Architekt, HOAI, Leistungsphasen, Teil 1 v. 2
Was genau gehört in die Grundlagenermittlung? Wir haben auch bereits ein Grundstück und recht genaue Vorstellungen, der Architekt will aber trotzdem die 3%. Und noch was extra für die Statik und noch was extra für "technische Einrichtung". Ist das so normal? Wir kommen alles zusammen bei 13% raus, das kann doch wohl nicht wahr sein.
Allerdings möchten wir ein Passivhaus bauen und da gibt es nicht so viele Architekten, die da wirklich fit sind.
LG, die Tigermaus
Grüß Dich lieb Tigermaus,
Vorsicht, das wird ein langer langer Text
Hoffe, Du wirst nicht müde zu lesen.
- Also, wir haben selbst noch nicht gebaut, und ich bin absolute Laien, weiß also nur das, was ich so aus dem Internet und Zeitschriften/Büchern weiß (und hoffe dann immer, daß das alles so stimmt, was da steht ) - daher nur soviel dazu:
Ich habe einen für uns in Frage kommenden Architekten unseren derzeitigen Stand (Grundstück gefunden, Hausgröße in etwa klar, Bauweise (massiv) klar, Stockwerk-Anzahl klar, ausgebaut/nicht ausgebaut klar, benötigte Räume, Anzahl und ungefähre Lage klar, etc.) erzählt, und der sagte mir dann, daß sich LP1 somit für ihn erledigt hätte; kann auch sein, daß er uns damit ködern will, weil er nämlich für die restlichen LP durchgehend immer den Mittelsatz nimmt, was ich persönlich für alle LP ein bißchen happig finde...
Ich sehe das allerdings auch als eine Art Verhandlungsbasis von ihm, also, daß er ggf. hier und da noch mit sich handeln ließe, was den angesetzten Satz betrifft.
Abgesehen davon kann man einige der LP, zumindest teilweise, auch an andere Personen übergeben; ob sich das unter'm Strich rechnet (die neuen Personen müssen schließlich auch neu eingewiesen werden, und manche von ihnen werden auch nach der Architekten-Gebührenordnung HOAI berechnet), muß man immer individuell entscheiden.
Bei LP1 (Grundlagenermittlung) steht:
Leistungsphase 1, die Grundlagenermittlung (3%)
Grundleistungen
Klären der Aufgabenstellung
Beratung zum gesamten Leistungsbedarf Formulierung von Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter
Zusammenfassung der Ergebnisse
Besondere Leistungen
Bestandsaufnahme
Standortanalyse
Aufstellung eines Raum- und Funktionsprogramms
Prüfen der Umwelterheblichkeit und der Umweltverträglichkeit
Schau' Dir mal die Grundleistungen an; ggf. ist das bei euch schon erledigt.
Die Besonderen Leistungen, die es in allen LP gibt, und die immer einen Aufschlag nach sich ziehen können, mußt Du gesondert betrachten; also, das addiert sich dazu.
Inwiefern der Architekt wirklich sämtliche Leistungen da für euch in LP1 erbringt, soll er euch gefälligst nachweisen.
Wenn Du Sachkenntnis beweist und ihm sagst:
"Laut LP1 sind diese und jenen Dinge enthalten, aber das ist doch schon unsererseits geklärt, da müssen Sie keine Arbeit mehr investieren, blabla", dann kriegst Du ihn vielleicht so weit, daß er mit Dir auf Augenhöhe spricht, und nicht einfach pauschal irgendwelche Sätze ansetzt, ohne, daß er Dir das dabei begründet.
Sag ihm, Du willst eine Offenlegung, welche Leistungen in welcher Leistungsphase (LP) er überhaupt macht; daraus ergibt sich auch, was er höchstens berechnen darf.
Diese Prozentsätze, die je LP angegeben sind, beziehen sich nämlich meines Wissens nach dann
auf den gesamten LP-Block.
Bedeutet: Macht er nur einen Teil des LP-Blocks, weil entweder
a) nicht alle Teile benötigt werden oder
b) Teile von anderen Personen erledigt wurden oder werden,
dann darf er Dir die natürlich nicht berechnen.
- Kleiner Kniff dabei:
Er kann Dir jetzt vielleicht nicht alle Teile einer LP berechnen, aber dafür nimmt er vielleicht anstelle des Viertelsatzes dann halt den Mittelsatz, oder anstelle des Mittelsatzes den Dreiviertlsatz, oder oder oder...
Wichtig ist immer:
Referenzen des Architekten zeigen lassen; nicht nur 2,3, sondern 20.
Mit ehemaligen Bauherren, die er betreut hat, reden.
Nicht nur 2,3, von denen er weiß, daß die nur Gutes über ihn sagen.
(Gleiches gilt für Bauträger!).
Solche Sachen einfach nicht überstürzen, das ist einfach zu viel Geld, als daß man das so hopplahopp riskieren sollte.
Leistungsphase 1: Die Grundlagenermittlung:
"In der Leistungsphase 1 erstellt der Architekt die Grundlagen für Ihre konkretere Planung. Es erfolgt z. B. die Abfrage Ihrer baulichen Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten, eine gemeinsame Begehung des Grundstückes, Beratung zum gesamten Leistungsbedarf, Festlegung der weiteren Fachplaner und schließlich die Zusammenfassung der ersten Beratungen.
Der Anteil am Gesamthonorar für diese Leistungen beträgt 3%."
Im Allgemeinen sollten wahrscheinlich alle bundeslandspezifischen Architektenkammern eine Art Mitgliederliste haben, und eine integrierte Suche, so daß Du einen Tätigkeitsschwerpunkt auswählen kannst, z.B. "Einfamilienhäuser", oder, noch besser (insofern vorhanden): "Passivhausbau" oder so ähnlich.
Habe jetzt freilich nicht alle Kammern angeguckt :- )
Aber notfalls dort (je nachdem, wo Du wohnst, also in welchem Bundesland) anrufen und nachfragen. Die helfen sicher gerne weiter.
Was Passiv- oder Niedrigenergiehaus angeht:
Also, klar, Passivhaus verbraucht noch mal viel weniger Energie als ein Niedrigenergiehaus (sowas um die Kfw 40 oder so).
Mußt allerdings beachten, daß ein Passivhaus a) mehr kostet und ihr b) dann wirklich kaum noch heizen müßt; weiß ja nicht, wie das dann mit gefliesten Böden ist, ob die dann nicht immer kühl sind; ist für uns mit ein Grund, ganz knapp kein Passivhaus haben zu wollen, sondern (jaja, wir Klima-/Energieschweine...) ein Niedrigenergiehaus mit Fußbodenheizung. War immer unser Traum, und für Kinder und Tiere ist das freilich auch super.
Und, wie gesagt, der Kostenfaktor ist auch so ein wichtiges Ding.
Wichtig wäre noch zu erwähnen, daß der Architekt sein Honorar nach der (Netto-)GESAMTSUMME des Bauvorhabens berechnet.
Wenn euer Haus (mal eine niedrige Zahl, damit sich das besser rechnen läßt) 119.000 Euro brutto (inkl. MwSt.) kostet, dann berechnet er sein Honorar von 100.000 Euro (netto, ohne MwSt.).
Das wären in dem Fall 10.000 Euro.
Bei einem Haus von 250.000-300.000 Euro (dürfte üblich sein) wären das dann also 25.000-30.000 Euro.
Umso wichtiger zu schauen, welche der einzelnen Leistungen man ggf. rausnehmen und dann ggf. jemand Anderen (so nötig) geben zu können.
UND, was wir vorhaben, um am Architekten zu sparen:
Einige der Dinge, die wir gerne haben möchten, erst SPÄTER (ggf. unmittelbar nach Fertigstellung des Hauses) rein Bauen lassen.
Also, nur die unwichtigen Dinge, also NICHTS, was mit der energetischen/Dämmhülle des Hauses zu tun hat. Die guten Dämmungen, Wände, Fenster, Türen, also alles, was relevant ist für die Gebäudehülle (und relevant für eine eventuelle Reklamation), muß da sein!
Und Myriaden von Leerrohren, sowie die bauliche Vorbereitung auf Dinge, die eben später eingebaut werden.
Ich gebe Dir mal ein Beispiel:
Wir werden ein Haus bauen mit EG, OG und DG (Zeltdach wahrscheinlich).
Da wir noch nur zu Zweit sind, und es noch paar Jahre dauert, bis wir Kinder haben werden, benötigen wir z.Z. nur 1 ausgebautes Stockwerk.
(In unserem Falle das OG, da das Straßenniveau hat; ist ein Hanggrundstück.)
EG (Gartengeschoss) und DG bleiben also erst mal relativ "roh", also UNAUSGEBAUT.
Wir wollen Solarkollektoren mit Pufferspeicher, Regenwasserzisterne (für Gartenbewässerung, Waschmaschine, Klospülung), ggf. zusätzlich Anlage für Grauwasser, Fußbodenheizung, einen Kaminofen (Kombi-) für Scheitholz + Pellets, der auch gleichzeitig Warmwasser machen kann (also Wärme wird an Pufferspeicher weitergeleitet, genauso wie die Wärme, die durch die Solarkollektoren kommt), Lüftungsanlage mit Wärme-Rückgewinnung, welche auch der Heizung bzw. Erhitzen des Brauchwassers zugute kommen kann; außerdem wollen wir für's Alter schon mal vorsorgen, und einen Schacht haben (vielleicht 1,2x1,5m groß oder so; wird sich noch zeigen), der dann später mal ein Aufzugsschacht sein wird, falls einer von uns nicht mehr laufen kann, und Vorbereitung auf ein BUS-System, also automatisches technisches Zeugs, wie u.a. Rollläden nach Zeitsystem hoch-/runterfahren, Verbindung mit Alarmanlage, etc. pp., also wahrscheinlich: Leerrohre, Leerrohre, Leerrohre. Kann man angeblich nie genug 'von haben
(Hoffe mal, daß unser Haus nachher nicht aussieht wie ein Schweizer Käse.. hähä)
Und ggf. noch paar irgendwann ggf. notwendige "Spielereien mehr", mal sehen. Ich lese mich gerade successiv durch 50 Bauzeitschriften und 2 Dutzend Baubücher.
Wir werden - in Zusammenarbeit mit dem Architekten - wahrscheinlich ALLES, bis auf das wirklich SOFORT BENÖTIGTE, erst SPÄTER einbauen lassen!
Denn alles, was wir, solange der Architekt da mit dran ist, NICHT eingebaut/gemacht wird, spart uns Architektenhonorar!
In unserem Fall würden wir wahrscheinlich nur für das eine Stockwerk die Fußbodenheizung direkt Miteinbauen lassen, und den Kaminofen, der dann das Wasser für die Fußbodenheizung und unser Duschwasser etc. erhitzen kann; wenn wir im Frühjahr anfangen zu bauen (Massivhaus), und dann hoffentlich zum Winter einziehen, dann sollte zumindest die Heizungs- und Warmwasserversorgung gesichert sein, gelle.
ALLES ANDERE, also wie Ausbau der anderen beiden Stockwerke, also Legen der Böden dort, Sanitärkram (Badewanne, Duschwanne, Klosett, Waschbecken etc.), Trennwände für die einzelnen Räume oder so, kommt erst DANACH, also nach Abschluss des Hauses, so, daß wir mit 2 Leuten dort einziehen können, ohne, daß uns was fehlt.
Es muß aber alles bereits VORBEREITET sein, also der ganze Elektrokram sollte am besten schon verlegt sein, Steckdosen und so, oder zumindest sollte man wissen, was man in den unausgebauten Stockwerken mal für Zimmer haben wird, und dementsprechend auch schon zumindest an den Außenmauern die entsprechenden Leerrohre/Steckdosenvorbereitungen an den richtigen Stellen haben und so.
Und wenn man in den nicht ausgebauten Stockwerken auch ein Klo, oder Bad, oder Küche oder sowas haben will, dann sollte man das auch schon alles vorbereitet haben mit den Abwasserrohren und so.
Nehmen wir mal an (Zahlen stimmen sicher nicht, ist nur ein Beispiel) ein voll ausgebautes Haus würde euch 300.000 Euro (netto) kosten.
Ein nur teilweise ausgebautes Haus kostet euch 200.000 Euro (netto).
Dann berechnet der Architekt sein Honorar nach den 200.000 Euro.
Sobald ihr "ihn los seid" , bzw. er seine Pflicht und Schuldigkeit getan hat, könnt ihr, wenn ihr wollt, den Rest eures Hauses Fertigbauen lassen; ggf. mit denselben Handwerkbetrieben, die schon den ersten Teil eures Hauses gemacht haben (falls deren Arbeit euch zugesagt hat).
WICHTIG: - sonst krieg ich hier Schimpfe mit meinem Halbwissengelaber!)
Es darf Nix weggelassen werden, was wichtig ist für euer Passivhaus; also nichts Relevantes, damit es a) den Status "Passivhaus" erhält und b) so teure, aber für ein Passivhaus nunmal wichtige Dinge nicht weggelassen werden.
Beispiel:
Damit ein Passivhaus auch ein Passivhaus wird, brauchst Du freilich gut gedämmte Wände, Decken, Böden, Dach; Du mußt aber auch gute (wahrscheinlich dreifach verglaste) Fenster (mit Edelgas oder so) haben, gute Haustür, alles schön dicht verschlossen (Wärmebrücken/Wärmeverluste gehen meistens über scheiße eingebaute Fenster oder so), und Du brauchst auf jeden Fall bei so einem dicht gedämmten Haus noch eine Lüftungsanlage, die ggf. auch in den Heizungskreislauf miteingebunden werden kann etc.
Ggf. brauchst Du, je nach Ausrichtung Deines Grundstücks, auch passive solare Nutzung, also große Glasflächen nach Süden oder so.
Wenn Du am Architekten sparen willst, darfst Du jetzt um Gottes Willen nicht "erst einmal" an den Fenstern und der Dämmung der Wände, Decken, Böden, Dach etc. sparen! Also zweifach verglaste Fenster, zu dünne / nicht ausreichend gedämmte Mauern oder so, und denkst Dir dann "Das mache ich dann später".
1. kriegst Du dann ggf. nicht den Passivhaus-Standard, dadurch würde dann ein Mehr an Heizung vonnöten, und Du frierst Dir dann spätestens im Winter den Hintern ab, da Du keine gescheite Heizung, zugeschnitten auf Dein Haus hast, und
2. verursacht Dir das unnötige Arbeit und Geld, solche Dämmsachen später zu machen; zweifach verglaste Fenster raus (und schließlich haben die auch schon sauviel gekostet), dreifach verglaste rein; Dach nachträglich dämmen, Wände, Böden Decke auch.. nenene, das ist zu viel Arbeit; dafür lieber einen Pauschalpreis abmachen.
Halt nur Sachen, die bequem nachträglich eingebaut/gemacht werden können,
weil im Vorfeld bereits sämtliche Installationen/Vorbereitungen dafür gemacht wurden, also sowas wie Regenwasserzisterne, Dachgeschossausbau, zweites Bad (Keramiken), Trennwände, Möbel, Tapeten, Böden, Farben für die nicht ausgebauten Stockwerke, Lift/Aufzug und so, sowas meine ich.
Anders gerechnet könnte das auch heißen:
Ihr baut trotzdem für 300.000 Euro, weil ihr euch durch die Ersparnis mit den nichtausgebauten Stockwerk(en) ein größeres/besseres Haus leisten könnte, der Architekt bekommt also trotzdem die viele Kohle - aber den Rest in eurem größeren, besseren Haus könnt ihr erst später, dann sicher ohne Architekten, weiter ausbauen.
Das wären halt die 2 Optionen, die ihr habt.
Wir entscheiden uns für das größere, bessere Haus, denn irgendwann in 10 Jahren oder so einen Anbau dranmachen an so ein Niedrigenergiehaus.. na, ich weiß nicht. Außerdem haben wir eine doofe Ausrichtung, daher müssen wir da eh anders denken. Aber muß jeder für sich selbst entscheiden. Kommt ja darauf an, was ihr
kurzfristig (ihr zu Zweit oder Dritt),
mittelfristig (ihr zu Viert oder Fünft oder Sechst ) und
langfristig (ihr wieder zu Zweit, Kinder aus dem Haus, oder zu Dritt, weil Pflegefall [Mutter/Vater/Kind] im Haus) benötigen werdet.
Mit Hinsicht auf's Alter oder eventueller Unfälle oder Krankheiten oder so möglichst auch einen kleinen Blick auf die
Barrierefreiheit werfen... Breitere Türen kosten auch mehr Geld - lohnt sich dann aber im Ernstfall, denn nachträglich die Wände aufreißen, die dämmtechnisch perfekte Hülle also ggf. zerstören und danach nicht mehr 100% zu machen (je nachdem, wer's macht), das ist so 'ne Sache...
Ebenerdige Duschen kosten wahrscheinlich auch mehr Geld, aber jetzt schon, solange ihr noch jung und knusprig seid, ist das schon so richtiges Luxusgefühl, irgendwie, und es hilft einem auch dann, wenn man nur temporär mal gesundheitlich angeschlagen ist (Gipsbein, fette Erkältung und daher müde/schlapp, mit der Gefahr, sich auf die Nase zu legen durch hohe Einstiegskante Dusche oder so, etc.).
Je größer ein Haus, desto mehr kostet es, schon allein an Versicherungen und so, und Energie und so.. (wobei, bei einem Passivhaus... - aber, mehr gedämmte Wände, Fenster etc. = mehr Kosten), und desto mehr mußt Du putzen, oder desto größer wird es für Dich - also, ZU groß, meine ich.
- Ggf. kann man aber auch eine Etage (oder einen Teil davon) später im Alter untervermieten; also Einliegerwohnung draus machen, falls das eurem Naturell überhaupt entspricht (da sind die Leute ja auch verschieden).
Dementsprechend gut vorplanen müßt ihr, je nachdem, wie eben euer kurz- mittel- und langfristiger Lebensplan in etwa aussieht.
- Ach ja, noch was:
Je weniger Wohnfläche ihr (erst einmal) habt, desto niedriger auch einige Gebühren...
Solange z.B. ein Keller nur als Keller deklariert wird, und nicht auch als Wohnraum, kann das nicht als Wohnfläche draufgeschlagen werden..
Außerdem können wir dann noch relativ flexibel bleiben und, je nach Situation, die noch "offenen", unausgebauten Räume ggf. noch etwas anders verplanen.
- Würde mich freuen, wenn erfahrene Leute zu meinen Ausführungen auch was sagen könnten. Ich möchte hier ja keine falschen Ratschläge geben.
Ist halt nur das, was ich mir so aus Internet, Bautagebüchern, Bauzeitschriften und so als Essenz rausgesaugt habe.
- So, ich hoffe, ich habe nicht zu wirr geschrieben. Ich hatte erst einen Kaffee
Lieben Gruß,
Hongkuchen
