora mismo circulando en muchas comunas y es, en principio, el intento de los municipios de hacer al menos algo contra los precios del suelo que suben constantemente y que a la larga serán inasequibles, por lo que esperaría que eso aumente en el futuro. Pero si cada mes se ahorra la diferencia entre el precio de compra hipotéticamente financiado y el derecho de superficie, al final se junta una buena suma, que posiblemente se corresponda aproximadamente con la propiedad que se habría adquirido de otro modo sobre el suelo. No me parece tan grave.

El tema Erbpacht derecho de superficie está circulando en muchas comunas en este momento y es, en principio, el intento de los municipios de hacer al menos algo contra los precios del suelo que suben constantemente y que en algún momento serán inasequibles,

En el "Hofreiterthread" ;-) hoy se mencionó una petición berlinesa para la reprivatización de viviendas por medio de expropiación. Sí, al involucrarse en el suministro básico, la vivienda municipal no puede desligarse completamente, y al final solo tiene sentido verla en conjunto, es decir, sin separar los apartamentos en alquiler de los terrenos para casas unifamiliares. La plata de la casa que se pone en el mercado público después le vuelve a las entidades públicas en contra. Y al fin y al cabo, la iglesia hace siglos que muestra que no se debe vender lo que también se puede arrendar.
Sin embargo, hay que diferenciar: lo que el municipio ya tiene en su patrimonio inmobiliario, lo arrendará con mayor sabiduría que venderlo; pero lo que aún debería adquirir, no puede "comprarlo en la ´compra´ y arrendarlo en la ´venta´", porque entonces la facción de administración de empresas se sentiría confirmada en su prejuicio de que la economía nunca entenderá cómo administrar. Aunque los presupuestos públicos ya estén modernizados en el área de presupuestos operativos con contabilidad por partida doble, en el área de presupuestos patrimoniales siguen siendo genéticamente cameralistas. Esto es lamentablemente un verdadero problema, aunque el pequeño Fritz no lo entienda.

El tema Erbpacht derecho de superficie está circulando actualmente en muchos municipios y es, en principio, el intento de las comunidades de hacer al menos algo contra los precios del suelo que siguen subiendo constantemente y que algún día serán inasequibles; por lo tanto, esperaría que esto aumente en perspectiva. Pero si se ahorra cada mes la diferencia entre un precio de compra hipotéticamente financiado y el canon de superficie, al final se acumula una bonita suma, que posiblemente sea comparable a la propiedad del suelo adquirida de otro modo. No me parece tan grave.

Hmm... pero la afirmación solo es válida si el municipio establece un canon de superficie barato.
Ya lo mencioné antes: si el municipio exige un canon de superficie tan alto que, tras 25-30 años, se ha pagado el valor actual del terreno en forma de canon, la diferencia entre el precio de compra hipotéticamente financiado y el canon de superficie se vuelve rápidamente negativa.

Las finanzas públicas deben seguir el principio de eficiencia.
Es decir: obtener el mayor beneficio posible del patrimonio público. Por eso existen los procedimientos de oferta abierta en la venta. O los mayores ingresos por canon sin tener que vender las joyas de la corona.

Esto funciona aquí en la región de forma "excelente". El tesorero está contento. La familia joven sin gran dinero, menos.

En zonas muy rurales suele funcionar de otro modo: aquí hay que hacer todo lo posible para que las familias jóvenes regresen o se queden. Lo que al final también beneficia al municipio.

Así que, mejor aún si en el caso del TE el municipio ofrece un canon de superficie barato, aunque presumiblemente haya suficientes interesados haciendo fila y que pagarían precios más altos.

Hmm...la afirmación solo es válida si el municipio fija una renta de arrendamiento enfitéutico baja.

¿A qué afirmación de la cita completa te refieres? Aunque el municipio cobre un interés alto, sigue manteniendo el control sobre los terrenos, y el hecho es que de esa manera la carga mensual es inicialmente menor que en una financiación.

Además: trabajar de manera económica no significa obtener el máximo beneficio posible, y de paso, el municipio también tiene una responsabilidad social, y también en NRW se está alejando cada vez más de los procedimientos de oferta más alta. Eso solo debe ser querido adecuadamente por el consejo municipal.

Hmm... la afirmación solo es válida si el municipio establece un canon de superficie favorable.
Ya lo escribí antes: si el municipio exige un canon de superficie tan alto que se paga el valor actual del terreno en 25-30 años en concepto de canon, la diferencia entre el precio de compra hipotéticamente financiado y el canon se vuelve rápidamente negativa.

Eso equivale a aproximadamente un 3-4% de rentabilidad. Eso es mucho en comparación con una cuenta de ahorros diaria, pero no más. Una inversión en acciones estándar espera este rango en dividendos. La propiedad para alquiler con las famosas 20 rentas anuales también está en este rango. Las plusvalías se esperan adicionalmente en ambos casos por parte del inversor. En este caso concreto tenemos un 1,5% sobre el 60% del valor catastral del suelo. La rentabilidad para el municipio es en este caso inferior al 1%.
Y primero hay que conseguir un terreno al valor catastral... en nuestro caso estamos aproximadamente un 40% por encima del valor catastral aunque, según las actas del consejo municipal, el municipio vende los terrenos prácticamente al costo (<5€/m² de margen).