Grundstückskauf + Hausbau möglich? bis zu 350k Eigenkapital, 3k netto mtl.

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P

Pommespanzer

Hallo Leute,

wir wollen im Raum Mühldorf ein Grundstück kaufen und dort bauen. Ich bin selbst 27 Jahre alt.
Ich besitze zwei ETWs, eine mit 300-350k Wert, eine mit 156k Wert (aber da greift die Spekulationsfrist). Die zweite, kleinere Wohnung ist an meine Mutter sicher vermietet (Sozialhilfeempfängerin, hab mich aber statt für normalen Unterhalt für Naturalunterhalt (Wohnung stellen) entschieden). Die zweite Immobilie (mit 156 Wert) ist Grundschuldfrei, dafür liefert die erste Wohnung (mit 300k Wert) die Sicherheit.

Ich selbst verdiene 2750 EUR netto + 250 EUR Mieteinnahme kalt von meiner Mutter. Hausgeld beträgt 130 EUR. Mein Gehalt steigt jährlich um etwa 4-5%,.

Die erste Wohnung ist vermietet mit 845 EUR kalt, 1.040 warm (Hausgeld beträgt 330 EUR). Von den 1.040 lassen sich Max. 700 EUR für anderweitigen Gebrauch verwenden.

Die zweite Wohnung ist eben an meine Mutter vermietet, ich bezahle jeden Monat 450 EUR an die Bank, meine Mutter bezahlt davon 250 EUR. Ich selbst den Rest.

Im Moment komme ich selbst auf monatliche Gesamteinkünfte von 4.090 EUR, also lass 4k sagen. Eigenkapital beträgt hierbei noch 0 EUR. Ich hab insgesamt etwa 12k so auf der hohen Kante, aber das kann man glaub ich nicht wirklich als Eigenkapital werten, da die Baunebenkosten nicht davon gedeckt werden können.

Ich bezahle selber aktuell 550 EUR Kaltmiete + 150 EUR Nebenkosten.

Meine Freundin verdient 1.680 EUR netto, wir haben keine Kinder. Sie würde offiziell nicht das Haus- oder Grundstück mit bauen, dafür aber Miete bezahlen bei Einzug (400 EUR).

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In Mühldorf kostet 1/m2 Baugrund im Mittel 350 - 400 EUR. Wir wollen irgendwas mit 500qm. Also lass sagen: Insgesamt 200k für das Grundstück.

Ein Haus kostet bestimmt 300k mit einer halbwegs vernünftigen Ausstattung, wir wollen auch so Spielereien wie einen Pool, Whirlpool, Sauna und Dampfdusche.
Größe bis 170qm, reicht uns völlig. Muss keinen Keller haben, kostet dann gleich mal ~70k extra.

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Nun gibt es zwei mögliche Optionen für mich, wenn für mich ein solches Vorhaben grundsätzlich möglich ist:

1. Die erste ETW behalten und eine Vollfinanzierung machen, 700 EUR davon mtl. als Rate für die Bank hernehmen. Ich zahl jetzt eh schon 550 EUR kalt + 400 EUR meiner Freundin = 1.650 EUR für die Bank.
Der Haken: Wenn mich meine Freundin irgendwann mal nicht mehr mag oder die Mieterin doch mal auszieht (die Wohnung ist jedoch direkt bei München, bis 2030 werden über 100k neue Einwohner erwartet), könnte es zu Unterbrechungen kommen und ich kann dann von der Hand in den Mund leben. Aber ein Risiko gibt es ja immer. Ich müsste dann 500k Vollfinanzieren. Vorteilhaft wäre die erste Variante - wenn nichts schief geht in den nächsten 30 Jahren - dass mir die Mieteinnahme weitere 300k eingebracht hat und die Wohnung weiterhin 300k Wert ist. Also eine mögliche win-win-Situation. Blöd wäre, ich müsste auch das ganzen Konsumentenzeugs finanzieren (Möbel, Küche, Pool, Zeug etc. aber das macht der Segmüller auch zu 0%, dafür bezahle ich dann schöne teure Möbelpreise).

2. Die erste ETW für bis zu 350k verkaufen und das Geld bar verwenden. Meine Bank müsste jedoch bereit sein, die Grundschuldbestellung im Grundbuch auf die zweite gekaufte Wohnung umzuschreiben. Der Notar freut sich natürlich über neue Verdienstmöglichkeiten. Den Rest darüber hinaus finanzieren. Bei 200k Grundstück und 300k für das Haus müsste ich mindestens 150-200k finanzieren. Wenn nicht sogar 250k. Wenn ich mal von meinen knapp 2,8k netto ausgehe, könnte ich bei 1k/Monat Rate in rund 20 - 25 Jahren (grob geschätzt) fertig sein. Dann bin ich irgendwas mit 50. Nachteil wäre: Ich verliere die mögliche Rendite einer ETW, die mir in den 20-25 Jahren ja auch noch mal 200-250k einbringen würde.

Was denkt ihr? Es gibt auch noch die 3. Option: Weiter mieten. Aber ich häng grad in einer Wohnung mit 47qm, ohne Balkon oder Garten. Sonne ist nur in der früh da. Wir wohnen nicht "offiziell" zusammen, sie zahlt selber gerade 550 EUR kalt, 660 EUR warm. Wir wechseln bisher die Wohnungen jede Woche.

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Kinder sind irgendwann natürlich gewünscht, aber aktuell noch nicht vorhanden. In der Planung werden die aber schon mal berücksichtigt.

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In meinen Berechnungen binde ich meine Freundin eher nicht so mit ein, da sich das ja mal aus Gründen ändern kann, die jetzt nicht abzusehen sind. Das heißt: Ich möchte alles so planen und gestalten, das ich es zur Not allein könnte, ohne dass ich dann in ein Bierfass zum wohnen ziehen muss, wenn um mich herum alles eingestürzt ist. Ich gehe selber natürlich nicht davon aus, das es jemals passiert. Aber Pferde und kotzen und so

Nun noch eine Frage an die Experten: Was wäre so mein finanzieller Spielraum, der für mich realisierbar wäre? 500k für Grundstück + Haus? Finde ich persönlich extrem viel, dann muss halt auch alles im Traum mit dabei sein. Wohne gerade in einem Münchner Vorort.

VG
Markus
 
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C

Curly

für mich ist das irgendwie die falsche Vorgehensweise. Du scheinst dir nicht besonders sicher zu sein, ob deine Freundin auch längere Zeit bei dir bleiben wird, dann würde ich lieber warten bis du sicherer bist . Du denkst an spätere Kinder, allerdings soll deiner Freundin nichts vom Haus und Grundstück gehören...ganz ehrlich...ich würde dabei nicht mitmachen!

LG
Sabine
 
H

HilfeHilfe

Ich stimme da curly zu... wenn man nicht sicher ist sollte man dann allein finanzieren und sie dann an den Nebenkosten teilhaben lassen.

bei 2 verstehe ich immer noch nicht ganz warum deine Bank Grundschulden umschreiben müsste ? Sind beide Wohnungen miteinander verwoben über ein Darlehen ?
 
P

Pommespanzer

Hi Curly,

danke für deine Antwort. Möglicherweise habe ich das selber falsch formuliert. Meine Freundin brachte den Vorschlag, Miete zu zahlen statt bei einer Bank mitzufinanzieren. Das kommt daher, dass Sie Zinsen verabscheut und niemals bei einem Vertrag mit Zinsen einwilligen würde. Sie ist Muslimin. Soviel zu ihrem Hintergrund.
Und das funktioniert alles auch sehr gut mit uns. Und wenn das "unsicher" rüber kommt, tuts mir Leid. So ist es nicht gemeint. Wir beide sind einfach realistisch und die Situation, wie oben dargestellt, ist für uns beide vollkommen OK. Nur können Beziehungen aus allerlei Gründen zu Ende gehen. Das sollte man bei jeder individuellen Lebensplanung nun mal berücksichtigen. Wir sichern uns gegenseitig ab. So einfach ist das.

@HilfeHilfe
Um niedrigere Zinsen zu erhalten, wurde die erste ETW als Sicherheit für die zweite Wohnung, die ich im Dezember gekauft habe, verwendet. Die zweite Wohnung ist somit grundschuldfrei, die erste jetzt nicht mehr.

VG
Markus
 
B

Bieber0815

Viel Text .

Ich würde es strukturieren und vereinfachen:
Vermögen
Eigentumswohnung 1: 325 000 Euro
Eigentumswohnung 2: 166 000 Euro (unverkäuflich, da von der Mutter bewohnt)
Einkünfte
Miete 1: 845 Euro/Monat
Miete 2: 250 Euro/Monat
Einkommen aus Arbeit: 2750 Euro/Monat
Ausgaben
Annuität für Immobiliendarlehen: ???
Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen, ...???
Miete: 550 Euro + 150 Euro Nebenkosten
Weiteres ...
Verbindlichkeiten
Restschuld Immobiliendarlehen ???

Wenn Deine Freundin nicht mitfinanzieren möchte, solltest Du sie in dieser Betrachtung außen vor lassen.

Fazit?

Was wäre so mein finanzieller Spielraum, der für mich realisierbar wäre?
Meine Antwort würde ich auch davon abhängig machen, wie Du zu den zwei Eigentumswohnungen gekommen bist. Ansonsten ist mir Dein finanzieller Spielraum noch nicht klar (siehe oben).

Das kommt daher, dass Sie Zinsen verabscheut und niemals bei einem Vertrag mit Zinsen einwilligen würde.
Auch Miete ist Zins, wobei ich in der theologisch Interpretation nicht so bewandert bin.
 
P

Pommespanzer

Vermögen
Eigentumswohnung 1: 325 000 Euro
Eigentumswohnung 2: 156 000 Euro (unverkäuflich, da von der Mutter bewohnt)
Einkünfte
Miete 1: 1.040 Euro/Monat
Miete 2: 300 Euro/Monat
Einkommen aus Arbeit: 2750 Euro/Monat
Ausgaben
Annuität für Immobiliendarlehen: 450 EUR (ETW 2)
Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen, ...330 EUR ETW 1; 130 EUR ETW 2
Miete: 550 Euro + 150 Euro Nebenkosten
Verbindlichkeiten 1.200 EUR mtl. (Auto, KFZ Vers. Sprit, Essen, Kleidung, Internet & Handy, Hobby etc.)
Restschuld Immobiliendarlehen 150.000

Die ETW 1 hab ich geerbt. ETW 2 habe ich gekauft, da für meine Mutter eine behindertengerechte Wohnung notwendig wurde.
 
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Zuletzt aktualisiert 20.07.2024
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