Terrain en vue, la construction d'une maison est-elle financièrement possible ?

Le crédit KFW n’est normalement presque pas remboursé, c’est pourquoi je structurerais tout de manière à pouvoir solder le solde restant à la fin de la durée. Par exemple, il y a 7 ans, nous avons contracté un prêt classique de 180 000 € à 1,9 % sur une durée de 20 ans et un crédit KFW de 50 000 € à 0,6 % sur une durée de 10 ans. La mensualité pour le crédit KFW était seulement de 156 €, de sorte qu’après 7 ans, il restait encore environ 40 000 € de dette. Nous disposions à présent de ces 40 000 €, ce qui nous a permis de solder directement le crédit KFW cette année. (Voilà pour le sujet du remboursement anticipé interdit chez KFW). Ainsi, nous avons économisé le refinancement du solde restant d’environ 36 000 € sur 3 ans et pouvons maintenant nous occuper tranquillement des 13 années restantes de l’autre prêt.

Le crédit KFW n’est normalement presque pas remboursé,

C’est faux en général. Avec une durée de 35 ans, bien sûr, la charge de remboursement la plus faible s’applique (2,x %), mais l’intérêt le plus élevé. Avec une durée par exemple de 10 ans et deux années sans remboursement, en revanche, tu dois rembourser environ 12 % par an. Tu n’as alors qu’un tiers du taux d’intérêt de la durée longue.

Par exemple, il y a 7 ans, nous avons souscrit un prêt normal de 180 000 € à 1,9 % sur une durée de 20 ans et un crédit KFW de 50 000 € à 0,6 % sur une durée de 10 ans. La mensualité du crédit KFW n’était que de 156 €, si bien qu’après 7 ans il restait encore une dette résiduelle d’environ 40 000 €.

Tu confonds alors la fixation du taux d’intérêt et la durée. Deux choses complètement différentes comme le feu et l’eau.

Les 40 000 € étaient maintenant à notre disposition, si bien que nous avons remboursé directement le crédit KFW cette année. (Voilà qui en dit long sur le thème sans remboursement anticipé chez KFW).

À propos des remboursements anticipés. Dans ton cas tu ne fais pas un remboursement anticipé, mais un remboursement total du prêt. Ceci était et reste toujours possible pour nous (contre indemnité de remboursement anticipé). Mais les remboursements anticipés partiels, par exemple 5 000 € l’an dernier et 2 500 € cette année, sont exclues par la KfW.
Citation KfW dans les conditions :
« Vous pouvez rembourser la totalité du montant du crédit restant avant terme. Pour cela, vous payez une indemnité de remboursement anticipé. Les remboursements partiels ne sont pas possibles. »

Ah, d'accord. Merci pour les corrections. :)
L'indemnité de remboursement anticipé n'était d'ailleurs pas due chez nous.

Ah, ok. Merci pour les corrections. :) La pénalité de remboursement anticipé n'était d'ailleurs pas due chez nous.

Cela aussi est actuellement normal. Comme vous remboursez un crédit avec un taux d’intérêt actuellement bas, il n’y a pas de coûts pour la banque - au contraire, elle en tire même un profit, car l’argent remboursé précédemment peut être mieux investi jusqu’à la fin de la durée initiale. Vous n’avez donc à indemniser personne - il pourrait au maximum y avoir de faibles frais administratifs.

Le problème, c'est que ton chiffre a si peu de valeur indicative. Je ne peux estimer le prix au mètre carré que de manière très approximative, il y a tout simplement trop de variabilité dans les autres postes : terrain, aménagements extérieurs, garage/carport, cuisine. Il faut bien sûr toujours faire le calcul total, ne serait-ce que pour éviter qu’un prestataire ne déplace des coûts vers d’autres postes (« prix à partir de la dalle brute »). Mais jeter sur la table un minimum absolu de 700k pour un terrain plutôt bon marché, je trouve cela incorrect. Ce sera sûrement moins cher, même pour une ossature bois.

Je peux volontiers détailler encore une fois et comme je l’ai dit, c’est un calcul sans aucune prestation personnelle.

Terrain incluant frais annexes d’achat, étude de sol, bornage	92 600 EUR
Dalle incluant ceinture d’armature, enduit socle, coffrage à cordeau, clapet anti-refoulement et arrivée multi-service	44 000 EUR	Nous avons demandé une offre à une entreprise locale.
Maison clé en main incluant installation photovoltaïque avec batterie de stockage, porche d’entrée/marche, socle en béton pour pompe à chaleur, carport, petit abri, équipement standard	545 500 EUR	Il y a bien sûr un potentiel d’économies ici. Suppression de l’installation photovoltaïque -25K, l’offre d’un autre prestataire était -30K.
Aménagement incluant cuisine et nouveaux luminaires	30 000 EUR	Nous emmenons tous les autres meubles.
Frais annexes de construction incluant taxes, raccordement électricité/eau de chantier, assurances, terrassements, raccordements, bornage final, travaux de pavage	26 500 EUR
Aménagements extérieurs incluant terrasse et protection solaire	15 000 EUR	Il n’y aura plus d’argent pour plus, c’est-à-dire que tout le reste devra être réalisé plus tard en auto-construction.
Total	753 600 EUR

Je ne vois un potentiel d’économie que sur la maison elle-même, comme je l’ai déjà mentionné. Suppression de l’installation photovoltaïque, autre prestataire. Une autre méthode de construction fera certainement encore baisser le prix, mais ce sera alors une maison différente. J’ai demandé plusieurs offres et j’ai dû reconnaître que personne ne proposera ce mode de construction pour 100K de moins. Et faites-moi plaisir, ne dites pas aux gens que par exemple Hanse Haus construit une villa QNG+ pour 327 359 EUR. C’est complètement irréaliste et jamais ce que l’on paie au final. C’est aussi exactement la ruse que tous les maîtres d’œuvre (GU) utilisent dans les parcs d’expositions et essaient de cacher les coûts réels. Dans la brochure, ça a l’air bien au début et à la fin, les 327k deviennent soudainement 450k parce qu’il manquait ci ou ça et ici ou là on veut changer quelque chose...

Je ne peux parler que de mes expériences et les partager, ensuite chacun doit en tirer ses propres conclusions. Et mon expérience, c’est qu’il faut vraiment faire beaucoup d’efforts pour rassembler correctement les coûts réels et ne pas commettre l’erreur de faire confiance à un prix catalogue. Et si quelqu’un dit qu’une dalle coûte seulement 25k, je serais dubitatif. Et si quelqu’un dit qu’une maison QNG+ coûte seulement 327k, je serais dubitatif. Et si quelqu’un n’essaie pas d’inclure tous les autres coûts, alors je ferais moi-même l’effort, car avec ces prix et ces coûts de crédit, 30-50k en plus peuvent très vite être fatals si l’on doit financer un complément.

Un petit conseil en passant : j’ai acheté sur le site de Fertighausexperte un recueil de tous les coûts possibles avec lequel j’ai fait mon calcul. Cela m’a aussi aidé à avoir globalement une vue d’ensemble, sur quoi il faut faire attention. Ensuite on peut poser des questions ciblées sur les offres et clarifier ce qui est inclus dans l’offre et ce qu’il faut encore prendre en compte dans son calcul.

On ne découvrira jamais à l'avance tous les coûts réels. Surtout pas avec le maître d'œuvre général, car cela dépend beaucoup de la ville/commune/terrain. En revanche, tout ce qui concerne le corps du bâtiment peut être estimé. Le maître d'œuvre général peut dire combien coûtent telle ou telle prestation supplémentaire. Construire avec A ou B est une orientation, mais cela influence moins les coûts annexes de construction, car cela ne change rien. Je me demande aussi s'il faut vraiment une cuisine à 30K ? Cuisine d'exposition ? Pourquoi une cuisine à 10K ne conviendrait-elle pas ?! Je ne comprendrai probablement jamais cela... Supprimer le carport, le petit abri et le photovoltaïque. Les faire faire séparément. Je serais vraiment curieux de savoir combien coûterait ta maison chez Town & Country ou en s'inspirant de la tienne là-bas, ou chez Heinz von Heiden, pour citer deux constructeurs économiques...