Compra de propiedad / financiación en la situación actual - ¿sí / no?

Hice un cálculo rápido con 450k de capital ajeno (500k presupuesto total, 50k capital propio), entonces con los 1800€ justo alcanza. Por supuesto que algo más sería mejor. También pueden ahorrar un poco más hasta la construcción o amortizar el terreno (asegúrense de financiar el terreno de manera variable), eso también se cuenta como capital propio.

Sobre el tema de financiar de manera variable: Nuestro banco principal ofrece para la financiación del terreno una tasa fija de 0.5 hasta 4 años. Por ejemplo, se puede establecer a 2.5 años y luego sustituir el préstamo por uno nuevo de cualquier otro prestamista. ¿No es esto más seguro que financiar de manera variable (por lo menos sabemos cuánto interés pondremos en el terreno)?

El punto de la financiación variable para el terreno es que puedes cancelar una financiación variable a corto plazo. Si, en cambio, te comprometes ahora con el terreno por 4 años, entonces tu banco estará inscrito en el registro de la propiedad durante ese tiempo. Sin embargo, otros bancos normalmente no se posicionan como acreedores subordinados en el registro, por lo que prácticamente solo podrás financiar la casa con tu banco principal. La motivación para obtener intereses bajos entonces es más bien baja. Por eso variable, así tienes todas las opciones abiertas. Alternativamente, por supuesto, también puedes financiar a 2,5 años, pero estarás atado en cuanto al inicio de tu financiación completa. Muchas empresas de construcción también exigen una confirmación de financiación del banco antes de programarte. Los intereses para el terreno son la parte más pequeña, por lo que aquí yo mantendría la financiación variable. En caso de dudas respecto a la interpretación, lo mejor es preguntar por escrito en el ayuntamiento. Mi interpretación sobre la reventa es que la ciudad puede elegir prácticamente al comprador (por ejemplo, de la lista de espera). El comprador también tendrá la obligación de construir en 3 años, así como el derecho de recompra del municipio. Los costes y los impuestos serán entonces pagados por el siguiente comprador, ya no por vosotros.

Entonces, con un 2% de amortización y un 3% de interés, ya son más de 2.000 euros de cuota.

La pregunta es si con 2000 euros o incluso una cuota mayor, ¿lo consideráis factible para vosotros (y por supuesto para el banco)?
Claro que es una cantidad bastante incómoda. Y aquí en el foro hay también algunas personas que financiaron no hace mucho tiempo, y por lo mismo pagan solo ~1200 al mes y luego te dicen "¡yo nunca lo haría, así solo se vive para la casa!" (lo he visto mencionado varias veces recientemente en un hilo). Pero al final tenéis que decidir vosotros (y el banco) si eso os funciona de todas formas. Con vuestro neto actual, todavía tendríais 3,3k para gastos adicionales y para vivir simplemente. Actualmente parece que vuestra planificación familiar está más bien en el ámbito de "algún día dentro de 7 años, tal vez". Seguro que podéis haceros varios escenarios para vosotros mismos (o que alguien os los haga) y tratar de evaluar los riesgos para vosotros. Estamos en una situación similar (estamos discutiendo una financiación con una cuota en la que al principio quería salir corriendo). Yo soy una persona racional y hemos repasado varios escenarios de horror, pero para nosotros hemos concluido... que en realidad mentalmente somos bastante flexibles también. En el peor de los casos se pierde la propiedad y habremos pagado una matrícula (muy) cara, pero incluso entonces la vida continúa. En la gran mayoría de escenarios hemos concluido que "no es para tanto". Sí, el bloque de "vivienda" será al principio más grande de lo que anticipamos, pero también tenemos potencial en los ingresos, etc., y eso veo algo similar en vosotros.

Pero también entiendo perfectamente a quien dice "no, simplemente no quiero eso". Si al final uno está mejor o peor, solo se sabe después. A veces me arrepiento un poco de no habernos lanzado hace "no mucho" a una financiación del 110% (jaja), pero por otro lado creo que si estuviéramos en la misma situación, yo habría decidido igual. Ha pasado mucho que no se podía prever (tanto a nivel personal como en el mundo). Por eso no sirve de nada lamentarse, sobre todo porque con nuestra situación privada estoy totalmente contento ahora (con la situación mundial más bien no *tos*). Así es como lo veo también con el proyecto de la casa. Quizá en 5-10 años mire atrás y piense "ojalá hubiéramos esperado, ¡atrapamos el peor momento!" o al contrario "¡gracias a Dios que lo hicimos, luego fue mucho peor!". Pero mientras no nos haga infelices, en realidad no es tan importante.

La pregunta también es si, con una cuota de 2000 euros o incluso más, consideran eso factible para ustedes (y por supuesto también para el banco). Por supuesto, es una cantidad incómodamente alta. Y aquí en el foro hay varias personas que financiaron hace no mucho tiempo, y que por lo mismo solo pagan ~1200 al mes y luego te dicen "eso yo jamás lo haría, ¡entonces solo se vive para la casa!" (lo he visto mencionar varias veces hace poco en un hilo). Pero al final ustedes (y el banco) deben decidir si eso es viable para ustedes. Con su neto actual aún les quedarían 3,3k para gastos adicionales y para vivir simplemente. Actualmente parece que su planificación familiar también está más en el ámbito de "algún día dentro de 7 años, tal vez". Seguramente pueden calcularse algunos escenarios para ustedes mismos (o que se los calculen) e intentar evaluar los riesgos por cuenta propia. Estamos en una situación similar (justo estamos discutiendo una financiación con una cuota por la que al principio quise salir corriendo). Soy una persona de pensar mucho y hemos analizado algunos escenarios de horror, pero concluimos para nosotros... en realidad somos bastante flexibles mentalmente. En el peor de los casos se pierde la propiedad y pagamos (muy) caro el aprendizaje, pero aún así la vida sigue. En la mayoría de los escenarios llegamos a la conclusión de que "en realidad no es tan grave". Sí, el gasto en "vivienda" será más grande al principio de lo que anticipamos, pero aún contamos con potencial para aumentar ingresos, etc., y veo algo parecido en ustedes.

Pero también puedo entender perfectamente a quien dice "no, simplemente no quiero eso". Si al final uno queda mejor o peor, solo se sabe después. A veces me molesta un poco no haberme lanzado hace "tan solo poco tiempo" a una financiación del 110% (jaja) pero por otro lado creo que si estuviéramos en esa situación ahora, habría decidido igual. Han pasado muchas cosas que no se podían prever (tanto a nivel personal como global). Por eso no vale la pena lamentarse, sobre todo porque con nuestra situación privada estoy muy feliz ahora (con la situación mundial pues no tanto *ejem*). Así veo también el proyecto de la casa. Tal vez en 5-10 años mire atrás y piense "ojalá hubiéramos esperado, nos tocó el peor momento" o al revés "gracias a Dios que lo hicimos, luego fue mucho peor". Pero mientras no nos infelicite, realmente no es tan importante.

Gracias! Eso lo resume perfectamente. En los últimos meses nos hemos preguntado varias veces por qué no compramos con una financiación del 110% hace apenas un año – pero mirar al pasado no ayuda, porque la situación de la construcción no era previsible para nosotros. Asimismo, nadie puede mirar en una bola de cristal y decir qué pasará en 3 años. Las conversaciones con el banco fueron todas en la línea de "todavía es posible, pero deben preguntarse si realmente quieren pagar eso mensualmente" – hace 6 meses era muy distinto (fueron las dos entidades bancarias las que nos hicieron ver la propiedad como algo atractivo, porque naturalmente financian gustosos a funcionarios). Si hubiéramos tenido la confirmación para el terreno en enero, no hubiéramos dudado y ya hubiéramos firmado.

Ya nos hemos ocupado del tema del ahorro para vivienda. Sin embargo, un ahorrador para vivienda con, por ejemplo, más de 300k en 3 años nunca estaría listo para adjudicación. Nos dijeron que por cada 100k se deberían ingresar mínimo 200-250 euros/mes en el ahorrador para vivienda – lo que serían entonces 600-750 euros/mes. Y entonces el ahorro para vivienda (30% de la suma pagada) solo estaría listo para adjudicación en más de 10 años. Además están las altas comisiones de apertura y el hecho de que el préstamo de ahorro para vivienda debe ser reembolsado rápidamente para obtener una determinada tasa de interés. Eso a su vez aumentaría la cuota mensual.
Seguramente se puede incluir en la financiación, pero para nosotros los próximos 3 años 600-750 euros adicionales a la cuota del terreno serían demasiado, ya que actualmente pagamos alquiler (1.150 euros incluyendo costos adicionales/mes – aunque gracias al alquiler indexado y a los altos costos adicionales probablemente pronto subirá). ¿O tienes otro enfoque sobre el tema del ahorro para vivienda?

Llenar todo con ahorro para vivienda no tiene sentido, ya que hasta entonces no estará listo para adjudicación ni podrán asumir la cuota después.

Aquí un ahorrador para vivienda solo tendría sentido si logran ahorrar alrededor del 30-40% cuando deban comenzar a construir, es decir, en 3 años.
Es decir, ver qué pago único se puede hacer ahora + cuánto se puede ahorrar mensualmente.
Eventualmente haría hasta 2 ahorradores para vivienda con 2 diferentes cajas de ahorro:
1x hacerlo de modo que se obtenga un préstamo de 30.000 euros allí (no se inscribe en el registro de la propiedad, por lo tanto es libre, suma de ahorro 50.000 euros, debe ser ahorrado con 20.000 euros)
1x (si se puede ahorrar mucho y hacer un pago único) el resto, si son entonces 50.000 euros u más... está abierto.

Pero en el optimo será así más adelante, que tengan mucho margen con el banco (crédito en relación al costo de construcción/valor del terreno) y así obtengan un tipo de interés más barato.
Si pagas 500€ de costes de apertura por un ahorrador para vivienda de 50.000€, y con eso ahorras permanentemente 0,31% en una financiación de 400.000€, ahorrarías casi 12.000€
(Diferencia actual de interés entre financiamiento del 95% y 85% en ING para 10 años...)

Por fin una construcción de ahorro para la vivienda que vale la pena.