Achat de maison - Situation compliquée

Bonjour,

je me trouve actuellement dans une situation un peu compliquée et je demande donc conseil ici.
La situation est la suivante :

ma femme et moi habitons actuellement en location, mais nous souhaitons revenir dans notre région d'origine au cours de cette année ou de l'année prochaine.
Là-bas, comme dans beaucoup d'autres régions d'Allemagne, la situation immobilière est très tendue. Autrement dit, les prix d'achat et de location des biens immobiliers sont extrêmement élevés, alors que ces biens ne valent pas réellement ce prix.

Après avoir cherché pendant longtemps une propriété à acheter, sans trouver quelque chose d'adéquat ou seulement des biens beaucoup trop chers, nous avons envisagé d'emménager dans la maison familiale d'origine, où mon père vit actuellement seul.

Pour pouvoir emménager là-bas, il faudrait que mon père trouve un appartement de 1-2 pièces pour lui. Nous avons eu l'idée de nous porter acheteurs de cet appartement puis de le lui louer ensuite.
En même temps, nous emménagerions en tant que locataires dans la maison familiale et paierions un loyer à mon père.

Mon père nous accorderait un droit de préemption sur la maison et nous pourrions plus tard décider de racheter ou non la maison.
Il pourrait bien sûr aussi nous vendre la maison directement à un prix avantageux, mais le problème est le suivant :
1. il reste encore des dettes sur la maison
2. j'ai aussi deux frères qui doivent naturellement être pris en compte. Autrement dit, à l'heure actuelle, un don dans ce sens est difficilement envisageable sans que quelqu'un ne se sente lésé.

C'est pourquoi le modèle de la location aurait l'avantage que, dans les prochaines années, où notre situation financière sera incertaine (planification familiale/déménagement/changement d'emploi), nous n'aurions pas une charge financière trop élevée. L'achat d'un appartement coûtant environ 200 000 à 300 000 € est nettement plus facile à supporter pour nous qu'un achat de maison à 500 000-700 000 €.
De plus, si je suis bien informé, la location à un membre de la famille permettrait d'économiser des impôts (réduction des frais professionnels ?) à condition toutefois que soit demandé au moins 50 % du loyer local habituel.

Cela a-t-il du sens ?
Ai-je négligé un point important ?
Ou existe-t-il éventuellement une meilleure solution à laquelle nous n'avons pas encore pensé ?

Je vous remercie beaucoup pour votre aide.

Parlez de prix d'achat et de location extrêmement élevés pour des biens immobiliers qui ne valent en réalité pas cet argent.

C'est seulement subjectif ;-)

Il pourrait bien sûr aussi nous vendre la maison maintenant directement à un prix avantageux,

Et pourquoi pas au « bon » prix ? Trop cher ?

Pour que nous puissions emménager là-bas, il faudrait que mon père trouve un appartement 1-2 pièces pour lui. Nous avons eu l'idée ici que nous agissions en tant qu'acheteurs pour cet appartement et que nous le louions ensuite à mon père.
En même temps, nous emménageons en tant que locataires dans la maison parentale et payons un loyer à mon père.

On peut le faire. Vous déclarez les revenus locatifs, ton père aussi. Il faut calculer si cela en vaut la peine.

Il faut toutefois prendre en compte qu'au moins 50 % du loyer local habituel doit être demandé.

En cas de location à prix réduit, il faut en outre respecter une limite dite de rémunération si l’on veut conserver la déduction des charges à 100 % : cette limite est (comme auparavant) de 66 % du loyer local habituel (§ 21 Abs. 2 Satz 2 Einkommensteuergesetz). Même avec un loyer fixé à 50 % ou plus, mais moins de 66 %, une pleine reconnaissance des charges est possible à partir du 01.01.2021 si une projection positive du résultat global est présente.
Il faut donc aussi calculer si cela fonctionne avec 50 %.

Ai-je manqué quelque chose d’important ?

Oui, vous devez engager des fonds propres pour l’achat de l’appartement, ce qui pourrait vous manquer plus tard pour l’achat d’un bien immobilier. Et si vous pouvez vous permettre de payer le loyer pour la maison (ou y habiter aussi à prix réduit ? – que disent les frères et sœurs à ce sujet ?), alors vous pouvez aussi l’acheter au prix normal.

Bonjour

on peut faire comme ça ou il vous le vend moins cher

Et pourquoi pas au "vrai" prix ? Trop cher ?

Oui, c’est précisément là que réside le problème.
Le "vrai" prix de la maison environ 550-600 000 + rénovation encore 50-100 000 € est pour nous en ce moment à peine, voire uniquement à la limite extrême, réalisable.
Mais comme en plus les revenus sont incertains dans les prochains mois/années (éventuel nouveau travail --> salaire ? Congé parental ? etc.) nous cherchons donc une autre possibilité.

C’est possible. Vous déclarez les revenus locatifs, mais ton père aussi. Il faut calculer si ça en vaut la peine.

Mon idée est de réduire mon revenu imposable en générant des pertes à partir des loyers perçus. Autrement dit, je demande seulement 50 ou 66 % du loyer habituel local, puis je compense avec les intérêts auprès de la banque, les réparations etc. et au final j’obtiens une perte qui me procure un avantage fiscal.
Est-ce correct ou absurde ?

Mon père est déjà à la retraite, donc le fait qu’il doive imposer les revenus locatifs n’est pas si grave (?).

Oui, vous devez engager des fonds propres pour l’achat de l’appartement, ce qui vous manquera peut-être plus tard pour l’achat d’un bien immobilier. Et si vous pouvez vous permettre de payer le loyer de la maison (ou y vivre aussi à prix réduit ? - que disent les frères et sœurs à ce sujet ?), alors vous pouvez aussi l’acheter au prix normal.

Dans ce cas, le père pourrait nous racheter l’appartement et en échange nous reprendrions la maison. D’ici là, plusieurs années s’écouleront que nous pourrons utiliser pour accumuler des fonds propres supplémentaires.

Le fait que nous ne puissions pas encore acheter la maison au prix normal — voir ci-dessus.

En tant que frères et sœurs, je me sentirais vraiment un peu dupé.

Est-ce correct ou absurde ?

Correct. Cela ne fonctionne cependant que si a) tu as suffisamment de frais publicitaires (intérêts, amortissements et charges non imputables - il faut faire le calcul) et un taux d’imposition marginal élevé. Et si tu souhaites produire une perte chaque année, tu devras plutôt prendre en compte les 2/3 du loyer pour ne pas échouer auprès de l’administration fiscale.

Mon père est déjà à la retraite, donc ce n’est pas si grave qu’il doive déclarer les revenus locatifs (?).

Il doit au moins faire une déclaration d’impôts chaque année et indiquer les revenus. S’il doit ensuite payer des impôts dépend de ses autres revenus. Ça peut bien se passer, ça peut aussi être coûteux. Sans informations, nous ne savons pas.

Dans ce cas, le père pourrait nous racheter l’appartement et, en échange, nous prendrions la maison. D’ici là, plusieurs années s’écouleront que nous pourrions utiliser pour constituer un capital propre supplémentaire.

Eh bien, il n’est pas sûr que tout se passe si bien avec les valeurs et les frères et sœurs…

Que nous ne pouvons pas encore acheter la maison au prix régulier pour le moment - voir ci-dessus.

Alors vous ne pouvez pas non plus la louer si les loyers sont également aussi élevés. Sauf si le loyer est fixé trop bas, alors l’administration fiscale et les frères et sœurs se sentiraient floués.
Si le loyer hors charges est d’environ 1 500 € (+X?), ce qui correspond facilement à un prix de maison dans un emplacement adéquat, vous pouvez également emprunter environ une demi-million, car la mensualité est identique.