独栋住宅：利率真实合理吗？我们能负担得起多少房子？

亲爱的论坛朋友们！

我和我的未婚妻（33岁）目前正处于独栋住宅初步规划阶段。由于我们在这类规模的融资和其他规划方面没有经验，非常希望能收到大家对我们目前计划的反馈、建议和诚实的评估。

我们规划的出发点是，我们在下萨克森州的一个小村庄拥有一块农业用地。这块地约为1公顷土地，一侧临近一条已完全配套的道路。道路的另一侧已完全建成，而“我们”这边的道路至少部分建成。

上述地块从道路起算的“最前端”30米目前被划为建设预期用地。社区最近委托一家规划公司对这块建设预期用地进行规划，并计划于今年开始规划程序。因此，我们持谨慎乐观态度，认为未来2-3年内我们可能在那里建房。

若如此，这块地中约52米×30米将转为建设用地（共1,560平方米）。

虽然我们目前居住在大城市，但我们越来越希望回到乡村老家，而且那里也存在职业机会，因此我们已经坚定决定冒险在那里建房，因为我们认为那里机会太好，不容错过。

我们知道自己开始规划得比较早，但宁愿早做准备，也不愿迟了。:) 我们最希望是在建筑规划程序进行的同时，将我们的计划推进到一旦建筑规划生效，就能立即申请建筑许可。但我们缺乏相关知识，尤其是关于“我们实际上能负担得起多大的房子”的问题。

关于我们的基本情况

[*]女性33岁，男性32岁
[*]明年结婚
[*]未来5-7年内希望有1-2个孩子
[*]她在创意领域有无固定期限合同，工作时间30小时/周；目前正在松散地寻找40小时/周的远程工作
[*]我在司法部门担任公务员（高级职务，工资等级R），全职工作
[*]建筑地点为一个小村庄，配备幼儿园、小学及公交线路（距离最近的大城市约10公里，人口超过2万）。距离大城市（人口超过10万）约35公里。
[*]我们几乎整个家庭都在步行2分钟到开车15分钟范围内，过去和未来都会以各种方式支持我们（儿童照看、建筑/园艺工作、经济支持等）
[*]我的家庭纯粹是手工业者家庭；除我之外，家里人都有“正经”职业，手艺很好 ;-) 因此至少室内装修部分计划自行大量完成。

收入与资产状况

[*]收入情况：

未来几个月由于婚姻、职级提升、家庭补贴等因素收入将有所改善。鉴于建筑规划程序在这些变化完成之前肯定不会结束，我以2024年1月1日后的收入状况为准。

我： 扣除私人医疗保险后净收入4,500欧元，税级3，
她： 净收入1,265欧元 + 40欧元积蓄计划 + 70欧元交通补贴，税级5

此外，我经常批改考试卷，并会继续从事此工作，年均净收入约2,600欧元，即约210欧元/月。

合计：每月5,975欧元

如前所述，我的未婚妻目前松散地寻找可全职远程工作的职位。如果她将工作时间单纯增加到40小时，我们每月净收入大约能多350欧元——但我们当前的计划没有包括这部分收入。

未来12年内，我将每两年获得一次职级晋升（共6次），每次净收入约增加200欧元/月。
此外，每年还有平均100-200欧元/月的薪资调整。

如果有了孩子，除了法定儿童补贴外，每个孩子每月还将增加88欧元净额的家庭补贴。

[*]自有资金：90,000欧元
[*]土地：1,560平方米变为建设用地，价值125,000欧元（新建住宅区最后成交价80欧元/平方米）
[*]约8,500平方米农业用地（购入价格2.50欧元/平方米）= 21,250 欧元
[*]无贷款及其他债务

当前住房成本

[*]基础租金：1,310欧元/月
[*]附加费用：130欧元/月
[*]油暖费用：180欧元/月
[*]水电燃气：105欧元/月
[*]流媒体服务（Spotify等）：75欧元/月
[*]交通费用：0欧元——她有单位月票，我骑自行车。若建房后需买车，预计我每周骑车3-5次，每次70公里。车可从家人处接手，他们目前有车辆多半未用，且车辆对我们优先级不高。

=> 当前总计1,800欧元/月
=> 含车时约2,200欧元/月

动态支出

[*]食品约700欧元/月（因食物过敏，支出较高）
[*]个人支出、娱乐等：300欧元
[*]养狗费用：100欧元
[*]ETF储蓄计划：700欧元/月

=> 总计约1,800欧元/月

合同费用

[*]家庭财产保险：360欧元/年=30欧元/月
[*]责任保险：10欧元/月
[*]宠物责任险：65欧元/年=13欧元/月
[*]医疗保险如上已计
[*]网络费用：40欧元/月
[*]手机费：2份20欧元=40欧元/月

=> 目前共计133欧元/月

收入与支出总计

[*]总收入：5,975欧元
[*]当前支出：3,733欧元
[*]含车支出：4,123欧元

=> 不含车时月结余：2,242欧元
=> 含车时月结余：1,842欧元

关于房屋建设

[*]1,560平方米建设用地+8,500平方米“草地”
[*]我们随时愿意出售其中一块地段（宽13米=390平方米建设用地+2,340平方米“草地”）
[*]新建独栋住宅，部分一层，部分一层半或两层
[*]无地下室
[*]如上所述，室内装修计划大量自行完成

以上即为“硬性事实”。我们已心中有一栋理想房屋模型，若预算无限，我们会几乎原样建造，但预算有限。:)

我们目前的问题是：由于缺乏经验，根本无法判断我们实际能负担多大的房子。
我打算基于以下计算，并需要大家帮忙检验合理性：

[*]自有资金：90,000欧元
[*]出售土地净额：20,000欧元

=> 共计110,000欧元

每月可用资金：

[*]当前基础租金：1,310欧元
[*]当前ETF储蓄计划：700欧元
[*]当前不含车月结余：2,242欧元

=> 共计4,252欧元

减除：

[*]交通额外费用：400欧元
[*]每月储备金：1,252欧元
[*]其他意外支出：100欧元

=> 总扣除项1,752欧元

据此计算，我认为我们每月可负担2,500欧元贷款还款。这初期可能意味着其他方面有所节省，但我们完全能接受，并且对这意味着什么非常清楚。

此外还要提醒的是：

[*]我每年净收入将增加100-200欧元，每两年再增约200欧元（到2030年，我的净收入将比2024年高出1000欧元以上/月），
[*]如有孩子，法定儿童补贴加上家庭补贴每个孩子将增收约300欧元/月净额，
[*]以上计算基于我未婚妻工作30小时/周的情况

因此我认为每月2500欧元的还款是完全可行的。大家怎么看？

关于建设成本，基于上述还款能力、110,000欧元自有资金及几乎不存在的土地及配套费用，我认为我们可以承受最高60万欧元左右的建设成本，不会超出能力范围。相当于贷款49万欧元。

按4%的利率，25年期还款总额约为75万欧元。其中利息约30.5万欧元（这很痛啊……）。本金偿还约44.5万欧元。

剩余贷款余额4.5万欧元，我估计可通过后期高收入阶段的额外还款偿清。

总的来看，我认为我们初期会节省开支，中期能以相对轻松的方式负担每月2,500欧元还款，并计画运用额外还款，在25-30年时间内偿还50万欧元贷款，最多可承受60万欧元贷款。

以上计算合理吗？我遗漏了什么重要事项吗？

我知道写了很多，也不敢奢望有人能全部看完帮我算账给反馈。但如果有人愿意为我们的计划提供建议，我将非常感激！:)

祝好
T

我是不是忘记了什么特别重要的事情？

是的，你现在只是专门做柠檬生意。

土地。你们会用收入建造和贷款买一栋漂亮的小房子（除非，三年后利率可能达到8%……）。但目前没有意义做过多的计划。
“规划程序”是什么意思？未来的土地使用规划会指示建什么样的房子？这符合你们的愿望吗？确定能这么快完成吗（2-3年）？这张清单还可以加上更多的问题。

你们可以带着能做到的信心自己稍微规划一下。但当土地使用规划明确时，再具体筹划。那时还有足够的准备时间。

是的，你目前完全是在处理柠檬。
地皮方面，你们凭收入应该可以建造并融资一栋漂亮的房子（除非三年后利率可能达到8%……）。但目前还没有必要做太多规划。

首先感谢你的反馈！:)

我们当然清楚我们动作非常早。不过我们已经和市政府谈了一年半了，现在最新的声音是，今年内应该会开始建筑规划程序。

这个月底我们还有一次和女市长的会面，想讨论在什么条件下我们会把我们土地的一部分（土地中还有一条5米宽的地带属于我们）转让给市政府。无论最终建筑规划有什么规定，我们确信我们有足够的创造力来建造“某种”让自己满意的东西，如果建筑规划顺利通过的话。

你们可以放心地为自己稍微规划一下，因为你们有这个能力。但等建筑规划具体下来时再做具体计划。那时还有足够的准备时间。

实际上我觉得我的问题关键在我长篇解释里有点被忽略了。

事情最终是这样的：即使我们自己土地不成功，我们现在已经决定了，选择从大城市回到家乡，那里有足够的可建面积可供选择。

接下来几个月将决定我们是否能在自己的地块上建房，或者也需要考虑其他地块的成本。但即使是那样，还是得清楚自己到底能负担得起什么。

因此本帖的核心问题是：“现实地估算？我们能买得起多大的房子？”

这才是最终的问题。因此我尽量诚实且详细地说明了我们的财务情况。我们完全没有经验，而且每月能负担1500欧、2000欧或2500欧差别很大——这可能是巨大的、甚至致命的区别。所以我希望有经历过或者正在经历的人“帮忙看看”，说说这个预算是不是哪里有问题。

我没有看到你考虑到因育婴假和随后的兼职工作导致的收入下降。带孩子的全职工作必须是自愿的，而且很少有人能坚持下来。

收入和支出总额：

[*]收入总计：5.975 €
[*]支出：目前3.733 €
[*]含汽车支出：4.123 €

目前差额怎么办？我猜可能是“储蓄”和“消费”的混合？这里我建议你们诚实地看看钱都花到哪里去了。（可能还缺少一些像度假和“偶尔犒赏自己”之类的开销……）如果你们觉得舒适的话，或许可以考虑记账本。或者也可以回顾上一年的银行对账单，诚实地核算一下（相当于事后的记账本 ;））。我不是专家，但我更关心的是诚实面对自己。

总体来说我觉得可以先放松一点。现在的利率动态让“买多大房子”这个问题很难回答。但我认为2500欧元的月供对你们来说是可以承受的（当然，这不是理财建议 :D）。

我没有看到你考虑到因育儿假和之后的兼职导致收入下降。

因为工资分配非常不平均，我不觉得这是个大问题，除非计划是他全职休育儿假，而她几乎不休 ;))

这才是最终的问题所在。因此我也尽力尽可能诚实和详细地描述了我们的经济状况。我们根本没有任何经验，每个月能负担1500欧元、2000欧元还是2500欧元，差别巨大——甚至可能是致命的差别。因此我希望有人亲自经历过或者正在经历这些，能“看看”并告诉我计算中有没有什么不对的地方。

我会这样看的——你就处在一个能以较低价格拿到土地的位置。这现在是建筑过程中最大的成本因素之一。你有足够的自有资金，可以马上买另一块地，然后在上面规划建房。这里有一个关键点——要建什么样的房子？
是一个简单的140平方米双坡屋顶房子，没有太多花哨的东西，还是一个复杂的建筑师设计的房子，成本会更高，面积大约180平方米？
如果你能让家人帮忙，可能还能节省不少人工成本。

但先假设建房总费用是50万欧元，包括附加建筑费用，加上你手头将近10万欧元的资金，这些资金最坏情况下会用来买另一块地。这样按2.5%的还款率计算，月供确实会达到2500欧元。这个数额起初当然挺高，再加上其他费用，住房总支出接近3000欧元。如果家庭只有一个主要收入者，我觉得有点儿高。
但如果你用自己的地皮，假设建筑成本50万欧元，自有资金约9万欧元扣除掉，再加上你变成建筑用地的地皮，价值大约8万欧元，作为额外自有资金，那么月供大概会降到2000欧元或更低。考虑到有孩子的时期，这样看起来会更健康些。