Evaluación: Derecho de superficie vs. compra de terreno / renovación

Puedo entender que estés frustrado con el arrendamiento hereditario. Nosotros también tuvimos la sensación en algún momento de que solo podíamos conseguir un terreno con arrendamiento hereditario y a mí personalmente todo el concepto no me convencía en absoluto. Pero hay algunas cosas que deberías considerar:
- El municipio ciertamente no puede dictar precios de venta arbitrarios. Lo que es justo en el mercado puede ser objeto de debate largo en caso de duda y nunca tendrás problema en encontrar en un portal inmobiliario 5 casas similares a precios altos.
- Un 1,5% de canon no es particularmente caro. Más bien es una rentabilidad bastante baja para el municipio.
- Las normativas te las pone el municipio incluso si puedes comprar el terreno directamente. Pequeña extracto de nuestro plan urbanístico: cisterna de retención, pavimento permeable, los edificios anexos deben tener la misma cubierta que la casa principal (=tejas) o estar ajardinados, caseta de jardín con un máximo de 40m³ de volumen construido.
- Con vuestro capital propio no vais a lograr nada en el mercado de terrenos cerca de Múnich. Todo el capital se va en el agente inmobiliario, el impuesto de transmisiones patrimoniales y el notario.
- Como consecuencia, no os quedará dinero para una casa si compráis un terreno. Una casa de 300.000 € es bastante ambiciosa cerca de Múnich, especialmente si es KfW55 o mejor, además hay gastos adicionales de construcción de unos 50.000 €, además el jardín, el carport, la cocina, el perito, el colchón económico, etc. No subestimes este último bloque de costes. En mi cálculo suma casi 50.000 € adicionales al casa, terreno y costes de construcción. Seguro que con trabajo propio se puede reducir bastante, pero la tendencia para una casa adosada va más hacia 400.000 € que hacia 300.000 €. Con un precio de terreno de 1500 €/m² podéis permitiros unos 100 m² sin romper la calculadora. Tú mismo dices que los terrenos por ahí cuestan más bien 250.000 €, eso nunca llega para la casa.
- El crédito KfW también debe ser garantizado mediante una inscripción en el registro de la propiedad. Por lo tanto, el cálculo no es 570 banco + 120 KfW sino más bien 450.000 € banco + 120 KfW.
- Al municipio le interesa poco recuperar la casa una vez terminado el plazo del arrendamiento hereditario. Normalmente te será más fácil encontrar alguien que compre la casa.

Así como lo veo, con vuestro presupuesto no os queda otra que construir en arrendamiento hereditario. Comprar un terreno por 250.000 € no es posible. Pero si no quieres arrendamiento hereditario, mejor déjalo estar. No sirve para nada hacerse infeliz por ello.

Y sí... nuestro presupuesto es de aproximadamente 500.000 para todo.

500000 no es mucho para vuestra zona, según leo también en otros foros.

pero siempre conduciendo mucho y viviendo separado de todo.

¿Qué quieres decir con eso? Muchos hacen desplazamientos, la cuestión es si ya ves 20 minutos como algo insoportable o si hablas de 1:20. ¿Qué quieres decir con "vivir separado"?

seguir yendo al deporte habitual, encontrarse con conocidos de mi esposa de la escuela de música y baile, etc., y estar relativamente cerca de mis padres y mis hermanos.

El deporte se puede hacer en cualquier sitio. A los conocidos se les ve más intensamente de vez en cuando que más a menudo superficialmente. En general, las prioridades cambian con la edad, uno se vuelve más "casero", ya solo por el jardín... El 12,5 % ya es bastante alto. Incluso solo por 75 años... Pero hagamos números con la alternativa de comprar terreno: ¿cuánto hay que pagar mensualmente por el precio de compra? No entiendo tu enumeración. Sobre el punto 1: también tienes que renovar y mantener la casa en un terreno propio para conservar su valor. Los precios de los terrenos no subirán como una constante, sino que en algún momento la curva dejará de subir. Porque entonces no habrá compradores que puedan pagar el Nirvana. Sobre los puntos 2 - 4: de algún modo tengo la sensación de que ningún contrato se lee tan detenidamente y se toma tan al pie de la letra como el contrato de derecho de superficie. ¿Y por qué se quiere construir una casa para venderla de nuevo después de 7 años? Son ejemplos muy puntuales... hay que ver si uno pertenece siquiera a ese nicho. Aun así, puedo comprender perfectamente que uno ya no esté dispuesto a todo en algún momento. Y precisamente hoy en día el tiempo que se puede ganar con la familia juega un papel más importante. ¿Qué pasa con la propiedad actual? Ps: nosotros hemos construido en superficie.

- El municipio ciertamente no puede dictar precios de venta arbitrarios. Lo que es razonable en el mercado puede ser objeto de largas disputas en caso de duda y nunca tendrás problemas para encontrar en un portal inmobiliario 5 casas similares a precios altos
- Un 1,5% de canon no es especialmente caro. Más bien, es una rentabilidad bastante pobre para el municipio
- El municipio también establece regulaciones aunque puedas comprar el terreno correctamente. Pequeño extracto de nuestro plan de urbanismo: cisterna de retención, pavimento permeable, los edificios anexos deben tener cubierta igual que la casa principal (=tejas) o estar ajardinados, casa de jardín máximo 40 m³ de volumen construido

El canon es muy barato - en lugar del 4% que suelen pedir habitualmente. Pero no te preocupes - los pagos están indexados y subirán de manera adecuada durante toda la vida. Mientras otros adquieren terrenos a 30 años, y quizá tienen el interés fijado en el contrato por 30 años, con el derecho de superficie no se podrá obtener ventaja de la inflación - ni hablar de la vivienda pagada para la jubilación.

Con un plan de urbanismo, el derecho de superficie tampoco tiene mucho en común. En el plan de urbanismo, si todo encaja, puedes añadir otra construcción. Aquí no puedes sin consentimiento. Y como modificas el grado de uso, tendrás que pagar más después.

La duración normal sería de 99 años - es decir, 2-5 periodos de uso. Aquí ya está notablemente acortada. Supongamos que vives 35-40 años en ella. Para el comprador después será complicado, por lo que se llegará a un nuevo contrato, con condiciones peores.

El derecho de superficie sólo tiene sentido si encuentras una buena casa antigua de una época en que el suelo urbanizable era muy barato - aquí puedes conservar bien el ahorro de costes, incluso tras compensar la inflación, ya que no se reflejan los precios explosivos del suelo. Pero de lo contrario...

ya que los precios del suelo explotados no se tienen en cuenta

En este caso está indexado al valor orientativo del suelo si entiendo bien.

El derecho de superficie realmente solo tiene sentido si encuentras una buena casa antigua de una época en la que el suelo para construir era muy barato; aquí puedes conservar bien el ahorro de costes, incluso después de ajustar por inflación, ya que los precios del suelo explotados no se tienen en cuenta. Pero de lo contrario...

No lo diría así. Estoy contento de haberlo evitado en nuestro caso personal. Pero hay algunas otras razones para optar por el derecho de superficie además de las casas antiguas. En este caso concreto simplemente se trata del hecho de que el OP no puede construir una casa en un terreno propio con su presupuesto si este cuesta 200-250 mil euros. En zonas así también está mal con inmuebles existentes, todos son caros y necesitan reformas. La alternativa al derecho de superficie en este caso definitivamente no es una casa en terreno propio sino, como mucho, un apartamento en propiedad. La situación financiera no da para más.

Con el derecho de superficie me podría imaginar algo así en líneas generales: casa con algo de trabajo propio por unos 350 000€ incluyendo costes adicionales de construcción y una cuota de unos 1100€. Además, 400€ al mes por el derecho de superficie. Eso ya está algo justo calculado dado que el OP ya tiene 42 años y debería haber terminado de pagar todo para la jubilación en 25 años. Para el bajo capital propio a esa edad también debería haber una buena explicación para que el concepto funcione financieramente.

Directamente del Münchner Merkur:
"El canon de arrendamiento es del 1,5 por ciento. Para el cálculo del canon de arrendamiento hereditario se aplica, como se decidió en febrero de 2020, un descuento del 40 por ciento sobre el valor catastral del suelo de 1500 euros, incluyendo los costes teóricos de urbanización de 150 euros, lo que da como resultado un canon anual de arrendamiento hereditario de 12,15 euros por metro cuadrado." Esto supone para una parcela de 280 m² para una casa bifamiliar 3.500 euros al año.

Honestamente, es una ganga. Los contratos antiguos calculan aproximadamente un 3-4% de rendimiento. Además, de otro modo no podrían permitirse el terreno. Y tampoco otros terrenos cercanos. ¡La oferta es genial!

1. No adquiero suelo y terreno, es decir, lo que al menos mantiene su valor

Correcto, sólo lo arrendas. Pero por los 280 m² no tienes que desembolsar 420 mil euros más gastos adicionales para luego poder vivir en una caravana. Si te mudas después de 20 años, habrás pagado solo 70 mil euros por un terreno de 420 mil euros. Buen negocio para ti.

"También aquí el titular del derecho hereditario es propietario de su inmueble y puede venderlo en cualquier momento en el mercado libre una vez finalizado el período de uso propio. Sin embargo, el municipio, como otorgante del derecho hereditario, se reserva en los contratos el derecho a negar su consentimiento para la venta si el precio de venta excede “considerablemente” el valor del inmueble (sin el terreno, ya que es derecho hereditario)."

¿Dónde está el problema? Si la casa vale 400 mil euros, seguro que no la venderás por 600 mil euros.

Hasta donde entiendo, tengo que pedir permiso al municipio para cualquier cambio (incluso una simple caseta de jardín). ¡Genial! :mad:

Como con la plena propiedad también. No hay diferencia. Eso depende más del plan urbanístico y de la Ley de Construcción que del derecho hereditario.

Quedémonos con los 20 años de obligación de uso propio. Si vendo entonces, el comprador solamente tendría 55 años de plazo restante. Sí, escribiste que el municipio no quiere resolverlo entonces. Pero, ¿quién sabe qué pasará en 20 años y si no lo harán y yo tendré una casa muy por debajo del valor que nadie quiere?

¿Qué pasa si tienes una casa en plena propiedad que no vale mucho? ¿La querrá alguien? No.
Una vez más: 55 años de derecho hereditario es común. Aquí en la región del Ruhr hay más que suficientes. Yo mismo vendí mi piso en verano con algo más de 40 años de plazo restantes. ¿De verdad crees que alguien preguntó siquiera por el derecho hereditario? Tuve unas 10 visitas en una semana. Nadie mencionó el derecho hereditario ni una sola vez. Eso no le interesa a nadie realmente.

No entiendo el cálculo. Por cierto, los 500 mil son un valor aproximado. También depende mucho de cuánto capital propio tengamos finalmente. Pero será solo entre 30-50 mil. Lamentablemente. No obstante.

Precio de compra del terreno 420 mil euros + gastos adicionales = 440 mil euros. Vuestro capital propio alcanza para el arquitecto, el resto lo financiaréis para una caravana de lujo que esté en el terreno.
O si os mudáis a un lugar remoto, el terreno quizá cueste 200 mil euros + gastos adicionales = 210 mil euros.
Una casa cuesta desde 2 mil euros por metro cuadrado de superficie habitable. Con 100 m² son unos 200 mil euros en la versión más básica. Más 30-50 mil euros de gastos adicionales para la construcción, 20 mil para el garaje, 25 mil para el camino adoquinado/terraza, etc.
Ya estás en 500 mil euros. Pero probablemente no tendrás persianas, solo laminado barato, 7 enchufes para toda la casa, etc.

Pero sí... está bastante justo. Y una casa prefabricada (que apuntamos a unos 300.000, menos varios trabajos propios, pintar, lijar, poner puertas, posiblemente suelos y azulejos) + terreno desafortunadamente no será posible, se puede ver ya, en un radio de 50 km alrededor de Eching. Quién sabe a dónde tendremos que mudarnos para eso.

¿Qué tenéis pensado exactamente? Aquí puedes obtener suficiente información sobre costes de construcción para saber si en absoluto se ajusta a vuestras expectativas.

Para mí personalmente no me tomaría ni tres segundos firmar el contrato de derecho hereditario — incluso sin leerlo. Es una oferta increíble que no puedes rechazar.
Pero yo vengo del sector inmobiliario/financiero y puedo verlo sin prejuicios.

P.D. Tener el contrato en las manos y leerlo también ayudará. Podemos apoyarte con gusto.

Tú mismo escribes que el valor del suelo es de 1250€/m², si no recuerdo mal. Eso significa que para un pequeño terreno de 300m² ya llegas con los costos adicionales a 400k. Además, primero tienes que conseguir un terreno para el BRW.

Tenemos 1 hora de viaje a Múnich, en cada hogar al menos uno hace el trayecto a Múnich. Los precios de los terrenos comienzan en 1000€/m². No sé dónde quieres encontrar un terreno por 250k. Ahí ya tienes que aceptar un tiempo de viaje sencillo de 1,5 horas o mudarte a un pueblo con cien habitantes.

Así que la opción de comprar un terreno realmente queda descartada. No encuentro caro el canon de arrendamiento para vuestra zona.
Te entiendo, porque para mí la propiedad en superficie también sería segunda opción, pero mejor segunda opción que nada.

La alternativa serían casas usadas. ¿Pero qué hay para 500k en vuestra zona?
Aquí no consigues absolutamente nada por eso y no me imagino que en vuestra zona sea diferente.