Bebauungsplan und daraus folgender Hausplan

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S

Specki

Hallo zusammen,

wir planen ein neues Haus zu bauen und haben nun einige Fragen zum Bebauungsplan.
Vielleicht könnt ihr hier ja konkrete Antworten geben oder Abschätzungen wie die Lage ist.

Am Freitag werd ich vermutlich noch mal zur Gemeinde gehen und die Sachen noch mal konkret versuchen abzuklären.

Kurz zur Vorgeschichte bzw. den Rahmenbedingungen:
Uns gehört die Flurnummer 2414 und das hinten angrenzende Grundstück, welches Lila umrahmt ist und noch mal zur besseren Erkennung mit einem Kreis markiert ist
Die Grundstücksfläche beträgt ca. 750 qm.

Wir wohnen derzeit im vorderen Haus auf Flurnummer 2414 und nutzen das hintere Grundstück als großen Garten.
Die nördlich angrenzende Straße ist derzeit noch nicht gebaut. Sie ist für 2020 geplant.
Da das derzeitige Haus ein Altbau aus den 70ern ist mit zwei Wohnungen würden wir gerne hinten neu bauen. Derzeit bewohnen wir mit 2 Kindern nur 95 qm. Da meine Frau als Selbständige ein Arbeitszimmer hat und somit die Kids nur ein gemeinsames Kinderzimmer ist es alles recht eng.

Die Straße ist schon seit zig Jahren geplant, jetzt hat die Stadt aber das letzte Grundstück erworben um sie umsetzen zu können. Laut gemeinde soll sie nun im kommenden Jahr gebaut werden.

Also haben wir uns den Bebauungsplan mal näher angeschaut. Leider bin ich nicht super erfreut darüber.
Ich versuch die einzelnen Punkte und Fragen mal etwas zu strukturieren.
Mal schauen, wie weit wir mit diesem Thread kommen
Im Anhang mal der relevante Ausschnitt des Planes.

1. Es handelt sich um ein Mischgebiet.
2. Die Zahl der Vollgeschosse ist mit 1 (zwingend) vorgegeben. Das bedeutet für mich erst mal, dass ich nur ein Vollgeschoss bauen darf und dann das Dachgeschoss Max. zu 2/3 der Fläche eine Deckenhöhe von 2,2m oder mehr haben darf.
3. Dachneigung ist gemäß Satzung zum Bebauungsplan mit 22 - 28 ° festgelegt.
4. Der tolle Satz in der Satzung: "Die Höhe von Kniestöcken, gemessen von OK Decke bis Schnittpunkt Außenkante Mauerwerk mit OK Pfette darf 0,5m nicht Bergsteigen."
Also hier auch kein großer Spielraum. Somit wird das Nutzbare DG deutlich kleiner ausfallen als das EG.
5. Grundflächenzahl = 0,25; sehe ich als unkritisch für unser Vorhaben
6. Geschossflächenzahl = 0,3; sehe ich als unkritisch für unser Vorhaben
7. Laut Satzung: "Bei Hauptgebäuden sind Dachausbauten nur mit flachliegenden Fenstern zulässig." Das bedeutet für mich, Dachgauben sind nicht erlaubt und es gehen nur Dachfenster, oder?

Wir hatten mal angedacht ein Häuschen mit EG + OG zu bauen. Im OG auch mit etwas Kniestock, aber 0,5 m sind schon sehr krass. Somit geht mir im OG viel Fläche verloren und ich muss das EG größer machen.

Geplant ist ein ca. 130 qm Häuschen für eine vierköpfige Familie incl. Arbeitszimmer.

Wir hätten folgende 3 Ideen derzeit (alles noch sehr grob)
1. EG + OG mit verringerter Fläche. Also EG etwas größer und OG mit Kniestock. EG vielleicht ca. 75, OG ca. 60 qm. Dachneigung dann so Steil wie Möglich mit 28°.
2. Alternativ Keller + EG mit jeweils ca. 75 qm und evtl. "kalten" Dachboden und Satteldach mit 22°. Dann müssten aber in den Keller Wohnräume (Kinderzimmer/Arbeitszimmer). Somit wird ein Keller benötigt, der auch noch gut isoliert sein muss und der große Kellerfenster benötigt.
3. Oder einen Bungalow mit ca. 125 qm. Vorteil: Wohnfläche wird insg. etwas kleiner, da keine Treppe benötigt wird und ein Bad ausreicht. Keine Zwischendecke. Raum unter dem Dach kann als Lagerraum genutzt werden. Nachteil: Große Bodenplatte, großes Dach. Es geht mehr Grundstücksfläche verloren.

Wie würdet ihr die drei Varianten kostentechnisch bewerten?
Wir möchten möglichst Kostenbewusst bauen, ohne viel Schnickschnack.
Evtl. Relevant wären noch folgende Infos: Es soll ein KFW40 Haus werden. Es soll entweder eine Kontrollierte-Wohnraumlüftung oder dezentrale Lüftungsanlage kommen.
Eigenleistung auf jeden Fall: Weiseln, Bodenbelag, Elektrik.

Was habt ihr sonst noch für Anregungen? Vorteile, Nachteile?

Es war auch mal angedacht ein Mehrfamilienhaus mit 3 oder 5 Parteien zu bauen. Aber nachdem wir den Bebauungsplan angeschaut haben, fällt das wohl definitiv flach...

Denke zu unserer Planung wird es irgendwann noch mehr Threads geben, wenn es weiter ins Detail geht. Das soll nur mal ein erster Startschuss sein.

Danke schon mal für eure Hilfe.

Gruß
Specki
bebauungsplan-und-daraus-folgender-hausplan-363483-1.jpg
 
E

Escroda

eine Deckenhöhe von 2,2m
Wo kommen die 2,2m her?
1. EG + OG mit verringerter Fläche.
Mein Favorit, wären da nicht die mageren 28° Dachneigung.
2. Alternativ Keller + EG
Nur wenn im Baufeld mindestens 1m Geländehöhenunterschied vorhanden ist.
3. Oder einen Bungalow
Grundstück und Grundflächenzahl sind groß genug (von wann ist denn der Bebauungsplan?). Angesichts der beschränkten Dachneigung meine bevorzugte Lösung.
Nachteil: ..., großes Dach.
Bei Südausrichtung und Photovoltaik eher ein Vorteil.
 
S

Specki

Wo kommen die 2,2m her?
Hab die Definition aus dem Internet:
"Was versteht man unter einem Vollgeschoss?
‍ “Vollgeschoss ist ein oberirdisches Geschoss, das über mindestens der Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m oder mehr hat. Ein oberstes Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es die in Satz 1 genannte lichte Höhe über mehr als zwei Dritteln der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat."


Mein Favorit, wären da nicht die mageren 28° Dachneigung.
Jup, so denke ich auch irgendwie.

Nur wenn im Baufeld mindestens 1m Geländehöhenunterschied vorhanden ist.
Ist nicht der Fall. Absolut Eben.


Grundstück und Grundflächenzahl sind groß genug (von wann ist denn der Bebauungsplan?). Angesichts der beschränkten Dachneigung meine bevorzugte Lösung.
Jap, der Bungalow wäre kein Problem. Bebauungsplan ist von 2001 und laut Stadt noch aktuell.


Bei Südausrichtung und Photovoltaik eher ein Vorteil.
Klar, geht ne schön große Photovoltaik darauf. Baue ja gerade derzeit auf mein jetziges Haus eine 24,5 kWp Anlage. Aber Dachfläche kostet halt mehr, als die Photovoltaik-Module da wieder rein holen können würd ich mal sagen. Ist also nicht unbedingt ein Vorteil, aber durch die Photovoltaik ein nicht ganz so großer Nachteil

Danke für deine Antworten!

Ich verstehe die krassen Beschränkungen im Bebauungsplan halt einfach nicht.
Verstehe absolut, dass man da jetzt kein Riesen Klotz hinstellen darf. Aber ich finde der Plan beschneidet einen schon sehr.

Gruß
Specki
 
Y

ypg

Ich würde darauf ein Pultdachhaus bauen, wenn erlaubt.
Oben so ausbauen, dass dort die Kinderzimmer sind und eben nur rechnerisch „ein halbes Geschoss“. Wenn die restlichen Räume im EG sind, dann kommt man mit dem KS zurecht.
130qm inkl. Büro finde ich übrigens etwas zu wenig, wenn ohne Keller gebaut wird.
 
S

Specki

Nur Satteldach mit 22° bis 28° Dachschräge zulässig laut Satzung.

Ja, das sehen wohl die meisten als zu wenig. Uns reicht es
 
Zuletzt aktualisiert 22.05.2024
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