Que pouvons-nous financer ?

Bonjour,

après plusieurs années à avoir l'idée de devenir propriétaires en tête, nous avons décidé de tenter l'aventure. Comme nous avons déménagé il y a quelques années du grand nord à Munich, nous avons d'abord dû nous habituer aux montants de construction ici. Le choc est passé et les prix ne se sont pas vraiment améliorés ces dernières années, donc "maintenant ou jamais".

Comme nous sommes tous les deux assez prudents, nous nous demandons toutefois ce que nous pouvons réellement nous permettre. Actuellement, nous avons un bien au sud/sud-ouest de Munich en vue pour lequel nous devrions compter environ 800 000 € (+/- 25 000). Mais peut-être à propos de nous :
- 30 + 32
- Revenus : 3 400 + 4 500 €/mois (sans les primes de Noël, de nuit et de vacances), temps plein 40h
- Des enfants sont prévus dans 2 à 4 ans
- Fonds propres : 160 000 € / dont 20 000 € doivent rester en réserve
- Appartement en copropriété : valeur 115 000 € avec un reste de dette de 65 000 € - loué et s'autofinance
- Taux d’épargne mensuel ensemble : environ 4 500 € (+/- 200 €)

Dépenses :
- Loyer actuel hors charges : 810 € + 180 € charges
- Leasing : 300 €/mois (assurance et impôts inclus)
- Carburant : 150 €/mois
- Nourriture : 500 €/mois
- Loisirs : 400 €/mois
- Voyages : 800 €/mois
- Divers : 300 €/mois

Quand les enfants arriveront, un salaire de 3 400 € sera réduit à environ 2 100 € (le congé parental bien sûr sera moindre). Ces 800 000 € vous semblent-ils réalisables ?

Nous avons déjà des confirmations de financement de plusieurs banques, mais on a quand même un bon stress avec de tels montants. D’autant plus que l’argent ne vient pas de la famille, mais que nous avons tout gagné nous-mêmes et devrons continuer à le faire à l’avenir.

Si ce sont des enfants, un salaire de 3400 € se réduira à environ 2100 € (le congé parental bien sûr moins). Est-ce que les 800 000 € vous semblent réalisables ?

Réalisable oui (sinon plusieurs banques ne proposeraient pas le financement), si vous travaillez tous les deux toute votre vie. La question est de savoir si vous souhaitez payer tous les mois plus de 3 000 € à la banque ou s’il n’y a pas d’alternatives comme par exemple un appartement en copropriété, un peu plus de trajet. Votre mode de vie va aussi se restreindre, surtout si un enfant est là.

Vous devez décider ce que vaut une maison pour vous.

Boh.. c'est une somme dont il faut être conscient qu'elle ne sert pas à rembourser. Ici, on ne peut qu'espérer que les prix de l'immobilier à MUC continuent d'augmenter ou ne s'effondrent pas et qu'on vende avec un bénéfice dans 20 ans. Parce que payer une mensualité de 3000 € pendant 30 ans, je n'en ai pas envie.

Ce serait trop intense pour moi aussi. Le revenu est super... mais les capitaux propres devraient être nettement plus élevés. 50 % est sûrement une bonne valeur pour ce volume afin de dormir tranquille. Nous avons 1,2 million avec environ 700k de capitaux propres. Cela correspond bien et le crédit est raisonnable. La valeur de la maison est également toujours bien supérieure aux capitaux propres. Donc, pratiquement aucun risque.

Combien de votre capital propre devriez-vous investir dans les frais accessoires à l'acquisition ? Agent immobilier, taxe de transfert de propriété ? Reste-t-il encore quelque chose pour que vous possédiez au moins une pierre de votre bien ? J'ai payé (en TH) 14,5 % de frais accessoires, c’est-à-dire que chez vous, il resterait alors (si les chiffres sont les mêmes, et 20 000 € comme marge) à peine 24 000 € pour le bien, soit donc 3 %. Harakiri... Vous n’avez malheureusement pas non plus droit à aucune aide (Baukindergeld).

Combien de votre fonds propres devez-vous investir dans les frais annexes à l'acquisition ? Agent immobilier, taxe de mutation ? Reste-t-il quelque chose pour que vous possédiez au moins une pierre de votre bien ? J'ai « lâché » (en TH) 14,5 % de frais annexes, c'est-à-dire qu'il vous reste alors (si les chiffres sont corrects, et 20k€ de marge) à peine 24k€ pour le bien, soit donc 3 %. Harakiri... Vous n'avez malheureusement pas non plus droit à une quelconque aide (Baukindergeld).

C'est un bon argument. La taxe de mutation, le notaire et le registre foncier représentent en BY environ 6 % du prix d'achat. Les frais d'agence ne sont pas plafonnés mais j'ai vu que dans la région de MUC ils s'élèvent à 3,57 % TTC. Si maintenant le bien coûte 800k€. Il y a déjà 80k€ partis. Il ne reste donc plus que 60k€ déduction faite de la marge. Cela correspond alors à un financement à 92,5 %. Si c'est vraiment le cas et que des frais annexes s'ajoutent aux 800k€, je trouve que c'est trop peu de fonds propres pour financer sainement. Et vous n'avez pas encore d'enfants. Mis à part la question du congé parental et des revenus temporairement moindres, MUC n'est pas bon marché en matière de garde d'enfants.