Calcul du rendement des capitaux propres

Complémentaire : Consulte le loyer de référence dans ton marché. Dans certains cas, le loyer actuel devrait également figurer dans l’offre, y compris les coûts non récupérables. J'avais oublié : réserve personnelle pour l’entretien, + risque de perte de loyer

On peut le dire encore plus court : la règle de base pour le langfristig erfolgreichen bailleur est la suivante : la liquidité prime sur la rentabilité.
Ne te fais donc pas d’illusions sur les rendements. Surtout pas avec des chiffres imaginaires.

Ce qui est partiellement posté ici (tant au niveau du contenu que du style) est tout simplement affreux. C’est déjà amusant ce que certaines personnes ici essaient de me raconter sur les investissements immobiliers, alors qu’elles n’y connaissent apparemment pas grand-chose. Juste pour dire : je suis actif dans le secteur immobilier depuis bien plus de 10 ans. Mon “total bilan” personnel / volume de crédits se situe bien au-delà du million. (Je possède encore d’autres biens immobiliers financés par emprunt, que je n’ai pas encore mentionnés dans l’autre fil de discussion, car sinon le fil aurait été dès le départ rempli de ces commentaires haineux et destructeurs du type AideAide etc.). Le fait est que des simulations réalisées par moi (nettement plus étendues que celles postées ici) ne correspondaient pas tout à fait à la réalité. Car celle-ci me paraît – même si beaucoup ici ont apparemment du mal à l’admettre ou à l’accepter – encore bien plus rosée que l’exemple rapide présenté, puisque l’évolution réelle des prix de l’immobilier a largement dépassé 4%. Concrètement, j’avais par exemple acheté il y a environ 10 ans un bien immobilier qui a aujourd’hui environ doublé de valeur. (Et lorsque j’ai contracté les crédits, le rendement locatif brut était généralement aussi encore supérieur à 4%. (Ce n’est plus le cas maintenant, c’est clair).

Bien clairement pour tout le monde : L’exemple n’est pas un calcul de rendement exact pour un bien que je souhaite maintenant acheter, mais il devait servir à l’utilisateur Tassimat grossièrement comme un calcul approximatif montrant comment des rendements sur fonds propres d’environ 20 % peuvent se former. La situation réelle est actuellement plutôt celle-ci : les rendements des loyers sont plus faibles, mais les hausses de prix attendues sont plus élevées.

@ ghost : Tous les frais de gestion sont déjà pris en compte dans ce calcul approximatif. Apparemment, tu n’as pas bien lu mon message. Si tu achètes 100 m², il est bien sûr impossible d’arriver à 80 %. Que veux-tu que je construise comme calcul Excel ??? Calculer un rendement locatif doit pouvoir se faire mentalement, et ceux qui n’y arrivent pas peuvent aussi utiliser une calculatrice. Il faut que tu saches combien coûte le bien (y compris les frais annexes), quel est le loyer théorique attendu environ. À partir de là, on peut déduire le montant souhaité de la mensualité du crédit (ou le taux d’amortissement) qu’il faut indiquer à la banque. Il n’y a pas besoin de regarder d’autres chiffres au départ.

Mais ce calcul numérique n’est d’ailleurs pas ce qui compte vraiment dans les investissements immobiliers, bien que la plupart perdent toujours leur temps avec ça et calculent ensuite des prix au m² ou autres et se croient alors de super investisseurs parce qu’ils ont calculé un rendement locatif. Il est bien plus important d’étudier les “soft-skills” (comme je les appelle), c’est-à-dire la connexion aux transports publics / embouteillages, la proximité des centres commerciaux, le bruit de la circulation, etc. etc. – en un mot emplacement, emplacement, emplacement – les coûts (potentiels futurs) de rénovation en fonction des matériaux utilisés, etc., et surtout étudier l’évolution démographique. C’est le travail dur et très chronophage dans les investissements immobiliers, pas ces calculs numériques triviaux dans un bureau fermé, où l’on calcule ensuite un rendement locatif théorique ou autre, car ces calculs ne servent à rien si tu n’arrives pas à bien louer le bien ou si des coûts de rénovation inattendus apparaissent, etc.

@ chand : L’objectif fondamental général devrait être : maximiser le rendement sous la condition impérative que la liquidité soit continuellement assurée. Il est sous-optimal d’avoir toujours une très haute liquidité mais un rendement faible. Mes financements sont à peu près à cash-flow neutre. Si un jour je dois rajouter quelques milliers de liquidités, cela joue un rôle secondaire. D’une part, plus on possède d’immeubles, plus la variance des loyers impayés, des réparations importantes, etc. diminue au niveau du portefeuille total, donc un besoin ponctuel de liquidités dans un immeuble peut être compensé par les réserves d’autres immeubles. D’autre part, je détiens des titres liquides dans une fourchette à six chiffres, ce qui me permettrait de supporter des dépenses à court terme très élevées. Et si tout cela ne suffisait pas, je suis convaincu qu’en moins d’un mois je trouverai un acheteur pour des biens immobiliers bien situés à un prix raisonnable (certes probablement pas le meilleur prix possible, mais un prix adéquat).

: Donc, ce calcul n’est pas clair pour la plupart des gens (récemment pour toi aussi), ou du moins ils n’en avaient pas conscience avant que je n’en discute avec eux, ils sont alors très surpris de voir comment on peut effectivement atteindre des régions de rendement bien différentes de celles des actions et autres. Mais je suis content d’avoir pu aider au moins un.

Concernant les 30-40 m² : Ils ne concernaient pas complètement l’exemple précédent, mais plutôt ce que je vise. Je ne veux pas non plus acheter un bien à 500 000 € ou contracter un crédit de cette hauteur. Imagine un appartement de 100 m². Le calcul reste le même, alors ce n’est pas un loyer abusif. Ce que je voulais montrer avec les 30-40 m², c’est que, à cause de la faible part de bâtiment, la part absolue des coûts relatifs aux réparations générales de l’immeuble est relativement faible en valeur absolue. À Munich, pour 30 m² d’appartement, il faut par exemple payer parfois plus de 2 000 € de loyer. Que ce soit beaucoup ou peu, ou qualifié d’excessif, cela n’a pas d’importance pour moi. Ce qui compte pour moi, c’est quel est le prix du marché pour des objets comparables, et ensuite je mets généralement les appartements un peu en dessous du niveau du marché, ce qui augmente la probabilité de trouver rapidement un locataire (donc moins de vacance) et permet par la suite d’avoir une relation plutôt détendue avec le locataire qui ne réclamera pas immédiatement, par exemple, une réduction de loyer de plusieurs milliers d’euros pour un petit désagrément temporaire. Donc, qu’un loyer soit élevé ou abusif n’est pas une question de montant absolu, mais toujours une question de base comparative, et ainsi un appartement de 30 m² à Munich à 2 000 € peut aussi être bon marché.

À Francfort, il y a quelques appartements de 30-40 m² pour 250 000 à 300 000 €. On peut compter sur environ 700-1 000 € de loyer. J’en ai vu un par exemple de 35 m² à 260 000 €.

: Tu ne vois pas explicitement la considération fiscale en détail, mais elle est déjà incluse dans cette approximation sous forme du loyer net à 80 % où la part fiscale est déjà prise en compte. Pour moi, c’était souvent le cas que j’avais en moyenne peu d’impôts et souvent même un revenu négatif lorsqu’il y avait beaucoup à réparer ou des vacances. En particulier à l’achat, il y a un résultat fiscal négatif assez élevé qui diminue ensuite la charge fiscale moyenne. Et l’avantage des biens immobiliers avec des rendements locatifs relativement faibles est justement que, par construction, peu d’impôts sont dus.

Là, je dois te contredire fermement pour la première fois : pour le rendement sur fonds propres, il faut bien sûr aussi considérer l’évolution du prix de l’immobilier. Ce serait comme si on considérait pour les actions seulement le dividende, mais pas la plus-value (donc Amazon aurait eu une performance de 0 % ?). Pour les fonds immobiliers ouverts, les variations d’évaluation résultant des hausses ou baisses des prix de l’immobilier sont aussi prises en compte dans le cours. Pour un bien occupé par soi-même, il est peu pertinent de considérer l’évolution des prix (sauf si on veut déménager et vendre ensuite), mais pour les biens loués l’évolution des prix est toujours prise en compte pour le rendement sur fonds propres, non pas seulement lors de la revente effective, mais la valeur comptable est déjà ajustée avant. (Regarde les bilans de Vonovia, Deutsche Wohnen, etc.). Bien sûr, les prix de l’immobilier peuvent baisser. Mais c’est possible pour tout investissement que quelque chose se passe mal / baisse. Ce n’est pas un problème spécifique à l’immobilier. En gros : à long terme, les prix de l’immobilier tendent à augmenter, car à cause de l’inflation la construction de logements neufs coûte de plus en plus cher, et le différentiel entre l’ancien et le neuf ne peut pas s’agrandir indéfiniment, sinon tout le monde n’achèterait plus que des biens anciens (donc les anciens augmentent aussi en prix). L’évolution du prix d’un bien concret est ensuite modulée par l’offre et la demande spécifiques. Donc comment évolue la situation de l’emploi ou la population, et combien de nouveaux logements sont construits, etc. Dans ce domaine, il faut faire ses devoirs sérieusement avant d’investir. Je regarde même en vacances les trajets aux heures de pointe jusqu’aux centres d’emploi des objets potentiels / teste les transports en commun etc. Le fait que les prix à Düsseldorf baissent un peu ou pas dans un an importe peu pour moi. Ce qui compte, c’est la perspective à moyen terme, et je trouve que Düsseldorf reste intéressant. Si on parle avec des gens qui vivent en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, la plupart préféreraient vivre à Düsseldorf, donc les prix là-bas ne vont pas s’effondrer. Le plus souvent, lorsque les prix stagnent ou chutent un peu, les rendements locatifs remontent un peu. Et après une grave crise, cela remonte souvent. Aux États-Unis, les prix des maisons sont presque revenus au niveau d’avant la crise. Bien sûr qu’il y a des coûts de rénovation. Ils sont tous pris en compte. J’ai même eu des locataires qui voulaient emménager sans que les murs soient entièrement repeints ou quoi que ce soit à refaire. Pour chaque élément de construction d’un bien, il y a des valeurs d’expérience à quelle fréquence le remplacer (par exemple, la façade tous les 20 ans). Ce point, je ne le comprends pas. Je l’ai déjà écrit plusieurs fois : en principe, je pars du fait que les prix d’achat devraient encore augmenter assez nettement sur les 2-3 prochaines années. Ensuite, les taux directeurs devraient remonter, ce qui fera baisser la demande de crédits, mais la demande locative dans les centres augmentera alors à nouveau. Je ne vois donc pas cela avec inquiétude, mais j’appuierais même ce développement, car la situation de liquidité s’améliorera alors nettement grâce à des loyers plus élevés. Mais je concède que nous sommes maintenant plutôt à la fin d’une période d’augmentation prolongée des prix d’achat. Comme déjà dit, dans les emplacements vraiment recherchés, on peut aussi liquider un bien assez rapidement à des prix corrects (ce qui ne s’applique bien sûr pas à tous ni surtout pas à ces biens en pleine nature/excentrés).

Là, je dois te contredire catégoriquement pour la première fois : Pour le rendement des capitaux propres, l'évolution des prix de l'immobilier doit bien sûr également être prise en compte. Ce serait comme si on ne considérait que les dividendes des actions, sans tenir compte de la hausse des cours (donc Amazon aurait eu une performance de 0 % ?). Pour les fonds immobiliers ouverts, les variations d'évaluation résultant des hausses ou baisses des prix de l'immobilier sont également prises en compte dans le cours. Dans le cas d'un bien immobilier occupé par son propriétaire, il est peu pertinent de prendre en compte l'évolution des prix (sauf si l'on souhaite déménager et vendre à ce moment-là), mais pour les biens à louer, l'évolution des prix est toujours prise en compte pour le rendement des capitaux propres, et pas seulement lors de la vente effective, mais les valeurs comptables sont déjà enregistrées en amont. (regarde les bilans de Vonovia, Deutsche Wohnen, etc.).

Si tu avais vraiment autant de connaissances que tu prétends, j’ai alors les questions suivantes : - pourquoi poses-tu tes questions sur ce forum si tu es si fort et peux déjà calculer ton rendement dans ta tête (lequel en fait – le vrai, celui que tu ressens dans ton porte-monnaie ou celui que tu rêves pour les 20 prochaines années ?) ? - es-tu riche seulement sur le papier ou en réalité ? Tu n’as un vrai rendement dans la vie réelle que si tu transformes la "performance papier" en argent réel. Désolé, j’ai maintenant abandonné tes posts.

Ce qui est posté ici en partie (tant sur le fond que sur le style) est simplement terrible. C’est assez drôle ce que certaines personnes essaient de me raconter ici à propos des investissements immobiliers, alors qu’elles n’y connaissent apparemment pas grand-chose.
Juste pour info : je suis actif dans le secteur immobilier depuis bien plus de 10 ans. Mon « total bilan » / volume de crédits personnels se situe largement dans la tranche à 7 chiffres. (Je possède d’autres biens immobiliers financés à crédit que je n’ai pas encore mentionnés dans l’autre fil, sinon ce fil aurait été immédiatement rempli dès le début par ces commentaires destructeurs de haters du genre AideAide etc.).
Le fait est que les simulations réalisées par moi (beaucoup plus étendues que celles postées ici) ne correspondent pas tout à fait à la réalité. Car celle-ci paraît pour moi – même si beaucoup ici ne peuvent apparemment pas l’accepter ou veulent l’ignorer – encore bien plus rose que dans l’exemple approximatif, puisque l’évolution réelle des prix immobiliers a largement dépassé 4%. Concrètement, j’ai par exemple acheté un bien immobilier il y a environ 10 ans, qui a aujourd’hui à peu près doublé sa valeur. (Et lorsque j’ai contracté les crédits, le rendement locatif brut se situait généralement aussi encore au-dessus de 4%. (Ce n’est plus le cas aujourd’hui, c’est clair).

Très clairement pour tous :
L’exemple n’est pas un calcul exact de rendement pour un bien que je souhaite acheter maintenant, mais devait grossièrement montrer à l’utilisateur Tassimat – sous forme de calcul approximatif – comment des rendements sur fonds propres d’environ 20 % peuvent se réaliser. La situation réelle est EN CE MOMENT plutôt telle que les rendements locatifs sont plus bas, tandis que les hausses de prix attendues sont plus élevées.

@ ghost :
Tous les frais de gestion sont déjà inclus dans ce calcul simplifié. Apparemment tu n’as pas bien lu mon post. Si tu achètes 100 m2, l’option des 80 % ne fonctionne évidemment plus.
Qu’est-ce que je devrais construire comme calculs Excel ??? Calculer un rendement locatif, on devrait pouvoir le faire mentalement, et ceux qui n’y arrivent pas peuvent aussi utiliser une calculatrice. Tu dois savoir ce que coûte le bien (y compris les frais annexes), quel est le loyer cible approximatif attendu. À partir de là, on peut déduire le montant souhaité des mensualités de crédit (ou le taux d’amortissement) à communiquer à la banque. Ce n’est pas nécessaire d’examiner davantage de chiffres dans un premier temps.

Cependant, ce calcul numérique n’est pas ce qui est décisif dans les investissements immobiliers, bien que la plupart perdent leur temps là-dessus et calculent ensuite des prix au m2 ou autres, et se croient des investisseurs géniaux dès qu’ils ont calculé un rendement locatif. Il est bien plus important d’étudier les « soft-skills » (comme je les appelle). C’est-à-dire la connexion aux transports publics / embouteillages, proximité d’un centre commercial, bruit de la circulation, etc., bref l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement – (coûts éventuels futurs) de rénovation en fonction des matériaux employés, etc., et surtout l’évolution démographique. C’est le travail dur et très chronophage dans les investissements immobiliers, et pas ces calculs globaux de chiffres triviaux dans un bureau tranquille, où l’on calcule un rendement locatif théorique ou je ne sais quoi, car ces calculs ne servent à rien si tu ne parviens pas à louer correctement le bien ou si des coûts de rénovation inattendus apparaissent, etc.

@ chand :
L’objectif général devrait être :
La maximisation du rendement sous la condition impérative que la liquidité soit constamment assurée. Il est sous-optimal d’avoir toujours une liquidité très élevée, mais pour cela seulement un faible rendement.
Mes financements sont à peu près neutres en termes de cash-flow. Que je doive éventuellement injecter quelques milliers d'euros de liquidités dans une année ne joue qu’un rôle secondaire. D’une part, plus on possède de biens immobiliers, plus la variance des impayés de loyers, des coûts de réparation élevés, etc., diminue au niveau du portefeuille global, donc une demande de liquidités à court terme pour un bien peut être compensée par les réserves provenant des autres biens. D’autre part, je détiens aussi des valeurs mobilières liquides dans la tranche à 6 chiffres, ce qui me permettrait de couvrir même des dépenses à court terme extrêmement élevées. Et si tout cela ne suffisait pas, je suis convaincu de pouvoir trouver un acheteur pour des biens immobiliers bien situés à un prix raisonnable en un mois (certes probablement pas au prix maximal réalisable, mais tout de même à un prix convenable).

:
Donc ce calcul n’est pas clair pour la plupart des gens (tout récemment pour toi aussi), ils ne s’en rendaient au moins pas compte avant que j’en discute avec eux. Ils sont toujours très étonnés qu’on puisse réellement atteindre des régions de rendement totalement différentes de celles des actions, etc. Mais je suis content d’avoir pu au moins aider quelqu’un.

À propos des 30-40 m2 :
Ils ne concernaient pas l’exemple précédent, mais plutôt ce que je vise. Je ne veux pas non plus acheter un bien à 500 000 € ni prendre un crédit de ce montant.
Imagine-toi un appartement de 100 m2. Le calcul reste le même, alors ce n’est pas un loyer exorbitant.
Ce que je voulais montrer avec les 30-40 m2, c’est que, à cause de la faible part de construction, le montant absolu pour la part des réparations générales de l’immeuble est relativement faible sur une base absolue. À Munich, d’ailleurs, pour un appartement de 30 m2, on paie parfois plus de 2 000 € de loyer. Que ce soit beaucoup ou peu, ou qu’on le qualifie d’exorbitant, cela m’importe peu. Pour moi, ce qui est décisif, c’est le prix du marché pour des biens comparables, et je mets ensuite généralement les appartements un peu en dessous du niveau du marché, ce qui augmente la probabilité de trouver rapidement un locataire (donc plus faible vacance locative) et crée aussi par la suite une relation plutôt détendue avec le locataire, qui ne réclamera pas tout de suite, par exemple, une réduction de loyer de plusieurs milliers d’euros pour chaque perturbation temporaire. Donc, qu’un loyer soit élevé ou exorbitant n’est jamais une question de montant absolu, mais toujours une question de base de comparaison, et un appartement de 30 m2 à Munich peut ainsi être bon marché à 2 000 €.

Donc à FFM, il y a certains appartements dans la fourchette 30-40 m2 pour 250 000 - 300 000 €. On peut espérer un loyer de 700 à 1 000 €. J’en avais vu un par exemple de 35 m2 à 260 000 €.

:

Même si tu ne vois pas explicitement l’aspect fiscal développé en détail, il est déjà pris en compte dans ce calcul approximatif sous la forme du loyer net à 80 %, dont la part fiscale est déjà comprise. Chez moi, c’était généralement le cas que j’avais en moyenne peu d’impôts et même souvent un résultat négatif quand il y avait beaucoup à réparer ou des vacances locatives. Surtout à l’achat, on a un résultat fiscal assez fortement négatif, ce qui conduit à une charge fiscale moyenne plus faible. Et la bonne chose avec les biens immobiliers aux rendements locatifs relativement bas, c’est qu’il n’y a presque pas d’impôts du fait de leur construction.

Là, je dois te contredire fermement pour la première fois :
Pour le rendement sur fonds propres, il faut bien sûr aussi prendre en compte l’évolution des prix immobiliers. Ce serait comme ne prendre en compte que le dividende pour les actions, mais pas les plus-values, (c’est-à-dire qu’Amazon aurait eu une performance de 0 % ?). Dans les fonds immobiliers ouverts, les variations de valorisation, qui résultent des hausses/baisse des prix immobiliers, sont aussi prises en compte dans le cours.
Pour un bien habité par soi-même, il est peu pertinent de prendre en compte l’évolution des prix (sauf si on veut déménager et vendre ensuite), mais pour les biens à louer, l’évolution des prix est toujours prise en compte dans le rendement sur fonds propres, et pas uniquement lors de la vente effective, mais les valeurs comptables sont comptabilisées d’avance. (Regarde les bilans de Vonovia, Deutsche Wohnen, etc.)

Bien sûr, les prix immobiliers peuvent baisser. Mais c’est possible pour tout placement que quelque chose puisse mal tourner / chuter. Ce n’est pas un problème spécifique au secteur immobilier.
En gros :
À long terme, les prix immobiliers ont tendance à augmenter, parce que, avec l’inflation, la construction de nouveaux bâtiments devient toujours plus chère, et que l’écart entre ancien et neuf ne devient pas complètement énorme, sinon tout le monde n’achèterait plus que de l’ancien et pas de neuf (donc l’ancien augmente aussi en prix). L’évolution des prix d’un bien concret est ensuite superposée par la situation spécifique d’offre et de demande. Donc comment évolue la situation de l’emploi ou la population, et combien de constructions neuves y a-t-il etc. Dans ce domaine, il faut bien faire ses devoirs avant d’investir. Moi, même en vacances, je parcourais les itinéraires aux heures de trafic aux centres d’emploi ou testais les transports de proximité, etc.
Que les prix à Düsseldorf baissent un peu dans un an ou pas, m’importe assez peu. Ce qui compte pour moi est la perspective à moyen terme, et je continue à trouver Düsseldorf intéressant. Quand on parle avec des gens qui vivent en NRW sur l’endroit où ils aimeraient vivre en NRW, c’est souvent Düsseldorf, donc les prix ne vont pas chuter catastrophiquement. Il arrive aussi souvent qu’au moment où les prix stagnent ou faiblissent un peu, les rendements locatifs remontent. Et même après une grosse crise, ça remonte généralement. Aux États-Unis, les prix des maisons sont presque revenus au niveau d’avant crise.
Oui, bien sûr qu’il y a des coûts de rénovation. Ils sont tous pris en compte. J’ai même eu des locataires qui voulaient emménager tels quels, sans que les murs soient repeints ou qu’autre chose soit refait. Il y a pour chaque élément de construction d’un bien des valeurs d’usage estimées, à partir desquelles on sait quand il faut remplacer (par ex. façade tous les 20 ans).
Ce point, je ne comprends pas.

Je l’ai déjà écrit plusieurs fois : Je pars du principe que les prix d’achat devraient continuer d’augmenter assez nettement dans les deux-trois prochaines années. Puis les taux d’intérêt directeurs devraient remonter un peu, ce qui fera reculer la demande de crédit, mais en contrepartie la demande locative dans les centres devrait augmenter. Donc je ne vois pas ce développement avec inquiétude, au contraire, car la situation de liquidité va nettement s’améliorer grâce à des loyers plus élevés.
Mais je conviens que nous sommes plutôt à la fin d’une hausse de prix à long terme.
Comme déjà écrit, dans les emplacements vraiment recherchés, on peut revendre un bien rapidement à un prix raisonnable. (Bien sûr pas pour tous, et encore moins pour ces biens sur « terrains verts »).

Alors je ne comprends pas ton fil de compassion. Je n’ai qu’un revenu de 1 500 € et je n’obtiens aucun financement. Si tu étais un magnat de l’immobilier comme tu le dis, il faudrait : 1 que le directeur de la caisse d’épargne te fasse un prêt sans condition 2 que tu n’aies même pas besoin de financement parce que tu payes tout avec le free cashflow. Désolé, pour moi tu es un troll sur Internet.

:
Ta première question est très facile à répondre, ta deuxième question est en revanche très complexe.
Pourquoi je poste ici, j’ai répondu dans l’autre fil. Un des thèmes (les directives internes KDF de la banque) n’a (presque) rien à voir avec l’autre (quel taux d’amortissement, quelle durée, quel bien, comment calculer un rendement sur fonds propres, etc.).

D’abord encore :
Je ne calcule pas le rendement sur fonds propres en tête (je n’en suis bien sûr pas capable) ; je ne le calcule même plus du tout. Le calcul mentionné au début, je l’avais testé sous de nombreuses variantes avant mes premiers investissements (parfois plus d’apport en fonds propres, parfois moins, parfois un loyer plus élevé, parfois plus bas, parfois plus de plus-value, parfois moins, parfois plus d’amortissement, parfois moins, etc. et des combinaisons de tout cela). Même avec des hypothèses relativement défavorables, le rendement sur fonds propres (avec une forte part de capitaux empruntés) restait clairement supérieur au rendement attendu des classes d’actifs classiques comme les actions, obligations, biens immobiliers financés en fonds propres, or, etc. Avec ce savoir de base, il s’agit seulement de décider dans quel bien immobilier investir concrètement.
En tête, je calcule – si tant est – des rendements locatifs simples ; en fait, le seul vrai calcul que je fais maintenant est : calculer 80 % du loyer annuel théorique attendu (cela, je le fais en tête). Cela doit correspondre environ au montant des mensualités du crédit bancaire. Je ne calcule pas davantage, pourquoi faire ? Que pour un investissement le rendement théorique sur fonds propres soit de 18,7% ou 21,3%, cela m’importe peu au début. Je ne peux pas influencer activement la plus-value (je dois me concentrer sur ce que je peux influencer). Je dois juste estimer suffisamment bien à l’avance la plus-value pour différents biens, et pour cela les "soft skills" décrites sont nécessaires, par exemple augmentation de la population vs biens immobiliers neufs, etc. (j’avoue m’être parfois trompé, en sous-estimant la plus-value). C’est là que se fait la performance, pas en comparant les rendements locatifs (théoriques). Pour être précis : il s’agit bien d’une comparaison du rendement sur fonds propres, mais pour cela on a besoin en paramètre d’entrée de la plus-value, et ce que je dis : un modèle ne peut être aussi bon que ses paramètres d’entrée le permettent ; c’est pourquoi je préfère me concentrer principalement sur ces paramètres d’entrée eux-mêmes plutôt que sur un modèle (juste en soi) qui, en raison d’erreurs d’estimation des paramètres d’entrée et des erreurs qui en découlent, produit un résultat insatisfaisant.
Pour moi, un appartement central, rénové au dernier étage avec exposition sud, proche des transports en commun, dans une zone à trafic calme, avec un rendement locatif de 3,6% me convient mieux qu’un appartement à rénover, avec un rendement locatif de 5,2%, en rez-de-chaussée sur une rue principale, loin de la station de métro ou RER la plus proche. Je connais des investisseurs qui achètent alors des biens avec des rendements locatifs de 7 %, puis s’étonnent qu’ils ne trouvent pas de locataires, qu’une rénovation contre moisissure s’impose, etc. Avec le temps, on prend aussi le feeling du bien intéressant ou non, sans avoir réalisé aucun calcul.

Passons maintenant à la question plus intéressante : dans quelle mesure je suis riche en vrai ou seulement sur le papier. Je ne peux pas vraiment répondre précisément car je ne sais pas ce que "en vrai" signifie exactement pour toi. Trump avec ses milliards d’emprunts, est-il riche en vrai pour toi ou seulement sur papier ?
Je ne suis pas un multimillionnaire disposant de 10 millions d’euros de fonds propres économiques. Il est vrai que je n’ai pas une vie financière complètement sans souci, mais je ne veux pas non plus me plaindre de ma situation financière globale. On peut dire que je suis en phase de constitution de capital.
Supposons que je gagne 1 million d’euros à la loterie. Alors, selon ta définition, je serais probablement riche en vrai. Mais je ne laisserais pas ce million dans une valise tout le temps, je l’investirais d’une manière ou d’une autre pour en tirer un rendement, donc je ne serais plus riche en vrai. Si on regarde les portefeuilles des très riches, on y trouve une répartition d’environ 40% actions, 30% immobilier, 10% obligations, 10% or, 5% "petits légumes" (comme l’art, les bijoux, le vin, les cryptomonnaies, etc.) et 5% liquidités. Sont-ils donc riches en vrai ? En cas de crise économique, plus de la moitié du portefeuille peut subir une perte totale. Moi, je place principalement mon capital propre dans l’immobilier (beaucoup plus que la moyenne), ce qui s’explique non seulement par le rendement sur fonds propres mais aussi par une autre raison sur laquelle je reviens juste après. Bien sûr, il y a eu ou peut y avoir en cas de crise des taxes exceptionnelles sur l’immobilier, mais elles peuvent aussi exister pour presque toutes les autres classes d’actifs. Par exemple, l’immobilier a, comparé aux actions, une meilleure stabilité de la valeur. Les gens doivent toujours quelque part habiter (tout le monde ne tient pas sous un pont), alors qu’on n’a pas forcément besoin d’une entreprise comme Facebook pour survivre.

Mais il y a un autre point, selon moi décisif : il faut distinguer deux classes d’actifs : d’une part les biens financés en fonds propres, et d’autre part les biens financés par de la dette. Beaucoup de gens pensent qu’il s’agit d’un placement similaire. C’est complètement faux. La raison est une mauvaise vision. La plupart pensent en valeur absolue, par exemple "je gagne tel montant, j’ai une augmentation de X € et je gagne 4 % d’intérêts à la banque." Ce qu’ils ne tiennent généralement pas assez compte, c’est l’inflation. La réalité est : l’augmentation moyenne nette des salaires est inférieure au taux d’inflation, donc les gens s’appauvrissent progressivement en travaillant seulement, ce qui justifie la nécessité d’investir. Prenons une personne qui a acheté une maison uniquement avec son propre argent et la loue. Disons qu’il obtient un rendement locatif de 6 % dans son village, la valeur ne monte pas (reste stable), il y a parfois des vacances locatives, donc le rendement réel est d’environ 4 %. Des rénovations à hauteur d’environ 1 % de rendement locatif s’ajoutent, ainsi que des charges non refacturables, des impôts et bien d’autres choses, si bien qu’il ne lui reste que 2 % de rendement net. Avec une inflation de 2 %, il maintient donc tout juste la valeur. C’est un peu la situation de la plupart des investisseurs immobiliers (beaucoup subissent même des pertes réelles). Qu’il y ait un rendement conséquent même après inflation avec les biens financés par dette n’a pas besoin d’être expliqué encore. Ce qui est décisif ici : on ne doit pas se protéger seulement contre une petite crise ou une récession, mais contre des crises économiques graves comme à la fin des années 20 ou la dernière crise du pétrole. Dans ces périodes, la baisse de la production économique allait avec une forte inflation. Pendant ces phases d’hyperinflation, les cours des actions augmentent, mais elles ne protègent pas réellement contre l’inflation sur le plan économique réel, car l’inflation (hyper-)exponentielle augmente davantage que les cours boursiers (ce qui équivaut pratiquement à une perte totale économique réelle). Même les biens financés uniquement par fonds propres peuvent perdre un peu de leur valeur relative, mais c’est là que la différence décisive entre biens financés par fonds propres et financés par dette se fait sentir : pour les biens financés par dette, le crédit contracté (à taux fixe) perd pratiquement toute sa valeur en termes réels pendant l’hyperinflation, et peut donc être remboursé très rapidement, et après, on a des biens libres de dettes, alors que les réserves de liquidités en cash recommandées dans un coffre-fort seraient alors quasiment sans valeur. Bien sûr, une hyperinflation est un exemple extrême, mais elle illustre le principe.

Je m’oppose à l’affirmation généralement faite que du point de vue des fonds de garantie des dépôts bancaires, les comptes à vue "sans risque" auprès de banques seraient vraiment sûrs. Ils le sont peut-être en garantie d’accès à l’argent si la banque fait faillite, mais en réalité ces placements sont très spéculatifs car les investisseurs spéculent implicitement sur une déflation (ou au moins une stabilité monétaire), où l’argent gagne en valeur réelle, comme récemment au Japon. Dans ce cas, ils profiteraient économiquement de ce type de placement (bien que les taux d’intérêt soient alors très bas). Le fait est que ces cent dernières années, il y a eu presque toujours de l’inflation et seulement très peu de phases de déflation réelle. Les investissements immobiliers financés par crédit à taux fixe sont une spéculation sur l’inflation. Certes, en cas de forte déflation, ces investissements immobiliers à taux fixe perdent en valeur réelle. Ils ne sont pas sans risque, c’est vrai ; mais l’histoire montre clairement que l’inflation est bien plus probable que la déflation, et ce risque de déflation je le prends. Je considère un scénario de déflation comme très improbable, car les banques centrales ont pour objectif une inflation d’environ 2 %. De plus, la plupart des États sont tellement endettés qu’il semble impossible de maîtriser le service de la dette autrement qu’avec une inflation voulue politiquement, c’est-à-dire une inflation qui efface la dette.

Conclusion :
Tout est question d’appréciation du risque, comme dit, je considère le cash (comptes à vue, obligations AAA) comme une classe d’actifs très risquée, mais les biens immobiliers financés par dette ont un certain caractère de couverture contre l’inflation (plus précisément : un levier à l’inflation), et à part l’or (qui suit à peu près 1:1 l’inflation sur le long terme), je ne connais pas d’actifs qui protègent aussi bien, ce sont précisément les biens financés par dette qui profitent de l’inflation.
En tant qu’investisseur défensif, on devrait aussi avoir une certaine part de biens financés par dette. Bien sûr, pour des raisons de diversification, il faut aussi miser sur d’autres classes d’actifs. C’est toujours une question d’estimation personnelle de l’évolution économique et de son orientation. Il n’existe aucune classe d’actifs totalement sans risque (y compris l’argent sous le matelas) ; tout dépend par exemple de l’évaluation inflation/déflation, il n’existe aucun investissement stable dans tous les scénarios (même l’or perd en période de déflation).
Ainsi, je ne comprends pas comment on pourrait être "riche en vrai" en principe ?
En plus des valeurs mobilières liquides en actions et obligations, je détiens aussi un peu d’or, et comme je m’intéresse à l’art, quelques objets de valeur dans ce domaine aussi. Globalement, les biens financés par dette dominent, je prévois à moyen terme de réduire la part de dette par une vente et ne plus financer à fond, mais je n’ai pas suffisamment de fonds propres pour me permettre de renoncer complètement aux financements.
J’espère avoir répondu à ta question ainsi.

@ HilfeHilfe :
en plus de tes énormes problèmes d’expression encore une fois :
J’ai des financements à peu près CASH-FLOW-NEUTRES ! Je n’ai donc pas de revenus locatifs supplémentaires qui dépasseraient les mensualités des crédits après charges d’exploitation et qui suffiraient jusqu’à l’annuité hypothétique de 6 %.