Construir una casa financieramente factible o un castillo en el aire?

03.08.2017 08:59:11

Estamos en la lista de espera en nuestra comunidad en la zona de nueva construcción. Se asignarán a finales de 2017. Como residentes de la comunidad con hijos, tenemos muy buenas posibilidades de obtener uno; actualmente somos uno de 76 solicitantes para 16 parcelas, que, como se dijo, se asignan según varios criterios. Según el jefe de la oficina de urbanismo (que conocemos), casi con seguridad recibiremos la concesión, pero entonces tendremos que decidirnos en un plazo de 3 meses.

Además, allí hay otros 54 terrenos más para comprar a particulares; algunos ya están anunciados en varios portales, aunque todavía no se pueden/deben construir.

El terreno seguramente no será el problema en los próximos años. Actualmente se está desarrollando mucho aquí.

Y si se presupuestan esas cifras, me pregunto quién querrá construir allí.

Pertenezco al 15% superior en cuanto a ingresos en Alemania con 3.000€ netos. Si no puedo permitirme una casa nueva, ¿de dónde vienen todas las casas nuevas?

03.08.2017 09:07:19

Las construcciones nuevas suelen venir de parejas donde ambos trabajan (véase nuestro ejemplo) o donde había mucho capital propio disponible o simplemente se construyó más pequeño. Solo puedes mirar hasta la puerta de su casa.

Ya elijan un terreno. Piensen en un alto coeficiente de ocupación del suelo o en un ancho suficiente.
No les sirve un terreno en el que apenas se pueda construir una casa unifamiliar.

Luego vayan al banco y determinen de manera aproximada la financiación.

Miren planos de planta. ¿Qué les encajaría y llamen con cuidado a los proveedores de casas para averiguar por cuánto les podrían hacer eso?

Cuando llegue la aprobación para un terreno, pueden aceptar sin mucho trámite o rechazar agradecidamente.

Ah, y despídanse mentalmente de mucho trabajo propio. Tienen 2 niños pequeños y posiblemente pronto un tercero. Tenemos un niño pequeño en casa y sin los abuelos apenas hubiéramos podido hacer los trabajos normales de acabados (empapelar, pintar, colocar laminado). Guárdense la energía para los trabajos exteriores.

03.08.2017 09:22:41

No he leído todo, pero si veo tus cifras, actualmente tienes una deuda neta menos el ahorro de construcción de 170.000€. Frente a esto, hay un precio de venta de aproximadamente 300.000€. Efectivamente, eso significa un capital disponible de 130.000€. De ese monto posiblemente se descuenten impuestos y gastos de adquisición (VFE). Si se calcula este capital principalmente contra el derecho vitalicio de vivienda y por lo tanto contra los 80m² adicionales a construir con un precio de construcción de 1600-1800€, entonces para tu parte del apartamento no quedaría capital propio. Por eso, esta cifra es obviamente diferente a si una familia con el mismo ingreso construyera 160m². Desde el punto de vista de la evaluación, esto no es del todo correcto, ya que la esperanza estadística de vida probablemente sea solo de 10-15 años y después sería posible alquilar con un aumento correspondiente de ingresos. La pregunta es, ¿quiere uno tener inquilinos en su casa después o la vivienda se queda para los niños? Para qué habéis concedido el derecho de vivienda si luego comprasteis los apartamentos?

03.08.2017 09:26:07

No cuento mucho con trabajo propio.

De hecho, pensábamos principalmente en las áreas exteriores. Los trabajos de suelo y pintura los encargaríamos mayormente a un empresario amigo, que seguramente haría un buen precio.

En la familia todavía tenemos a 2 electricistas, que podrían hacer la mayor parte del trabajo de la instalación eléctrica. No es mucho, pero también ahorra, incluso pueden realizar la conexión de la casa.

Por lo demás, mi padre es un muy buen colocador de azulejos, él pondría los azulejos de la cocina y el baño.

No veo mucho más trabajo propio.

03.08.2017 09:29:54

No he leído todo, pero si veo tus números, actualmente tienes una deuda neta menos el ahorro del préstamo para la vivienda de 170.000€. Frente a eso hay un precio de venta de aprox. 300.000€. Efectivamente, entonces hay 130.000€ de capital disponible. De eso quizás se deduzcan impuestos y costos de venta. Si cuentas ese capital principalmente contra el derecho vitalicio de vivienda y por lo tanto contra los 80m² adicionales que hay que construir, con un precio de construcción de 1600-1800€, entonces para tu parte de la vivienda no queda capital propio. Por eso, por supuesto, es otra historia que si una familia con el mismo ingreso construyera 160m². Desde el punto de vista de la valoración, eso no es del todo correcto, porque la esperanza de vida estadística probablemente sólo se calcula en 10-15 años y después sería posible un alquiler con el correspondiente aumento de ingresos. La pregunta es, si se quiere tener inquilinos en la casa luego o si el apartamento queda para los hijos. ¿Para qué os concedieron el derecho de vivienda si luego comprasteis los apartamentos de todas formas?

El derecho de vivienda no aparece en ningún sitio en el registro de la propiedad. Es un acuerdo en el contrato de compra. La casa me fue transmitida por poco dinero (en realidad, al final prácticamente gratis), y a cambio se acordó que ambos padres pudieran vivir hasta el fin de sus vidas sin pagar alquiler en el apartamento.

Ellos también lo cambiarían o cancelarían sin problema si hubiera problemas legales u otros al respecto. Un banco no verá nada de esto y por ello tampoco se “vería afectada”.

Con alta probabilidad no voy a meter inquilinos en la casa. Quizás mi hermana con su familia, en caso de que algún día llegara a ser así – al fin y al cabo se espera que los padres vivan mucho tiempo.

03.08.2017 10:19:32

Tu problema son tus padres y tu manejo del dinero.
Al final, te has atado un gran peso, es decir, el mantenimiento de dos adultos.
No tengo del todo claro el valor equivalente, 100-150.000 € prácticamente regalados en la casa antigua. Desde el punto de vista económico, fue un trato muy, muy malo, personalmente seguramente se puede evaluar de otra manera. Luego, obviamente, también has contraído deudas sobre la casa y has consumido con eso.
Esta situación te diferencia de otros constructores con tus ingresos. No tienen que construir un apartamento para sus padres, cuya financiación estos ni siquiera contribuyen. Ellos reciben 100k en efectivo de sus padres y pueden ponerlo como capital propio en su propia casa.
No veo una nueva construcción de esa envergadura con vuestros ingresos. O la solución del anexo o pensar un poco si tus hijos no son más importantes que tus padres.

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