Zweifamilienhaus-Neubau - Welche Kosten kalkulieren?

[Xorrhal]

Hallo,

ich bin neu hier und habe bereits viele Threads hier gelesen und finde sehr viele User geben sehr gute Kommentare ab und führen sehr sinnige Diskussionen, deshalb hoffe ich, dass Ihr auch mir helfen könnt/wollt

Ausgangs-Situation:

Ich wohne mit meinen Eltern (lebenslanges Wohnrecht) und meiner Frau und meinem Sohn (2 Monate) in unserem Haus. Das Haus habe ich 2011 (40%) und 2013 (60%) in zwei Stufen von meinen Eltern gekauft. Der Kauf war nötig, um meine Schwester auszuzahlen und die Restschulden meiner Eltern auf dem Haus zu tilgen. Dafür haben sie nun wie gesagt lebenslanges Wohnrecht, zahlen auch keine Miete. Das Haus ist von der Bank (sehr vorsichtig) auf 250.000€ geschätzt und mit 80% beliehen. Auf dem freien Markt sollte man wohl etwas mehr erzielen können meinte jemand, von dem ich denke, dass er da etwas Ahnung hat.

Inklusive Kindergeld haben wir aktuell rund 3800€ netto, weil meine Frau in Elternzeit ist. Wenn sie wieder arbeitet haben wir rund 4100€ netto.

Aktuell zahlen wir für Baukredite und Bausparverträge insgesamt rund 1700€ monatlich. Kleinkredite für Dachausbau, Hochzeit,... bestehen zwar, sind aber so gering, dass sie binnen kürzester Zeit verschwinden können, wenn nötig. Die Baukredite belaufen sich auf rund 200.000€, wenn ich die Bausparvertrag auflösen würde stünden rund 20.000€ zur Verfügung.

Mein Plan wäre nun, das Haus zu verkaufen, und neu zu bauen. Für Einfamilienhaus findet man im Netz zu Hauf Checklisten und Preise. Für ein Zweifamilienhaus eher nicht. Meine Eltern sollen/wollen/müssen aber auch mit, und aufgrund ihres Alters sollte ich da auch altersgerecht bauen (keine Treppen, breite Türen,...).

Grobe Rechnung:
280.000€ aus Hausverkauf + 20.000€ aus Bausparvertrag = 300.000€. Davon abziehen muss ich die bestehenden Kredite inklusive Vorfälligkeit, so dass in meinen Augen etwa 60.000-80.000€ bleiben sollten, die ich als Eigenkapital einbringen könnte in eine neue Finanzierung. Für die Finanzierung stünden dann wie bisher die 1700€, notfalls auch etwas mehr, monatlich zur Verfügung.

Baugrundstücke schätze ich auf Basis verschiedener Immobilienportale auf 100.000€ für etwa 800m² hier im Ort - vollständig erschlossen wohlgemerkt.

Für ein Zweifamilienhaus rechne ich dann mal mit 400.000€, so dass ich ein Darlehen über ~440.000€ bräuchte, das ich mit 1700€ monatlich bedienen kann. Bei 2% Zinsen und 2% Tilgung müsste das in etwa hinhauen, oder?

Klingt das soweit realistisch?

Nun noch ein paar weitere Fragen:

Bei der Finanzierung würde ich auf einen KfW-Kredit hoffen, und somit die Kosten nochmals deutlich senken. Mit was kann man da in etwa planen? Kann ich die vollen 200.000€ einplanen? Ab 1.4.2016 gibt es ja bis zu 100.000€ je Wohneinheit bei entsprechender Bauweise - ist das realistisch?

Was sollte ich an Kosten für ein "normales" Zweifamilienhaus kalkulieren?

Gerade etwas unter Zeitdruck, weitere Fragen folgen sicher, aber dies ist schon mal eine gute Diskussionsbasis für Euch, denke ich

Viele Grüße,
Dirk

 

[Musketier]

Warum habt ihr denn vor 4 bzw. 2 Jahren ein Haus gekauft, um es jetzt wieder zu verkaufen? Wie lange wollt ihr denn im nächsten Haus wohnen?

Ihr habt ein Haus, was 250T€ Wert ist, was ein Wohnrecht eingetragen hat und habt noch 200T€ Restschulden. Ich glaube kaum, dass das Wohnrecht mit unter 50000€ bewertet ist. Habt ihr euch da übers Ohr hauen lassen?


Generell solltest du vorab mal ein paar Fragen beantworten, was ihr euch beim neuen Haus vorgestellt habt. Ich denke dass die 400T€ zu wenig sein werden, aber das kommt sicherlich auf die Vorstellung an.

- Anzahl m²/Wohneinheit
- Keller ja/nein
- (Doppel-)Garage ja/nein
- KfW Standard
- Heizung
- sonstige Wünsche

Noch was abschließendes: Mir persönlich wäre die Rate bei dem Einkommen zu hoch.

 

[Xorrhal]

Wir haben das Haus von meinen Eltern gekauft... Das Wohnrecht kann Wert sein was es will, es soll ja in dem neuen Haus bestehen bleiben - die Eltern kommen mit, deswegen Zweifamilienhaus.

Die Familienplanung sah damals nicht nach 2 Kindern aus. Wir waren Nichtmal verheiratet und für mich war das Haus damals ok. Nachdem das erste Kind nun aber da ist, ist auch der Wunsch nach einem zweiten da - und dafür fehlt mittelfristig der Platz. Deswegen neues Haus und dabei bleibt es dann auch. Unser Alter (~30) und die aktuellen Zinsen stützen dieses Vorhaben.

Gebaut werden sollen etwa 100m2 für meine Eltern (Erdgeschoss, keine Treppen) und 150m2 für uns (gern 1,5 Geschosse) Plusminus natürlich. Keller eher nicht. 2-3 Garagen. Fußbodenheizung, Gas oder was anderes... Bisher keine Gedanken gemacht darüber. Viele Extrawünsche haben wir nicht. Wir brauchen keinen großen Garten, keine goldenen Wasserhähne oder Sauna. Viele große Fenster wären schön, ein Balkon auch...

Wieso die Raten zu hoch sein sollten verstehe ich nicht. Das sind 1700 von 4100€, damit bleiben 2400€ für alles andere. Nebenkosten dürften ähnlich sein wie bisher auch, ebenso alles andere (Versicherungen, Luxus, Benzin, Lebensmittel...). Selbst bei einem zweiten Kind würde das meiner Meinung nach passen, da wir vieles nicht neu anschaffen müssten.

 

[Musketier]

Was ich damit ausdrücken wollte, so ein Wohnrecht wird berechnet, indem man die Jahresmiete mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ist abhängig von dem Alter der Eltern. Bei Eurem Alter von etwa 30 Jahren gehe ich mal davon aus, dass die Eltern nicht viel älter als 65 sind. Da beträgt der Vervielfältiger +/-12.
Mal grob von vielleicht 80m² und der statistischen Miete von 6,61€ ausgegangen heißt das, das Wohnrecht hat ungefähr einen Wert von 75T€ (vielleicht sinds auch 90T€ oder auch nur 50T€).
Sofern man das Haus wirklich 280T€ wert sein sollte (statt 250T€ was die Bank annimmt), man das Wohnrecht von 75T€ und die Schulden von 200T€ abzieht, habt ihr Kapital von 5T€ da drin stecken.
Falls meine Annahmen in etwa hinhauen und ihr mehr als 5T€ reingesteckt habt, ist irgendwas beim Kauf bzw. der Auszahlung der Schwester schief gelaufen.

Zu denBaupreisen kann die @Bauexperte vielleicht ein paar genauere Preise geben
So Pi mal Daumen 250m² x 1500€/m² fürs Haus, 40.000 Baunebenkosten, 15-20T€ für Maler- und Bodenbelag, 10-20T€ für Außenanlagen und 20-30T€ für Garagen wird irgendwas zwischen 450T€ und 500T€ zzgl. Grundstück ergeben.

1700€ von 4100€ sind über 40% des Einkommens. (oftmals rät man hier bis 30%)
Dazu kommt aber nicht wie bei anderen die Instandhaltungskosten für ein Einfamilienhaus sondern für ein Zweifamilienhaus. Es gibt da verschiedene Ansätze z.B. 1,5% der Herstellungskosten oder 2€ pro m², die aber das gleiche Ergebnis liefern. Bei dem geplanten Haus wären das in etwa 500€. Also schon bei 2200€ monatlicher Belastung.

 

[Xorrhal]

Achso, Du meinst wieso ich da 200.000€ reingesteckt habe und das Haus aber letzten Endes nicht mehr wert ist als vorher.

Ok also von den 200.000€ gingen etwa 30.000€ an meine Schwester. Weitere 30.000€ gingen für die noch bestehenden Schulden auf dem Haus darauf. Weitere 30.000€ wurden in ein neues Auto investiert. Nebenkosten (Notar, Grundbuch,...) waren noch mal etwa 10.000€, womit die Hälfte der 200.000€ quasi weg waren. Die restlichen 100.000€ habe ich teilweise in Möbel (die ja weiter genutzt werden können), Küche, Badezimmer, Fußbodenheizung in der gesamten OG-Wohnung, Anbau einer zweiten Garage und so weiter investiert.

Die Bank rechnet mit 250.000€ Wert, ein unabhängiger Gutachter hat über Sprengnetter einen Wert von rund 290.000€ ermittelt. Irgendwo dazwischen sollte man den Verkaufswert erzielen können. Nur dann ergibt der "Plan" auch am Ende Sinn.

Die Instandhaltungskosten habe ich ja ohnehin jetzt schon für ein Zweifamilienhaus. 500€ ist etwas hoch, aber realistisch. Ich finde irgendwie nicht, dass 2200€ von 4100€ zu viel sind. Wir konnten uns eigentlich immer alles Leisten was wir wollten, wir sind halt recht genügsam

 

[nordanney]

Die Instandhaltungskosten habe ich ja ohnehin jetzt schon für ein Zweifamilienhaus. 500€ ist etwas hoch, aber realistisch. Ich finde irgendwie nicht, dass 2200€ von 4100€ zu viel sind. Wir konnten uns eigentlich immer alles leisten was wir wollten, wir sind halt recht genügsam

Instandhaltung finde ich in den ersten 5-10 Jahren eh für unnötig. Was macht man in den ersten Jahren? Nichts.
Was macht man nach 10 Jahren? Vielleicht mal die Fassade streichen, ansonsten aber nichts (es sei denn, man möchte jeder Mode nachlaufen und die Bäder erneuern, Parkett gegen was auch immer tauschen usw.).
Was macht man nach 20 Jahren - da fängt es an, interessant zu werden. Wenn ich aber 20 Jahre lang monatlich 500 EUR spare, bin ich schon bei 120.000 EUR - das reicht für mehr als eine neue Heizungsanlage, neues Dach und neue Bäder.
Also Instandhaltung beim Neubau bitte nicht überbewerten - vor allen im den ersten 10 Jahren.