Der Traum vom Eigenheim - Der Albtraum der Planung

[DrFaustus]

Hallo Allerseits!

Meine Verlobte und ich werden nächstes Jahr heiraten und da steht dan auch der Traum vom Eigenheim in nicht allzu ferner Zukunft an.
Wir haben uns als Ziel gesetzt Ende 2013 den Kauf oder Bau eines Eigenheims in Angriff zu nehmen.

Bis dahin dürften wir ca. 25 TEUR Eigenkapital und 190 TEUR zuteilungsreife Bausparverträge haben.
Mit Finanzierungsfragen kenne ich mich ziemlich gut aus, von daher weiß ich wieviel wir uns in etwa Leisten können. Wir haben ein Budget von rund 400-450 TEUR. Dann wollen wir in diesem Haus wohnen. Also sollte da alles dabei sein was man zum wohnen braucht. Wir wohnen in München, also rechnen wir mit einem reinen Grundstückspreis von 150-200TEUR. Dann blieben noch 250 TEUR fürs Haus. Allerdings kommt da schon die erste Frage:

Was bekommen wir für dieses Geld?

Wir haben schon im Internet recherchiert und sind von den verschiedenen Variationen erschlagen worden.

Ich fange mal an und schreibe welche Fragen mir so auf der Seele zu den einzelnen Punkten liegen

1. Architekt
Ich habe überhaupt keine Anhaltspunkte gefunden was ein Haus wie wir es uns in etwa vorstellen kostet wenn man es vom Architekten erstellen lässt. Kann mir da vielleicht jemand nen Tipp geben?

2. Fertighaus
Im Grunde gefallen uns manche Fertighäuser schon sehr gut und wären auch vom Preis her finanzierbar. Allerdings haben wir keine Ahnung was alles in den Katalogpreisen inbegriffen ist. Und was dann Sonderwünsche extra kosten. Z.B. mehr Steckdosen, eine zusätzliche Wand, etc.
Außerdem haben wir schon so viel schlechtes gehört, dass wir da ein bisschen Angst bekommen. Ich denke aber wenn wir die Checklisten befolgen dürfte kaum was schief gehen, oder? Wir kennen uns eben kaum aus mit Hausbau und haben die Befürchtung über den Tisch gezogen zu werden. Es wird immer von Experten gesprochen die man zu Rate ziehen soll. Wo finde ich einen solchen Experten?

Vielleicht gibt es ja empfohlene Literatur die man sich vorher durchlesen kann? Da wäre ich für entsprechende Tipps sehr dankbar. Ich versuche seit Wochen das ganze Chaos etwas zu ordnen. Aber es will mir einfach nicht gelingen...:(

Vielen Dank schonmal!

EDIT: ach ja, jetzt hab ich ganz vergessen zu schreiben was wir uns eigentlich vorstellen:

Also entweder ein freistehendes Einfamilienhaus oder eine schöne Doppelhaushälfte.
Minimum 5 Zimmer, Minimum 130qm, Garten, Keller, Ernergiesparhaus mindestens Kfw 70.
Das sind die Rahmendaten die wir schon wissen.

 

[Bauexperte]

Ebenfalls Hallo,


[…] Wir wohnen in München, also rechnen wir mit einem reinen Grundstückspreis von 150-200TEUR. Dann blieben noch 250 TEUR fürs Haus. Allerdings kommt da schon die erste Frage:

1. Architekt

Ich habe überhaupt keine Anhaltspunkte gefunden was ein Haus wie wir es uns in etwa vorstellen kostet wenn man es vom Architekten erstellen lässt. Kann mir da vielleicht jemand ´nen Tipp geben?

Bei der Planung mit einem Architekten ist zu berücksichtigen, dass Ihr in dieser Variante nicht mit einem Festpreis kalkulieren könnt. Aus der Erfahrung heraus solltet Ihr mit einer Überschreitung des - durch den Architekten - prognostizierten Gesamtpreises für das Objekt von 15 – 30% rechnen.
Für den Fall, dass Ihr mehrere Architekten konsultieren möchtet, solltet Ihr darüber hinaus bedenken, dass – nach höchstrichterlicher Entscheidung – auch dann ein gültiger Vertrag zustande gekommen ist, wenn sich aus Eurem Gespräch ergibt, dass der Architekt mit der Planung Eures Hauses beginnen soll. Merke: es ist nicht notwendig, explizit einen Auftrag zu erteilen/unterschreiben, will heißen, ab diesem Moment ist der Architekt berechtigt, nach HOAI abrechnen.

2. Fertighaus

[…]Außerdem haben wir schon so viel Schlechtes gehört, dass wir da ein bisschen Angst bekommen. Ich denke aber wenn wir die Checklisten befolgen dürfte kaum was schief gehen, oder? Wir kennen uns eben kaum aus mit Hausbau und haben die Befürchtung über den Tisch gezogen zu werden.

In der Branche der Fertighausanbieter gibt es – wie leider sonst Überall auch – ebenfalls schwarze Schafe; der überwiegende Teil der Anbieter hat allerdings einen seriösen Hintergrund. Ich weiß jetzt nicht, von welcher Checkliste Du hier sprichst, meinst Du allerdings die Checkliste vom Bundesministerium für Verkehr-, Bau- und Wohnungswesen, so solltest Du imho bedenken, dass diese Liste von „Beamten“ erdacht wurde J Als begleitende Lektüre sicher sinnvoll, leider lässt die Checkliste wichtige Aspekte, wie die der Sicherheit unberücksichtigt.

Es wird immer von Experten gesprochen die man zu Rate ziehen soll. Wo finde ich einen solchen Experten?


https://www.hausbau-forum.de/konkrete-firmen-feedback/2665-wie-mache-ich-es-richtig.html

Hier findest Du einen kurzen Leitfaden, der Dir u.a. helfen sollte, entsprechende Sachverständige zu finden.

Ein letzter Hinweis: es ist nicht damit getan, die Kosten für den Grundstückserwerb oder den eigentlichen Bau des Wunschhauses in der Finanzierung zu berücksichtigen; seriöse Finanzmakler werden Dich darauf hinweisen, dass auch die Nebenkosten einen nicht unerheblichen Teil ausmachen. W.h., Du musst den verbliebenen Anteil Deines Kapitals – nach Abzug Erwerb Grundstück – um den Part der Nebenkosten reduzieren. Dann erst weißt Du, wie viel Geld Du für den Hausbau zugrunde legen kannst.

Grüße
Bauexperte

 

[parcus]

@Bauexperte

Bei der Planung mit einem Architekten ist zu berücksichtigen, dass Ihr in dieser Variante nicht mit einem Festpreis kalkulieren könnt. Aus der Erfahrung heraus solltet Ihr mit einer Überschreitung des - durch den Architekten - prognostizierten Gesamtpreises für das Objekt von 15 – 30% rechnen.

Der Witz ist gut :D

In den letzten Jahren habe ich über meine Ausführungsplanung und Ausschreibung locker bis zu 30% heraus geholt, bei max. 5% Kostenüberschreitung. Was ein Plus im Schnitt von locker 15-20% macht.
Gerade in Metropolen wie München sind sehr hohe Preisunterschiede zum ländlichen Umland zu finden.

 

[Bauexperte]

Der Witz ist gut

Das ist kein Witz, das ist Erlebte Erfahrung.

In den letzten Jahren habe ich über meine Ausführungsplanung und Ausschreibung locker bis zu 30% heraus geholt, bei max. 5% Kostenüberschreitung. Was ein Plus im Schnitt von locker 15-20% macht.

Je nachdem welchen Anbieter ich im Wettbewerb vorfinde, weiß ich vor meinem Angebot auch, dass unser, nach Massen, kalkulierter Festpreis gute 20, manchmal 30% unter dem des Wettbewerbsangebotes liegt. Was nicht bedeutet, dass der Wettbewerber generell zu überteuerten Preisen anbietet, zumeist ergibt sich dieser Preisunterschied schlicht aus der Infrastruktur des Wettbewerbers. Bspw. wünschen nicht eben wenig Bauinteressenten die Vorhaltung von Musterhäusern; diesem Umstand muß Rechnung getragen werden. Also ist es nur folgerichtig, wenn der Angebotspreis eines solchermaßen am Markt operierenden Anbieters, diesen Posten kalkulatorisch berücksichtigt.

Es kommt ergo immer darauf an, welche Zielsetzung den zukünftigen Bauherren antreibt; nicht jeder Interessent wird auch zum Kunden. Wobei Letzteres beim Architekten durch die gängige Rechtsprechung schon durch die mündliche Aufforderung zur Erstellung von Grundrissen geschehen ist; ganz ohne Unterschrift.

Gerade in Metropolen wie München sind sehr hohe Preisunterschiede zum ländlichen Umland zu finden.

Das ist im Rheinland nicht anders und vmtl. in anderen Großstädten im Verhältnis zum Umland ebenfalls nicht. Dennoch kenne ich selbst gerade einen Architekten, mit welchem ich das Experiment „Vergabe“ eingehen würde; einen Festpreis garantieren kann er seriös nicht, somit bleibt stets das Risiko der Kostenüberschreitung vakant.

Also entspannt bleiben, Dipl.-Ing. Arch. | Wirt-Inf. | BAFA & Kfw Berater Parcus; wie in jeder Branche gibt es Solche und Solche und manchmal halt mehr Solche als Solche.


Freundliche Grüße

 

[parcus]

Bereits ab 10% kann der Bauherr mit hohen Erfolgsaussichten die Zinsen einklagen. Bei 30% hätte jeder Architekt sehr schlechte Karten, denn seine Haftpflicht wird da anderer Meinung sein. Hier hätte ich auch nicht das geringste Verständnis.

Ich arbeite selbst bei den Bauherr / Architekt Konzepten mit Festpreis, bei
voller Gewährleistung auf die Eigenleistung der Bauherren.
In den letzten 3 Jahren hatte ich pro Einfamilienhaus im Durchschnitt eine Kostenüberschreitung von real 5.000,-€, was jedoch nachträgliche Sonderwünsche waren.
Ich selbst habe mich dabei gar nicht schlechter gestellt, denn die Preise der einzelnen Gewerke gingen seit dem immer etwas nach unten.

Dieses Jahr bleibt abzuwarten, die 1. Jahreshälfte war bei mir im Rhein-Main-Gebiet sowie Ruhrgebiet seht konstant.
Was natürlich auch ganz wichtig ist, wieviel BV ein Planer am laufen hat.
Es ist natürlich ein Unterschied, ob ich ein Dach oder gleich 5 Dächer parallel ausschreibe.

Das ein Vertrag auch durch konkludentes Handeln zu Stande kommt, ist durchaus begründet. Denn kein seriöser Planer, kann auf den Skizzen, mit welchen ein Bauherr i.d.R. kommt keine Kostenberechnung durchführen.

Da heißt es erst einmal einen Vorentwurf zu finden, der auch funktioniert.

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Ich beziehe mich natürlich nicht auf Fertighäuser, hier ist eine Preisgarantie sicherlich kein Thema und letztendlich alles eine Vertragssache. Natürlich sind hier auch die Planungskosten minimiert. Hier könnte man ebenso hinterfragen ob es gerechtfertigt ist, dem Bauherren entsprechende Kosten auszuweisen, wenn man heute teilweise gerade mal in den Zeichnungen die Adresse ändert.

 

[Bauexperte]

@ Parcus

Bereits ab 10% kann der Bauherr mit hohen Erfolgsaussichten die Zinsen einklagen. Bei 30% hätte jeder Architekt sehr schlechte Karten, denn seine Haftpflicht wird da anderer Meinung sein. Hier hätte ich auch nicht das geringste Verständnis.

Bei einer Überschreitung der Bausumme kann der Bauherr im Normalfall die zusätzlich entstandenen Kosten nicht erstattet bekommen. Nur bei einem vertraglich vereinbarten und zugesicherten Festpreis sieht der Sachverhalt anders aus. Deswegen wies ich in meinem ersten Posting an Dr. Faustus darauf hin, dass in jedem Fall eine Finanzierung auch unter dem Gesichtspunkt der Bausummenüberschreitung ausreichend Spielraum für unvorhergesehene Fälle bieten sollte.

[…]Dieses Jahr bleibt abzuwarten, die 1. Jahreshälfte war bei mir im Rhein-Main-Gebiet sowie Ruhrgebiet seht konstant.

Das sind doch gute Aussichten. Glückwunsch!

Ich beziehe mich natürlich nicht auf Fertighäuser, hier ist eine Preisgarantie sicherlich kein Thema und letztendlich alles eine Vertragssache. Natürlich sind hier auch die Planungskosten minimiert. Hier könnte man ebenso hinterfragen ob es gerechtfertigt ist, dem Bauherren entsprechende Kosten auszuweisen, wenn man heute teilweise gerade mal in den Zeichnungen die Adresse ändert.

Yep, das trifft sicherlich für den Teil der Anbieter zu, welche ausschließlich mit ihren Typenhäusern Aufträge generieren und somit nicht aus ihrem Raster heraus können. Andererseits sind die veranschlagten Architektenkosten für diesen Anbieterkreis so gering, dass es wahrscheinlich kaum zu Buche schlagen würde, wenn dieser Posten bei Übernahme einer bestehenden Planung dem Bauherren gutgeschrieben würde.

Ich kann mich für meinen Verantwortungsbereich kaum an einen Auftrag erinnern, wo nicht Änderungen an den Plänen vorgenommen wurden; selbst bei Doppelhaushälfte, wo man eigentlich davon ausgehen sollte, dass der Spielraum marginal ist, abgesehen von Länge und Breite des Baukörpers. In jüngster Zeit ist es eher so, dass wir buchstäblich mit einem weißen Blatt Papier beginnen; Kosten der Architektur und Statik fallen jedoch in beiden Fällen an.

Allerdings arbeite ich auch mit konventionellen „Steinestaplern“ :D

Freundliche Grüße