股本回报率计算

补充说明：请查看您所在市场的租金指数。在某些情况下，报价中还应包含当前租金及不可转嫁费用。
我还忘了说：个人维修储备金，+ 租金损失风险

还能更简洁地说：长期成功的房东的基本原则是：流动性胜过盈利性。

所以别美化回报率。更别用虚构数字。

这里发布的内容（无论是在内容还是风格上）都很糟糕。有些人跟我讲的关于房地产投资的事儿真是有趣，他们显然对这方面不是很懂。
就提一点：我在房地产行业已经活跃十多年了。我的个人“资产负债总额”/贷款额度远超过七位数。（我还有其他通过贷款买的房产，在另一个帖子里没提，因为那样的话，一开始帖子就会被类似“救命救命”的负面评论填满。）
事实是，我做过的（比这里发的更为详尽的）模拟结果和现实情况有一定差异。对于我来说现实更乐观——尽管这里很多人显然难以接受或不愿承认——因为实际的房价涨幅远高于4%。具体来说，比如我大约十年前买的一处房产，现在大约升值了一倍。（当时贷款时，租金收益率通常也超过4%。当然现在不再是这样了，这是明确的。）

特别说明给大家：
这个例子并非我现在准备购入某房产的精确收益计算，而是想给用户Tassimat一个粗略的估算，说明大约20%的自有资本收益率是如何实现的。当前的实际情况是租金收益率较低，但预期的价格上涨更高。

@ghost：
所有管理费用都已包含在这个粗略计算中。显然你没认真看我的发帖。如果你买100平方米的房子，80%的比例当然不适用了。
我还要做什么Excel计算器？计算租金收益率应该能在脑子里算出来，算不过来的也可以用计算器。你需要知道房子的价格（含附加费用）、大概的预期租金。然后从中推算出需要向银行报告的贷款金额和还款比例。初步阶段不用考虑更多的数字。

不过这些数字计算也不是房地产投资的关键。虽然大多数人总是浪费时间算这些，算出每平方米价格等，然后自以为是“投资高手”，只是算了个租金收益率而已。更重要的是研究所谓“软技能”，比如公共交通连接/交通拥堵、靠近购物中心、交通噪音等——总结就是地段、地段、地段——以及未来可能的装修费用（取决于建筑材料等）和最重要的人口结构变化。这才是房地产投资中艰苦且费时间的工作，而不是在密闭房间算理论租金收益率或啥的，因为这类计算对你没用，如果你租不出去或者出现意外维修费。

@chand：
总体目标应该是：
在必须保证流动性持续充足的条件下最大化收益率。一直保持超高流动性但收益率低是次优选择。
我的融资大致是现金流平衡的。即使某年需要补贴几千欧元现金，也无关紧要。一方面，房产越多，租金违约、高额维修等风险在整个组合中分散，单个房产的短期流动资金缺口可以用其他房产存款补充。另一方面，我持有六位数的高流动性证券，能应对大额短期开支。如果还不够，我相信一个月内能以合适价卖出市中心房产（虽然不一定是最高价，但价格合理）。

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这种计算大多数人（包括你在内，最近也一样）都不太懂（他们不自觉，直到我跟他们聊过之后），然后非常惊讶为什么收益率和股票等资产的水平差别这么大。很高兴我至少帮到你了。

关于30-40平方米：
这并不是针对之前的例子，而是我实际看中的。
我不打算买50万欧的房子或者贷款这么多。
想象一套100平方米的公寓，计算方式相同，那就不算“天价租金”。
我用30-40平方米举例，是想说明因为建筑比例小，按绝对值计算房屋公共维修费比例相对低。顺便说一句，慕尼黑30平方米的公寓，你有时得付超过2000欧租金。是高是低，是否叫“天价”，对我没意义。关键是市场价格怎样，我通常会把租金定在市场价稍低，好让租房更快，空置少，租赁关系也更轻松，租客不会因为每点小问题就要求减租几千欧。租金高低不是数字绝对值问题，而是比较基准的问题，比如慕尼黑30平方米2000欧也能算便宜。

法兰克福有一些30-40平方米公寓，售价25万到30万欧，租金约700到1000欧。我看过一套35平方米，26万欧。

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你虽然没详细展开税务方面的考量，但在这粗略计算里已经在80%净租金里考虑了对应税费。我的经验通常是税费很少，甚至维修多或空置时反而是负收益。尤其买房时会有较大负税收益，降低整体税负。租金收益率低的房产按结构来说税费本来就少。

我必须坚决反对你第一次的观点：
自有资本收益率当然要考虑房价走势。就像股票不能只算分红而不看价格涨跌（难道亚马逊的表现就是0%？）。开放式房地产基金的估值也考虑了房价涨跌的影响。
自住的房子考虑价格波动意义不大（除非要卖），但出租房的价格趋势必须计入自有资本回报，且不是等到卖掉才考虑，账面价值会提前反应变化。（看看Vonovia、Deutsche Wohnen的财报。）

当然房价可能下跌。任何资产都会有风险。这个不是房地产独有的问题。
大致说：长远来看，因为新建成本因通胀上涨，旧房和新房价格的差距不会太大，否则大家都只买旧房了，旧房价格也会上涨。
具体房价还受供需影响，比如就业情况、人口数量、新房建设数量等等。在这方面要做足功课，我甚至假期去可能投资的地方，模拟上班高峰路线，检查公共交通等等。
杜塞尔多夫一年后房价涨跌对我影响小，我看中的是中期前景。问在北莱茵-威斯特法伦州的人最想住哪儿，大多说杜塞尔多夫，说明那的价格不会跌到谷底。
通常房价停滞或放缓时，租金收益率会回升。即使经历严重危机，走势通常也会回升。美国房价几乎回到危机前水平。
当然装修费全都考虑进去了。有时租客甚至不想粉刷墙面，只想直接入住。每种建筑元素都有经验性更换周期，比如每20年修一次外墙。
我不懂你说的点在哪儿。

我多次说过：假设接下来2-3年房价将显著继续上涨。然后利率会上升，贷款需求会下降，但市中心租房需求会增加。对此我不担忧，反而支持，因为租金提高让流动性改善。
但我承认，我们可能进入了较长期涨价的末期。
正如前述，优质地段买房能较快以合理价格出售（当然不是所有房，尤其不是那些绿地新楼盘）。

我第一次必须坚决反对你：
对于股本回报率，当然也要考虑房地产价格的变化。这就好比只考虑股票的分红，而不考虑股价上涨（那么亚马逊的表现岂不是0%？）。在开放式房地产基金中，价格变动引起的资产估值变化也会反映在价格中。
对于自住的房产，考虑价格变化意义不大（除非你想搬家然后卖掉），但对于出租的房产，总是会把价格变化纳入股本回报率的计算中，而且不是等到实际出售时才计算，账面价值也会提前反映出来。（你可以看看Vonovia，Deutsche Wohnen等公司的资产负债表）。

如果你真的像你写的那么懂行，我有以下几个问题想问你：
- 如果你这么厉害，能在脑子里算出你的回报率（到底是你实际收到的钱，还是你未来20年梦寐以求的回报率？），为什么还要在论坛里问？
- 你只是账面上富有，还是实际上也富有？在现实生活中，你只有把“账面回报”变成真实货币时，才真正有回报。

抱歉，我已经看不懂你的帖子了。

这里有些帖子（无论内容还是风格）简直糟透了。有些人跟我讲一些他们显然对房地产投资不太了解的事情，真是好笑。
说点儿实际的：我在房地产领域已经活跃了十多年。我的个人“资产负债表总额”/贷款额度远超七位数。（我还有其他用贷款买下的房产，在另一个帖子里没提，因为那样一开始帖子就会充满这类破坏性“帮帮我”等仇恨评论）。
事实上，我做过的（比这里发的更详细的）模拟并不完全符合现实。对于我来说——虽然这里很多人显然不能接受或承认——实际情况比举的例子还要乐观得多，因为实际房地产价格涨幅远超4%。具体来说，我大约十年前买了一处房产，现在价值差不多翻了一番。（当初贷款时，租金回报率通常也超过4%。（现在显然不再如此）。

给大家明确一点：
这个例子并不是我现在要买的房产的精确收益计算，而是给用户Tassimat一个大致的估算，说明约20%的自有资本收益率是怎样得出的。现实情况目前更像是租金回报率较低，但预期价格上涨更高。

@ ghost：
所有运营费用都已经包含在这粗略估算里了。显然你没认真看我发的帖子。如果买100平方米，自然用80%计算就不成立了。
我要做什么Excel计算器？？算租金回报率脑子里能算出来，不会的可以用计算器辅助。你得知道房子价格（含附加费用）和预期租金。由此可以算出贷款还款额（或偿还率），告诉银行。起初不需要看更多数字。

但这些数字计算并不是房地产投资的关键，虽然大多数人会在这上面花时间，算平方米价格等，一算租金回报率就自我感觉良好，认为自己是投资高手。更重要的是学会“软技能”（我的说法）。比如公共交通接驳/交通堵塞，购物中心附近，交通噪音等等——总之位置，位置，位置——以及潜在的未来装修成本（依所用建筑材料），尤其是人口变化。 这才是房地产投资中辛苦且耗时的工作，而不是在屋里自己做计算，算什么理论租金回报率之类，因为如果你出租不过关，或出现意外维修成本，那数字再怎么漂亮都没用。

@ chand：
总体目标应该是：
在保证流动性持续安全的前提下最大化收益。保持极高流动性但收益低是次优的。
我的融资基本现金流平衡。即使某年要多出几千流动资金，也没多大关系。一方面，房产越多，租金违约和大修成本的波动性在整个组合层面降低，一处房产出现资金缺口可由其他房产储备补充。另一方面，我持有六位数流动证券，能应付极高的短期支出。即使这些不够，我也有信心一月内以合理价格卖出核心位置房产（虽然可能不是最高价，但合理）。

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这个计算对大多数人（包括你之前）来说不清楚（他们之前没意识到），一谈才惊讶怎么会跟股票等处完全不一样的收益范围。但很高兴能帮到你一个。

关于30-40平方米：
这不是针对之前的例子，而是我关注的情况。我不想买50万欧的房产，也不想贷款这么多。
想象一套100平方米的房子，计算方法相同，这样租金不是天价。
30-40平方米想表达的是，由于建筑占比低，分摊到公共维修费的绝对金额相对较低。顺便说一句，在慕尼黑，30平方米的房子租金有时超过2000欧。对我来说，这是否高或被称为天价无所谓。关键是市场价，我通常开价略低于市场，增加快速出租的概率（减少空置），后续租客关系更轻松，不会因小扰动就要求几千欧租金减免。租金是否高，不是绝对数额，而是相对比较，比如慕尼黑30平方米的2000欧租金也可能便宜。

法兰克福有30-40平方米的房子售价大约25万-30万欧，租金约700-1000欧。我曾看过一套35平方米，售价26万。

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虽然你没详细讲税务，但这粗略计算包括了80%净租金里的税负。我通常税负微弱，有时修理和空置期还会导致负收益。买房时通常有较高负税收益，从而降低平均税负。租金回报较低的房产结构天然税负少。

我第一次断然反驳你：
自有资本收益率当然要考虑房地产价格变动。就像股票不能只算股息不算涨价（否则亚马逊收益为0%？）。开放式房地产基金价格也反映价格涨跌。
自住房产价格涨跌意义不大（除非你打算卖），但出租房产自有资本收益必须算价格变动，不是卖出时算账，账面价值提前反映（看Vonovia、Deutsche Wohnen财报）。

房价可能跌。但所有投资都有风险，这不是房地产特有的问题。
大致说：长期来看，房价涨因为通胀让新建成本高涨，旧房和新房价格差距不会太大，否则没人买新房，旧房也升价。具体房价受供需影响，比如就业、人口和新房量。投资前必须好好调研。我假期时特意开车高峰时间测试去工作中心路线，考察公共交通。
杜塞尔多夫明年涨跌次要，关键看中期，我依然看好。跟住北威州的人聊，大多喜欢杜塞，价格不会大跌。一般房价停滞时租金会提，危机后也常回升。美国房价已几乎回危机前水平。
当然有装修费，计算在内。我甚至遇过租客不要重新粉刷墙壁等。每个建筑材料有经验寿命如外墙20年。
这点我不懂你怎么不理解。

我反复说过：我觉得未来2-3年房价会明显涨，然后央行应该会提高基准利率，贷款需求下降，但中心区租赁需求会上升。我不担心这种走势，反倒支持，因为租金涨带来流动性好转。
但我同意当前可能是长期涨价尾声。
好地段房产还能快速合理价格卖出。（当然不是所有，绿地新楼除外）。

那我不懂你发怜悯帖的意思。我只有1500欧收入，贷款都批不了。你说你是房地产大亨，应该：第一，储蓄银行董事长随便给你批无抵押贷款；第二，你根本不需要贷款，全部靠自由现金流付账。抱歉，我看你就是个网络喷子。

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你的第一个问题非常容易回答，但你的第二个问题却非常复杂。
我为什么在这里发帖，我在另一个主题里已经回答过了。一个主题（银行内部的KDF准则）几乎完全与另一个主题（偿还率多少、期限多久、哪种房产、如何计算股本回报率等）无关。

首先说明：
我不会心算股本回报率（我当然做不到）；我现在根本不再计算它。开始时的计算是在我首次投资之前，反复进行过许多变体（有的增加自有资本投入，有的减少，有的租金高，有的低，有的升值高，有的低，有的偿还多，有的少，以及这些因素的组合）。即使在相对不利的假设下，股本回报率（高负债比例时）仍明显高于传统资产类别如股票、债券、全资房地产、黄金等的预期回报率。基于这基本知识，现在只剩下一个问题，就是确定具体应该投资哪套房产。
我心算的，顶多是简单的租金回报率；实际上我现在进行的唯一真正计算是：心算预计的名义租金的80%。这大致是银行贷款的还款金额。我不会算更多，算那些有什么用呢？一项投资是得到理论股本回报率18.7%还是21.3%，对我来说不重要。我无法主动影响升值（我必须专注于我能影响的事情）。我必须事先对多个房产的升值进行充分估算，这就需要所谓的“软技能”，比如居民增长与新建住房数的比较等。（我承认，过去我曾低估过升值率）这才是决定表现的关键，而不是（理论）租金回报率的比较。严格来说：确实涉及股本回报率的比较，但输入参数中就需要升值率。我的观点是：模型的好坏取决于输入参数的准确性，因此我更关注输入参数本身，而不是一个虽然正确、但因输入参数失误及导致的误差而无法得到令人满意结果的模型。
所以，我宁愿选择一套位于顶层、朝南、交通便利、交通管制区内、租金回报率3.6%的市中心翻新公寓，而不是一套位于一楼、主干道边、远离地铁/轻轨站、需要翻修、租金回报率5.2%的公寓。我认识有些投资人买到7%租金回报率的房产，后来却惊讶于找不到租客、需要处理霉菌问题等。随着时间推移，你会感觉哪套房产有潜力，哪套则没有，即使没做任何具体计算。

现在说说真正更有趣的问题：我到底是真有钱还是账面上的富有。我无法准确回答这个问题，因为我不知道“真有钱”对你到底是什么意思。特朗普背负数十亿贷款，在你眼里是真富有还是账面富有？
我不是拥有1000万净资产的百万富翁。我财务上并非完全无忧，但也不想抱怨整体财务状况，我正处于资本积累阶段。
假设我中了100万欧元彩票，那根据你的定义，我应该是真富有了。但我不会把这百万现金一直放在手提箱里，我肯定会投资以产生收益，那么我又不是真富有了。看看超级富豪们的资产组合，大概是40%股票，30%房产，10%债券，10%黄金，5%小众资产（艺术品、珠宝、葡萄酒、加密货币等），剩下5%是流动性资产。他们是不是“真富有”？经济危机时超过半数的资产可能会发生巨大损失。我把自有资本主要投入房地产，（远高于一般比例，这除股本回报外还有其他缘由，后面会说）。当然危机时可能对房产征收惩罚性税费，但几乎所有资产类别都可能被征税。相较于股票，房地产的价值更稳定。人们无论如何都得有地方住（桥下没人可住），而Facebook之类的公司并非生存必需品。

还有一点我认为很关键：必须区分两类资产：一是全自有资本购买的房产，另一是负债融资的房产。大多数人总以为差不多，其实完全错了。原因是他们站在绝对视角思考。例如“我挣多少欧元，涨了多少工资，银行利息4%”。但他们往往忽略通胀。事实上平均净工资增长往往低于通胀率，即工作导致实际贫困，这就催生了投资必要性。
假设有人用全自有资金买房出租，租金回报6%，价值不变（没升值），常有空置，实际租金率约4%，再加上大约1%用于维修，外加未能转嫁的附加费用、税费等，最终净租金约2%。通胀2%时刚好保值。大多数房地产投资者情况类似（很多实际亏损）。而负债融资房产即使扣除通胀仍有可观收益这点不必多说。这里重点是：你无需为小型经济危机准备保障，而是要抵御严重经济危机，比如20年代末期经济大萧条或最近的石油危机。那时经济活动下降伴随高通胀。在这种高通胀阶段，虽然股票价格上涨，但实际上它们并未真正抵御通胀，因为通胀升幅远超股票涨幅（等于真实经济的全面损失）。全自有资本房产也可能相对贬值，但关键区别在于：负债融资房产的贷款（固定利率）在高通胀阶段实际价值几乎变为零，可以很快还清贷款，从而获得全产权房产，而现金储备在保险箱中几乎一文不值。当然高通胀是极端例子，但它说明原理。

我反对那种普遍说法，即从银行存款保障基金角度看，“无风险”银行活期账户真的安全吗？这些账户大概从担保角度是安全的，比如银行破产时还能拿回钱，但实际上这种投资极具投机性，因为投资者隐含地押注通缩（或至少货币稳定），使钱在真实经济中不断升值，正如日本近期的情况。这样他们从投资中获益（利率自然较低）。但实际接近百年几乎一直是通胀，真正通缩阶段很少。固定利率负债融资房产投资是押注通胀。诚然若发生严重通缩，固定利率负债融资房产投资在实际经济中会贬值。它们并非无风险，但历史表明通胀比通缩更可能，我愿承担通缩风险。我认为通缩场景极不可能，因为央行目标是保持约2%的通胀率。另外多数国家债务庞大，债务负担只可能与政治意愿的通胀联动，债务才能被“通胀化清偿”。

结论：
风险是看你如何定义。就我而言，我认为现金（活期、AAA债券）是极高风险资产类别，但负债融资房地产具有一定抗通胀属性（更准确说，是对通胀的杠杆），除了黄金（长期基本与通胀1:1同步），我找不到任何资产类别能像负债融资房产那样优异。负债融资房产受益于通胀。
作为保守型投资者，应该持有一定比例负债融资房地产，但当然为了分散风险，也需布局其他资产类别。这完全取决于个人对经济形势的研判与定位。现实中完全无风险投资（包括放现金袜子里）不存在，这取决于你认为会通胀还是通缩，没有投资能在所有情境下保值（连黄金通缩时都会贬值）。
因此我不明白怎么能“真有钱”？
除了流动性证券，股票和债券外，我也有些黄金，且喜欢艺术品，所以也持有一些价值稳定的艺术品。总体上我的投资还是以负债融资房地产为主，我中期计划通过卖房降低负债比例，不会融资到极限，但我本金也不够，不可能完全不用贷款。
希望我已经回答了你的问题。

@ HilfeHilfe:
针对你一再表达不清的问题：
我的贷款基本是现金流平衡型！没有额外的租金收入扣除运营成本后还能支付贷款月供并达到6%的假设年金水平。