Prendre plus de crédit ou vendre ?

: Merci pour cette pensée. Je vais parler avec une connaissance du service des impôts. Elle vérifie des entreprises et des mil. de revenus et devrait le savoir.

Bonjour,

en principe, vous avez les deux possibilités. Si vous voulez prendre une décision purement calculatoire, vous devez comparer les véritables revenus nets de l’appartement incl. l’avantage d’intérêt par une charge de la copropriété contre les coûts d’un financement. En plus, la plus-value attendue de l’appartement après x années.

Je crois cependant que vous feriez mieux de vendre. Avec un crédit de 270 000€, vous auriez une charge d’environ 1 350€ (2,7*500€). Moins 400€ de revenus locatifs nets, cela laisse 950€ de charge nette.

C’est possible, mais je trouve que c’est serré pour 4 personnes.

De plus, le rendement net de l’appartement est seulement de 2,4% (12*400 / 200 000€). C’est tout à fait normal – mais ce ne sont pas 5% ou 7%, mais moins de 3%.

Ma voie serait donc un crédit à court terme avec une durée de 5 ans et environ 150-175 000€ et un deuxième crédit avec une durée de 10-15 ans sur le reste de la somme. À la revente de l’appartement après la construction et le déménagement, éventuellement avec une sous-location temporaire, je rembourserais intégralement le premier crédit et je disposerais alors d’environ 25-50 000€ de capital libre avec une charge résiduelle d’environ 100 000€.

Avec cela, je pourrais dormir assez tranquille.

Cordialement
Dirk Grafe

wow, le contenu ici est vraiment génial !

J'ai fait des recherches. La division du prêt mentionnée par Musketier n'est malheureusement pas possible, car le prêt initial pour l'appartement a été entièrement remboursé et on ne peut pas simplement déduire à nouveau les intérêts comme charges déductibles (mais je laisse volontiers la fonctionnaire des impôts ou un conseiller fiscal me corriger )

Encore un mot sur le rendement net : l'appartement devrait rapporter environ 800 € hors charges, dont, comme mentionné, 200 € partent en charges de copropriété. Impôts probablement max. 100 en raison de l'amortissement élevé (2 % d'environ 200 000)

Avec les chiffres, tu peux jouer, finalement il s'agit d'un compromis entre deux bonnes solutions praticables.

Mais inverse la réflexion sur le rendement net :

Supposons que tu obtiens un crédit immobilier à 2% et que tu veux réaliser un rendement net de 4% sur la [ETW] (en raison du risque plus élevé et des efforts supplémentaires). Avec les chiffres comme ci-dessus :

12 * 500€ de rendement net => 6K€/an

Valeur du seuil de rentabilité de la [ETW] => 6K€ * 1/0,04 => 150K€.

Cela signifie que le rendement net diminue si la valeur de l'appartement dépasse 150K€ (si le loyer ne peut pas être augmenté en conséquence). La question est de savoir ce que les acheteurs sont réellement prêts à payer pour la [ETW] dans un délai de par exemple 3 mois. Selon le calcul, tu devrais sérieusement réfléchir à partir de 175K€ ou augmenter le loyer. Si l’on te propose effectivement 200K€, le rendement net sur le capital investi tombe à 3%, donc à peine plus que ce que la banque te demande - l’échange de taux d’intérêt ne vaut alors plus la peine, et c’est finalement ce qui est en jeu.

En plus ...

Si tu peux obtenir un prix de vente de 175K€, il te manque encore 95K€, ce qui représente à 2% de frais d'emprunt environ 159€ de charge mensuelle SANS amortissement. Il existe des calculateurs d’annuités sur Internet, tu peux rapidement calculer ce qui reste avec une charge supportable.

Avec 200K€, il ne reste plus que 70K€, et vous en serez encore plus vite débarrassés ... et complètement sans dettes.

Je ne garderais donc l’appartement que si c’est un emplacement correspondant dans une grande ville ou une zone d’immigration où l’on peut compter sur une plus-value supplémentaire supérieure à la moyenne. Sinon, le temps investi et le risque ne valent pas le coup - et ce risque existe pour les biens individuels.

Cordialement
Dirk Grafe

Tout est clair. Nous allons y réfléchir.

Merci beaucoup pour ta contribution de qualité !

J'ai fait des recherches. La division du prêt mentionnée par Musketier n'est malheureusement pas possible, car le prêt ancien pour l'appartement a été entièrement remboursé et on ne peut pas si facilement déduire à nouveau les intérêts comme frais professionnels (mais je suis prêt à être corrigé par une fonctionnaire des impôts ou un conseiller fiscal )

Je ne suis plus très à jour sur le sujet de l'impôt sur le revenu. Mon temps au cabinet fiscal remonte à un moment. Tu pourrais donc tout à fait avoir raison.
Peut-être que cela pourrait fonctionner si l'appartement est vendu d'un conjoint à l'autre et qu'un prêt est alors contracté à cet effet (à condition qu'il n'appartienne qu'à un seul conjoint). Cela entraîne toutefois d'abord des coûts. Il faudrait vérifier si mon idée fonctionnerait du tout et si les coûts supplémentaires pourraient ensuite être récupérés par la déduction des intérêts d'emprunt comme frais professionnels.

en raison d'une forte dépréciation (2 % d'environ 200 000)

À propos de la dépréciation, veuillez noter :
À ma connaissance, la base de calcul de la dépréciation se fait sur les coûts historiques d'acquisition/de production et non sur la valeur marchande actuelle.
La durée d'amortissement était selon mes connaissances la durée d'utilisation restante (50 ans moins la période d'utilisation personnelle).