Pues ayer volví a hablar con mi arquitecto, que planificó la ampliación, y me dijo que dependiendo del terreno, su precio, etc., y con una buena dosis de trabajo propio, se podría realizar el proyecto de obra nueva con 600.000€.
Sin embargo, tendría que solicitar entre 450.000€ y 550.000€, bajo la suposición de que consiga vender la casa vieja a un buen precio (>300.000€), lo cual él aún considera realista.
Con eso estaría pagando alrededor de 1800€ mensuales con un interés del 2% y una amortización del 2%, lo que sigue representando más del 40% de los ingresos.
Voy a hablar con el banco...
Si vuelvo a la opción 1 o a sus variantes, tengo el problema en el otro lado del financiamiento: la garantía.
Situación:
La casa está registrada en el registro de la propiedad como dos unidades, una por cada vivienda. Al momento de la compra se presentó una declaración de división, porque primero en 2011 compré la planta alta y acondicioné "mi" apartamento allí. En 2013 siguió la segunda parte. Por lo tanto, la casa está dividida en dos registros con un 40% y un 60%, pero ambos a mi nombre. Si el notario no cobrara 900€ por ello, se podría unir fácilmente la división en un solo registro – esto solo de pasada.
Para la planta alta tomé un préstamo en 2011 por 85.000€ con un interés (actual) alto (4,09%) – la deuda restante a la fecha es de aproximadamente 75.000€. El plazo fijo de interés vence a mitad de 2019, con una deuda restante de cerca de 72.000€. En realidad tenía un contrato de ahorro para la vivienda para reducir la deuda a unos 35.000€ después del plazo fijo, pero en 2014 tuve que dividirlo y usarlo anticipadamente para ampliar el techo, así que ahora no hay mucho ahí (~5.000€). Por eso necesito hacer una financiación puente.
Para la planta baja, en 2013 pedí un préstamo de 115.000€ con un interés del 2,75%. Se trata de un préstamo combinado con un contrato de ahorro para la vivienda. El estado actual es lógico que no haya cambiado, en el contrato hay casi 20.000€. Para 2023 está previsto que el préstamo sea reemplazado por el contrato de ahorro, y después pagaré otros 8 años el préstamo del contrato y estará terminado.
En total, por lo tanto, 200.000€ en préstamos, 190.000€ de deuda restante, y un saldo del contrato de ahorro de alrededor de 25.000€. El valor de mercado de la casa según el banco es de 250.000€ (estimado antes de las renovaciones). Según distintas fuentes, hoy estaría en unos 300.000€.
Hoy pago las cuotas:
- 400€ préstamo 1
- 260€ préstamo 2 (solo intereses)
- 200€ contrato de ahorro 1 (uso libre)
- 400€ contrato de ahorro para préstamo 2 (cedido al banco)
Además pago 300€ en diferentes fondos como previsión para mí y para cada uno de los niños.
Así que un préstamo que reemplaze todas las cuotas anteriores y que cueste 1500€ al mes no me haría diferencia, salvo que los contratos de previsión deberían reducirse, pero la abuela y el abuelo podrían hacerse cargo y seguir pagando por los niños. Y eso sin considerar los ingresos de mi mujer, que actualmente no hay, pero desde 2018 como muy tarde volverán con al menos 450€, y cuando todos los niños vayan a la guardería (ahora a mediados de 2019, si hubiera otro niño, a más tardar a mediados de 2021) ella volverá a trabajar a tiempo completo y generará también unos 1000€ netos.
Por eso afirmo: puedo estimar bastante bien la carga mensual, lo que puedo hacer y lo que no. Estoy cubierto contra la mayoría de eventualidades (muerte, incapacidad laboral, desempleo,...).
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La situación es diferente con la garantía. Si mi banco no quiere reevaluar la casa, no conseguiré ni un céntimo más. Normalmente el banco presta solo hasta el 76% – yo ya estoy casi al 80%.
Si construyo, definitivamente tendré que cambiar de banco, buscar uno que preste más del 80% y que además me financie la ampliación. La ampliación costaría con todo 150.000€ (incluidos gastos adicionales de construcción) – la plusvalía estimada por el arquitecto sería de unos 80.000-90.000€.
Entonces, el nuevo valor de la casa (partiendo de los "erróneos" 250.000€) sería de 330.000-340.000€. Se requiere una financiación del 95-100%. Pocas entidades hacen eso. Aunque la mayoría valorará más alto la casa antigua, así que al final debería quedar con una financiación del 80-85%.
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Entonces, vuelvo a la opción 1 – ampliación de la casa existente. Con 150.000€ añado una superficie de 7*10m, agrego un baño (12m²), una cocina (14m²) y una sala de estar/comedor de 32m².
Entonces nos falta un dormitorio o habitación para niños. Integrar esto en el área de ampliación es teóricamente posible, pero prácticamente no. La nueva sala sería solo un pasillo de unos 3*10m. Otra distribución casi no es posible por diversas razones (paredes portantes, distribución lógica, conexiones existentes,...).
En la casa antigua no se puede modificar mucho por las mismas razones y porque es un criterio excluyente que yo viva allí con 2-3 niños mientras se hace la ampliación.
He pensado en dos opciones que después de dormir 2-3 veces sobre ellas siguen pareciendo algo realistas, pero ambas necesitan mucha clarificación y quizás ni estén permitidas.
Opción 1: En la planta baja hay un invernadero no autorizado en la ampliación, de 2,5*10m. Podría cubrirlo en la ampliación. Eso cuesta más dinero, pero añade unos 20m² de espacio habitable. Según la regla general tendría que contar 20m² * 2000€/m² = 40.000€, más gastos adicionales y trabajos extra para cimientos y reconstrucción del invernadero, o sea, en total unos 200.000€ en lugar de 150.000€ para la ampliación – que primero debería ser autorizada (se construiría sobre más del 40% del terreno).
Opción 2: En lugar de ampliar, compraría terreno a los vecinos (ya hablado con ellos). Ampliaría el terreno de 600m² a cerca de 700m² y podría construir una casa para mis padres en el jardín, de modo que con mi familia podamos usar la casa "vieja" completamente. Tendríamos 1-2 habitaciones y unos 80m² de espacio "de sobra", pero para la casa "pequeña" no costaría mucho más que la ampliación.
Con la regla general, 80m² * 2000€/m² = 160.000€ más gastos y demás, también llego a los 200.000€.
Tantas ideas, tantas posibilidades teóricas. Pero todas tienen una pega... ¿Entienden por qué preferiría vender la casa vieja y empezar de cero en otro lugar?