Financement / Capitaux Propres / Logement Annexe - Réflexions Fondamentales

Les revenus locatifs (qu'il faut d'ailleurs aussi déclarer) ne peuvent être générés que lorsque l'on possède un bien à louer. Mais ce n'est pas ton cas et tu ne l'obtiendras pas non plus avec ces conditions.

Et comment arrivez-vous à 500 € de frais de consommation ici ? Ce truc sera plutôt une maison à énergie positive.

Ce ne sera même pas une maison Kfw55 avec raccordement gaz.

Ordures, eau, eaux usées, impôts... c'est tout.

Tu es sous-assuré, la maison aussi et la taxe foncière ils l'aiment bien aussi ;)

Et comment arrivez-vous à 500 € de frais de consommation ici ? Ce truc est plutôt une maison à énergie positive. Déchets, eau, assainissement, impôts... c'est tout.

Cela ne ressemble pas à une maison de 180 m² qui coûte 500k.
180 * (conservateur) 2200 €/m² = 400k + 50k (frais annexes de construction et travaux de terrassement) + 50k (aménagement extérieur, cuisine, petites choses) + surcharge supplémentaire pour un standard énergétique particulier + surcharge supplémentaire pour une construction "architecturalement exigeante".

Cela ne ressemble pas à une maison de 180 m² qui coûte 500k.
180 * (conservateur) 2200€/m² = 400k + 50k (coûts annexes de construction et travaux de terrassement) + 50k (aménagement extérieur, cuisine, petits détails) + supplément pour une norme énergétique particulière + supplément pour une construction "architecturalement exigeante".

Et là, 200000€ ne sont absolument pas beaucoup.
Peut-être si tu construis un petit bungalow de 90 m² pour toi.

Les revenus locatifs (qu'il faut d'ailleurs aussi déclarer) ne peuvent être générés que lorsque l'on possède un bien à louer. Mais tu n'en as pas et tu n'en auras pas non plus avec ces conditions.

Ce ne sera même pas une maison Kfw55 avec raccordement au gaz.

Tu es sous-assuré, la maison aussi, et ils aiment bien prendre la taxe foncière ;)

Toute la technique du bâtiment sera réalisée en auto-construction. Je me procure toute la technique du bâtiment (TGA) pour les fonds propres directement en gros, ou la pompe à chaleur directement chez le fournisseur. Les gars qui font le forage sont d'anciens collègues de travail.
Crois-moi, ce sera une maison à énergie positive. ;)

Je ne suis tout simplement pas un fan des assurances... ;) et même avec la taxe foncière, je ne dépasserai sûrement pas 500 € de charges mensuelles.
C’est précisément L’ERREUR DE CAPITAL que font la plupart des constructeurs de maison. Économiser sur la TGA et payer ensuite bêtement des fortunes en frais de consommation.

Si je prends la perspective de la banque, cela se présente comme suit :
- Un bien immobilier est en tant que forme d’investissement quasiment à l’abri d’une perte totale. L’argent de la banque est donc "sécurisé".
- Grâce à un haut niveau de fonds propres, une dépréciation de la maison sur la durée (1% par an) n’est pas problématique pour la banque elle-même. Le risque combiné est donc très faible.
- Un faible amortissement signifie des revenus d’intérêts élevés pendant une longue période. Et un amortissement à 1% n’est pas complètement en dehors de la norme.

Peut-être pouvez-vous m’expliquer plus en détail les problèmes. Je vous prie d’ignorer principalement les revenus, ils seraient fondamentalement ajustables. Mon objectif est un faible effort financier.

Le "sécurisé" en soi, c’est seulement le terrain – et la banque déduit déjà l’air chaud dans son calcul interne. Les fonds propres ne sont malheureusement pas élevés, tu n’as pas pris en compte l’évolution du marché immobilier. Pour les fonds propres, tu n’obtiendras probablement même pas le terrain, si je comprends bien les contributions ici. Pour tes revenus, sans les charges, tu ne pourras probablement pas obtenir plus de 200 000 € - 300 000 € de crédit. Le sujet est donc réglé.

Ton focus – architecture & efficacité énergétique maximale + appartement annexe, pour 180 € cela signifiera que tu peux sûrement compter sur plus de 2 500 €/m² pour ta construction – que tu obtiennes ou non une technique maison à prix réduit. Ce serait déjà plus de 450 000 €. Sans les frais annexes de construction, l’architecture spéciale, etc. Pour ce genre de projets, il faut généralement deux revenus (sécurisés), dépassant 5 000 €, et au moins tes fonds propres.

Pourquoi la banque te louerait-elle une très belle maison d’architecte pour un prix bas, que tu ne peux ni veux te permettre ?

« Le seul "sûr" est le terrain – et la banque déduit déjà l’air chaud dans son calcul interne. Le capital propre n’est malheureusement pas élevé, tu n’as pas pris en compte l’évolution du marché immobilier. Pour le capital propre, tu n’obtiendras probablement même pas le terrain, si je lis bien les messages ici. Pour ton revenu, sans la pension alimentaire, tu ne devrais pas obtenir plus de 200 000 € - 300 000 € de crédit. Le sujet est donc réglé.

Ton focus – architecture & plus haute efficacité énergétique + logement annexe, avec 180€, ça signifie que tu peux sûrement compter sur plus de 2500 €/m² pour ta construction – que tu aies ou non la technique de la maison à moindre coût. Cela représenterait déjà plus de 450 000 €. Sans les coûts annexes de la construction, l’architecture spéciale, etc. Pour de tels projets, il faut généralement deux revenus (sûrs) supérieurs à 5000 € et au moins ton capital propre.

Pourquoi la banque te louerait-elle une magnifique maison d’architecte à bas prix que tu ne peux ni veux te permettre ?

Parce que la banque reçoit des intérêts pour cela. C’est ce que font les banques. Des prêts contre des intérêts.

J’ai donc besoin d’un revenu > 5000 € pour financer 500k. Ah d’accord…
Les annuités s’élevaient, avec un amortissement de 2 %, à environ 1200 €/mois. Pourquoi les revenus locatifs du logement annexe ne devraient pas être pris en compte m’échappe totalement aussi.
Grâce au KfW40+, les coûts réels du prêt étaient probablement inférieurs à 500k. Un capital propre de 50k serait encore bien en réserve.

Bon, je vais clarifier ça avec des professionnels, il me semble que c’est plutôt la faction du contrat d’épargne logement qui sévit ici.