Recommandation d'achat de 2 appartements en copropriété dans une maison de 3 familles

Alors tu te mens à toi-même, car la valeur du terrain en fait partie - dans ton calcul, elle est prise en compte avec un rendement de 0 %.

Donc, la construction était une absurdité économique.

Oui, je pense que vendre le terrain et acheter des ETF à la place aurait été meilleur en termes de rendement. L'immobilier a simplement des avantages fiscaux.
Mais c'est vrai qu'en y regardant rationnellement, le projet est difficile à justifier.

La maison complète coûte 920k et cela nous semble un peu trop grand pour nous..

Les grands chiffres provoquent souvent cet effet.
Pour un immeuble locatif, si je peux m’exprimer ainsi, le montant total d’achat doit toujours être mis en relation avec les revenus locatifs, ce qui facilite énormément le remboursement. Le tiers réduit le risque de défaut et la propriété exclusive protège d’un copropriétaire gênant. Tant que vous gardez un peu d’argent liquide pour faire face aux réparations et à la gestion du malheur d’un locataire en retard de paiement sans avoir à trembler financièrement, il est tout à fait possible que l’achat de 3 appartements soit même recommandé par votre partenaire bancaire.
Ce sont des considérations très générales qui ne peuvent bien sûr pas inclure votre situation concrète.

Les grands chiffres produisent souvent cet effet.
Pour un immeuble locatif, si je peux me permettre cette expression, la somme d'achat absolue doit toujours être vue en relation avec les revenus locatifs, ce qui facilite énormément le remboursement. Le tiers réduit le risque d'impayé et le fait d'être seul propriétaire protège contre un copropriétaire gênant. Tant que vous gardez un peu d'argent liquide pour faire face aux réparations et à la gestion de la malchance d'un locataire retardataire sans trembler financièrement, il est tout à fait possible que l'achat de 3 appartements soit même recommandé par votre partenaire bancaire.
Ce sont des considérations très générales qui, bien sûr, ne peuvent pas inclure votre situation concrète.

Il existe ici un loyer de référence qualifié, que j'ai testé hier (avec une déviation autorisée de 10%). Pour les 3 appartements, on pourrait réaliser un loyer mensuel net hors charges d'environ 3400 €.

L'objet doit coûter 890 000 €, 3,57 % d'honoraires d'agence, 5 % de taxe de mutation, 2 % de frais de notaire et de registre foncier, soit au total environ 984 000 €.

Avec 100 000 € de fonds propres, je devrais encore emprunter 884 000 €, à un taux d'intérêt supposé de 3,8 % et un amortissement de 1 %. La mensualité serait alors déjà de 3536 €.

Avec 100 000 € de capitaux propres, je devrais encore emprunter 884 000 €, à un taux d’intérêt supposé de 3,8 % et un remboursement de 1 %. La mensualité serait alors déjà de 3 536 €.

Merci pour l’info transparente. Avec un rendement brut d’un peu plus de 4,5 %, tu es selon mon estimation (attention, je ne suis PAS un expert financier !) pas dans la catégorie d’un « no-brainer », mais tu es tout de même assez solide avec un taux d’intérêt de 3,8 %. Il vaut donc la peine que tu consultes un spécialiste pour déterminer un rendement net. Tu as déjà calculé les frais annexes d’achat. Il reste maintenant (liste non exhaustive) l’entretien, la gestion, l’assurance, la vacance locative et les aspects fiscaux (amortissement, frais publicitaires, déductibilité par exemple des intérêts ou des pertes temporaires dues à la location…).
Également intéressant est l’évolution de la valeur (emplacement…). Ce que tu amortis augmente ton capital propre.

Il existe ici un indice des loyers qualifié, que j’ai testé hier (+ déviation autorisée de 10 %) Pour les 3 appartements, un loyer mensuel net hors charges d’environ 3400 € pourrait être atteint.

L’objet devrait coûter 890k, 3,57 % de commission d’agence, 5 % de taxe de mutation immobilière, 2 % de frais de notaire et de registre foncier, soit au total environ 984 000.

Avec 100k de fonds propres, je devrais encore emprunter 884 000 €, à (supposés) 3,8 % d’intérêts, 1 % d’amortissement. La mensualité serait alors déjà de 3536 €..

L’évaluation devient aussi intéressante. En tant que maison triple à louer, c’est normalement la valeur de rendement qui devrait être prise. Avec un facteur d’environ 16, on obtient alors une valeur d’hypothèque de 650k (qui sera ensuite comparée aux valeurs de référence pour l’évaluation des appartements individuels). Il faut donc un quasi financement à 140 %. Sportif.

Avec un taux de rendement brut un peu supérieur à 4,5 %

Ce n’est que 4,14 % brut par rapport au coût total d’investissement de 984k. C’est - pour de bons emplacements - tout à fait correct. Il faut cependant se demander si l’on ne tirera aucun revenu de la propriété pendant les 30-40 prochaines années (1 % d’amortissement). On peut le faire quand on est jeune. À mon âge (je suis des années 70), c’est une évidence de dire "non" à un tel investissement.

C'est seulement 4,14 % brut par rapport aux coûts totaux d'investissement de 984k. C'est - pour de bons emplacements - tout à fait acceptable.

Je n'ai pas inclus les frais annexes d'achat, car selon ma compréhension, ils ne font pas partie du rendement brut. Ils sont mentionnés dans ma partie de contribution concernant la détermination du rendement net.