Acheter un appartement à crédit et le louer

Qu'un locataire Messi ne payant pas serait le pire scénario est bien sûr vrai. Mais je suis normalement enclin à prendre des risques et si, lors de la visite de l'appartement, on fait preuve d'un peu de discernement et qu'on demande à voir l'extrait Schufa ainsi qu'une attestation du dernier propriétaire, on peut au moins réduire la probabilité d'avoir un locataire catastrophique.

J'ai maintenant tout recalculé et je voulais vous demander de jeter un coup d'œil. Est-ce que je pars de données réalistes ? Ai-je oublié quelque chose d'important (à part les frais d'entretien et les charges spéciales) dans mon calcul ? Est-ce que quelque chose vous paraît bizarre ici ?

Appartement fictif, prix d'achat incluant frais et taxes 50000 €, montant du prêt 50000 €. Le calculateur de crédit immobilier Check24 indique : remboursement complet avec une période fixe au taux débiteur effectif de 3 % en 15 ans possible (avec un amortissement initial de 5,5 %), ce qui donne une mensualité de 350 €.

Je pars du prix d'achat (données fictives) : loyer 320 €, charges locatives récupérables = 80 €, charges non récupérables = 70 € ---> loyer net 250 €.

Selon WISO, je dois imposer le loyer et toutes les charges à environ 40 %, ce qui revient à environ 155 € / mois.

Les charges récupérables ainsi que les frais de gestion peuvent être imputés pour réduire l'impôt à hauteur de 40 %, soit environ 30 € / mois.

Les intérêts d'emprunt de 1500 € la première année peuvent être déduits, ce qui me rapporte environ 44 € par mois.

D’après mon calcul, il en résulte par mois :

250 € de loyer net froid - 350 € de mensualité bancaire - 70 € de charges non récupérables - 155 € d’impôts (sur le loyer et les charges totales) + 30 € de réduction d’impôt (à cause des charges) + 44 € de réduction d’impôt (à cause des intérêts) = - 251 €.

Je devrais donc rajouter 251 € chaque mois. Cela ne va donc pas me rapporter. Mais que pensez-vous de mon tableau ? Je vous remercie d'avance !

Je dis à ce sujet que le résultat était déjà clair dès la première contribution.

Qu’en est-il des réserves ? Il s’agit bien d’un appartement dans un immeuble collectif, n’est-ce pas ?

Généralement, on peut dire que la location de certains [WHG] ne vaut généralement pas la peine et qu’on y perd de l’argent. Ainsi, plusieurs personnes se sont déjà mises en faillite personnelle.

Tu as plusieurs erreurs de calcul, si tu prends en compte le loyer brut pour le calcul des revenus, alors tu dois aussi considérer toutes les charges comme dépenses et l’amortissement manque pour le calcul de l’impôt.

Tu dois différencier entre le calcul de l’impôt et le calcul de la liquidité :
Pour l’impôt, calcule ceci (toutes valeurs annuelles) :

Loyer brut = 12 x 400€
- charges complètes = 12 x 150€
- 80% x coût d’acquisition x 2% amortissement (si l’objet n’est pas plus ancien que 1923) 800€
- frais de gestion 12 x 30€ ???
- intérêts 1500€
- frais d’entretien moyens du logement par exemple 300€
= bénéfice/perte provenant de la location = 40 €
x taux d’imposition 30%
= impôt sur le revenu 12€

Je suppose que le taux d’imposition de 40% est un peu exagéré. Calcule plutôt avec 30%.

Pour la liquidité, tu calcules ensuite ceci :
Loyer brut 12 x 400€
- charges 12 x 150€
- remboursement de prêt 12 x 350€
- frais de gestion 12 x 30€
- réserve personnelle/frais d’entretien 300€
- impôt 12€
= excédent/déficit -1872€

Il y aura probablement encore un déficit.
Mais si le déficit (1872€) < amortissement (350*12 - 1500 intérêts = 2700€), il y a toujours une constitution de patrimoine.

Mais si le découvert (1872 €) < amortissement (350*12-1500 intérêts=2700 €), il y a toujours une constitution de patrimoine.

Petite précision à ce sujet :

La condition est que l'objet ne perde pas de valeur. Sinon, la dépréciation devrait également être prise en compte.