Faisabilité financement nouvelle construction (terrain + maison jumelée ou demi-maison jumelée)

Il ne s'agit pas d'être prêt à être démoli, mais il y a une certaine usure qui doit être réparée avec les réserves d'entretien. Mais si tu n'as presque rien remboursé (parce que la banque reçoit presque toute la mensualité en intérêts), alors un retard de réparations de 30 000 réduit énormément le rendement. Et certains oublient volontiers ici que les prix de l'immobilier peuvent aussi baisser. Surtout lorsque tout le monde s'accorde déjà à dire qu'il y a une bulle. Le nombre de candidats pour ces terrains à bâtir diminue massivement en ce moment à cause de la hausse des taux d'intérêt. Avec un capital emprunté de 600 000 et plus, il y a une grande différence entre un taux d'intérêt à 1 % ou à 2 %. Et la tendance semble actuellement continuer à augmenter, et le nombre de potentiels intéressés s'épuise. Les temps que tu décris, où même la dernière maison en ruine voit sa valeur exploser, sont probablement déjà terminés.

Il ne s'agit pas d'un état nécessitant une démolition, mais il y a une certaine usure qu'il faut réparer avec les réserves pour l'entretien. Cependant, si tu as à peine remboursé quelque chose (parce que la banque reçoit presque toute la mensualité en intérêts), alors un retard de réparation de 30k réduit énormément le rendement.
Et certains oublient volontiers ici que les prix de l'immobilier peuvent aussi baisser. Surtout quand tout le monde est déjà d'accord pour dire qu'il y a une bulle. Le nombre de candidats pour ce genre de terrains à bâtir diminue massivement à cause de l'augmentation des taux d'intérêt. Avec un capital emprunté de 600k et plus, cela fait une grande différence si les taux sont à 1% ou 2%. Et la tendance semble actuellement être à la hausse et le champ des acheteurs potentiels se tarit.
Les temps que tu décris, où même la dernière bicoque voyait sa valeur exploser, sont probablement révolus.

Sont-ils vraiment tous d'accord qu'il y a une bulle ? Une bicoque excessivement surévaluée au milieu de nulle part ne partira probablement plus aussi facilement à l'avenir. Mais ici, nous parlons d'une région où la demande dépasse largement l'offre et continuera probablement à le faire. Ce n'est pas parce que les taux augmentent que le besoin de logements diminue. Et les loyers ne deviendront de toute façon pas moins chers avec l'inflation actuelle.
Alors quelle alternative le OP a-t-il s'il ne veut pas continuer à vivre avec trois enfants sur 75 m² ?

c'est "sans alternative"

bien sûr, ils peuvent encore rester quelques années sur les 75m², peut-être économiser à nouveau 40-60-80 kEUR.
alors ils auront certes plus de fonds propres, mais si les prix sont encore 100-200-300 kEUR plus élevés, que se passera-t-il ?

à quel point la situation résidentielle est-elle tendue dans certaines zones urbaines ?
très tendue, la demande est plusieurs fois supérieure à l’offre

fera-t-on plus de constructions maintenant, si les prix de construction ont augmenté de 10-20 % en un an ?
probablement pas

construira-t-on plus là où les taux d’intérêt ont fortement augmenté ?
probablement pas

ainsi, la "situation tendue du logement" ne va probablement pas se détendre...

et pour ce qui est des taudis :
il n’y aura probablement plus de surcoûts pour eux (autrefois : valeur 400k, vendu sur le marché pour 500-600k !)
les prix doivent donc baisser, car la modernisation de telles maisons pour 100-200k (en raison des prix) n’est plus réalisable
mais seulement un peu... il n’y aura pas de chute de 10 % ou plus

et qu'en est-il des biens existants, les maisons construites ces dernières années (20 ans) ?
ils continueront d’augmenter... au moins pour compenser l’inflation... (et la situation tendue)

les gens qui peuvent peut-être se permettre des maisons à partir de 1 million, peuvent probablement choisir (car il n’y a pas beaucoup d’intéressés pour un tel marché)

mais pour les biens immobiliers destinés à la très grande majorité, cela restera difficile
(avant je disais : la grande masse est à 400k, maintenant plutôt à 500k)

mais si les prix augmentent encore de 100-200-300 kEUR, que fait-on alors ?

Les prix ne peuvent plus tellement augmenter, car alors vraiment personne ne pourrait plus se permettre une maison. Les prix actuels sont tellement absurdes à cause des taux d'intérêt « d'alors » à 0,x %. L'explication arrive bientôt.

donc la « situation tendue du logement » ne va probablement pas se détendre...

Si, mais pas avant 1 à 2 ans. Actuellement, les carnets de commandes sont encore bien remplis. C’est justement parce que les taux d’intérêt ont été longtemps si bas que beaucoup de gens ont soudain pu se permettre une maison sans apport personnel. Ensuite s’est ajoutée la panique face à la hausse des taux d’intérêt et des prix. La fin des subventions KfW a encore bien relancé les ventes.

mais pour les biens immobiliers où il y a la grande majorité, cela restera difficile
(avant je disais : la grande majorité est à 400k, maintenant plutôt à 500k)

Exactement, et pourquoi la majorité était-elle à 400k et maintenant à 500k ? Parce que la majorité des gens achète et dépense ce qu’ils peuvent se permettre au maximum par mois. Je le répète toujours, c’est le marché qui régule cela. La limite est la capacité de remboursement, pas la surface habitable, le prix ou autre chose liée au bien immobilier.
Maintenant, avec 2,5 % d’intérêts, on redescend durement à 400k pour la grande majorité. Le TE a déjà dû en faire l’amère expérience. Il a écrit dans le post initial qu’il devait déjà payer 500 € d’intérêts en plus qu’un peu plus tôt.
Le pire, c’est que la ville ne peut pas et ne veut pas simplement ajuster le prix du terrain en fonction des coûts. Mais en ce qui concerne la maison, un peu d’attente ne serait pas une mauvaise idée, car la situation est maintenant défavorable : carnets de commande pleins, majorations de risque à cause des matériaux, anciens prix élevés et malgré tout des taux d’intérêt élevés. Une combinaison vraiment mauvaise. Malheureusement, cela va prendre au moins 1 à 2 ans avant que cela ne se stabilize à nouveau.
C’est pourquoi je maintiens mon avis : sécuriser le terrain maintenant et construire dans quelques années. Quelqu’un a justement écrit qu’il faut bien examiner la clause de sortie au cas où la construction ne serait finalement pas possible et qu’on aurait préféré consulter une autre boule de cristal.

Sont-ils vraiment tous d’accord qu’il y a une bulle ? Une vieille baraque outrageusement surévaluée au milieu de nulle part ne partira probablement plus aussi facilement à l’avenir. Mais ici, nous parlons d’une région où la demande dépasse nettement l’offre et continuera probablement à le faire à l’avenir.

Regarde Wendlingen. Wendlingen ne vaudrait pas vraiment la peine d’être mentionné ailleurs. C’est seulement aussi cher parce que Stuttgart est accessible et bien plus encore. Il n’y a pas d’autre raison. Si ça va mal à Stuttgart, le prix à Wendlingen retombera à un niveau normal. Il y a beaucoup d’occasions pour cela.
Et oui, il y a beaucoup de signes d’une bulle. Des appartements vendus pour 50 loyers annuels froids et plus. Des hausses de prix extrêmes ces dernières années. Si cela ne ressemble pas à une surévaluation massive, alors ça précède une inflation assez sévère. Les taux bas ou la démographie seuls ne peuvent même pas commencer à l’expliquer.

Les prix ne peuvent plus beaucoup augmenter, car sinon personne ne pourrait vraiment plus se permettre une maison. Les prix actuels sont tellement absurdes à cause des taux d'intérêt autrefois bas de 0,x %. L'explication arrive bientôt.

Mais si, mais pas avant 1-2 ans au plus tôt. Actuellement, les carnets de commandes sont encore bien remplis. Justement parce que les taux d'intérêt ont été longtemps si bas, beaucoup de gens ont soudainement pu se permettre une maison sans apport personnel. À cela s'ajoute la panique face à la hausse des taux et des prix. La fin du soutien KfW a ensuite relancé les ventes de manière significative.

Exact, et pourquoi 400k était la norme pour la masse et maintenant 500k ? Parce que la majorité des gens achète et dépense ce qu'ils peuvent se permettre par mois au maximum. Je le répète toujours, le marché s'ajuste ainsi. La limite est la capacité de remboursement, pas la surface habitable, le prix ou autre chose liée à l'immobilier.
Maintenant, avec 2,5 % d'intérêt, on retombe sévèrement vers les 400k pour la masse. Le TE l'a déjà amèrement constaté. Il a écrit dans le post initial qu'il fallait déjà payer 500 € d'intérêts en plus qu'un peu avant.
Le problème est que la ville ne peut pas simplement ajuster le prix du terrain et ne veut pas le faire non plus. Mais pour ce qui est de la maison, un peu d'attente ne serait pas inutile, car la situation est défavorable : carnets de commandes pleins, majorations de risque dues au matériel, anciens prix élevés et malgré tout des taux d'intérêt élevés. Une combinaison vraiment mauvaise. Malheureusement, il faudra au moins 1-2 ans avant que ça se calme.
C'est pourquoi je maintiens mon avis de sécuriser le terrain maintenant et de construire dans quelques années. Quelqu'un a justement écrit qu'il faut bien regarder la clause de sortie au cas où la construction ne serait finalement pas possible et qu'on aurait préféré regarder dans une autre boule de cristal.

Ou alors les salaires augmentent et on assiste à une spirale salaire-prix. Avec les taux d'inflation actuels, je ne parierais pas qu'une maison coûtant aujourd'hui 500k en coûtera 400k dans 1-2 ans.

Surtout dans les zones urbaines très disputées, rien ne milite selon moi pour une telle chute brutale des prix. D'autant plus que le TE achète déjà le terrain en dessous de la valeur du marché et ne perdrait rien même dans le cas improbable d'une baisse des prix.

Je ne peux pas non plus imaginer, pour le meilleur de ma volonté, que les coûts de construction seront plus bas dans 1-2 ans qu'ils ne le sont maintenant. Le chaos autour des pénuries de livraison et de la hausse des prix des matières premières aura peut-être diminué, mais les coûts salariaux auront encore augmenté. Les taux d'intérêt aussi, probablement.

Un autre point important, déjà évoqué ici : le TE est à un âge où il a statistiquement encore de fortes augmentations de salaire devant lui. C’est pourquoi l’idée de Hyponex, avec un remboursement initial faible, a bien du sens.